没有产权证的房屋出租问题
导读:
核心内容:产权证是表明房屋所有人对其房屋享有法律权利、承担法律义务的证书,房屋所有权证书具有社会公示的作用。没有产权证的房屋如果出租了,会产生什么法律问题呢?下面法律快车小编为您介绍。
《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋登记管理部门对所辖区的房产进行登记注册与房屋所有人手中持有的产权证所记载的信息是一致的。
任何人如果到房产登记管理部门查阅某处房产的权属状况,那么他对的登记的信息就有充分信任的理由。如果没有其他充分的证明,一般来说房屋产权证上登记的房屋所有人既是该房屋的所有人。
房屋出租方没有产权证,具体的原因很多,相当一部分是土地出让金已经交纳,由于政府职能部门的原因,房屋产权证不能及时下发,但是房屋的产权清晰,没有争议。《城市房屋租赁管理办法》第6条第(1)项规定,没有取得房屋所有权证的房屋,不得用于出租。
法律作此规定的目的在于更好的保护承租人,但损害的出租人的利益。那么,出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租呢?
1、在房屋刚竣工验收但尚未办理产权证的情形下,房屋所有权人要隔相当时间才能成为所有权证持有人。
在此期间,如果不允许租赁,则不利于提高社会资源的利用效率,违背鼓励交易的市场经济原则。显然,所有权人具有房屋所有权但未取得房屋所有权证。从不动产登记发证的法律制度的发展来看,登记发证是为了将物权进行公示,无证的物权只不过不能对抗有证的第三人,未办理产权证并不影响所有人对物的所有权。而且,行政机关的登记发证行为只是一种行政管理行为,与物的所有权没有联系。
2、《城市房地产管理法》第52条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”因此,只有房屋所有权人才是租赁房屋合法主体。[page]
而《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。该条文并未对出租人加以限定,应该说凡对标的物享有合法的使用收益权的人,都有权将其使用的标的物转由他人使用。
《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”《合同法》第228条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”
可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁合同的效力,而对于权属并无争议,只是因为时间问题暂时未取得产权证的房屋出租,更没有无效的理由。因此,如果房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,不损害国家、集体和他人利益,应为有效合同。当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。
3、《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,未依法取得房屋所有权证的房屋,不得出租。但是《合同法》颁布之后,合同是否有效,应当以法律的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》,进一步明确:《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。因此,该条款不能作为合同无效的根据。
法律快车为您推荐:
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
【问题】企业将未取得产权的房屋出租,取得的租金收入是否需要缴纳营业税?【解答】现行营业税是对有偿提供应税劳务,转让无形资产和销售不动产的单位和个人就其取得营业收
【问题】企业将未取得产权的房屋出租,取得的租金收入是否需要缴纳营业税?【解答】现行营业税是对有偿提供应税劳务,转让无形资产和销售不动产的单位和个人就其取得营业收
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产