房地产纠纷案件增多原因的分析及对策
导读:
改革开放以来,尤其近几年随着国家房改政策的出台,河南省平顶山市的房地产市场得到空前的发展。一幢幢高楼拔地而起,一片片小区相继出现,极大地改善了人们的居住条件。然而,随着房地产市场的升温,与此相关的房产纠纷也日渐多了起来。据河南省平顶山新华区法院近年审理的民事案件统计来看,房地产纠纷较之前几年有了明显的增长,而且此类案件存在起诉率高、集团型诉讼多、波及面广和适应法律难以掌握等特点,往往会引起社会不稳定因素,解决房产纠纷已到了刻不容缓的地步。那么,房产纠纷都是由哪些因素引发应如何应对呢?
一、房地产纠纷案件增多的成因
1.房屋面积“缺斤少两”是产生纠纷的主要原因。大凡有过市场购物经历的人,无不对市场上的“缺斤少两”现象深恶痛绝。房屋面积“缺斤少两”购房者不甘心上当,因为这种行为严重侵犯了消费者的合法利益,是对人们一种赤裸裸的欺骗。而这种坑人的伎俩竟被某些房地产开发商也学去了。如果说人们对小件商品的缺斤少两现象尚能容忍的话,对房市上的“缺斤少两”则极少容忍,因为依目前市场上的商品房价格计算,每个平方米的价格都在两千元以上,有的甚至达到四千元以上一个平方。若默认这种“缺斤少两”,就等于白白扔掉数千元,因此人们会对房屋面积格外斤斤计较。时下有些不法房地产商在计算楼房面积时善于打“马虎眼”,有的高估冒算,有的则重复计算,所有这些,都是对消费者合法权益的侵犯,据有关部门统计,目前市场上商品房的“缩水率”在2%至4%之间,如果买一套一百平米的房子,无形中等于将自己近万元的血汗钱拱手送给了房地产商,购房者不甘吃“哑巴亏”,交易双方“各执一词詷”法律纠纷由此而产生。目前市场上的商品房面积的计算似乎缺少一个统一的规定,没有专门的计算单位来承接此事,面积计算常常由房地产商说了算,这种做法,难免产生许多纠纷。
2.因房产商承诺不兑现而导致的纠纷占了相当的比重。商品房作为一种特殊商品,它也要遵循一定的市场规律。房地产开发商使出浑身解数,打出诱人的广告,许以种种优惠条件,而购者一旦把房子买下之后,这些房产商便等于泼出了自己的“水”,原先的承诺变成了一纸空文,有的道路不通,有的缺水少电不通气,更有甚者,房产商售楼时出现一房多卖的现象或楼房出现了严重的质量问题。严重影响了人们的正常的生活,购房者不甘忍受这种被愚弄的行为,纷纷要求退房,纠纷由此而产生。[page]
3.消费者合同知识知道甚少,“一厢情愿”,不合理成分占了相当的比重。合同是规范房产市场交易双方的有效文本,按照国家目前的规定,交易双方必须按照国家制定的标准文本签订购买商品房合同,而实际上,目前却难以做到这一点。据不完全统计,有70%以上的房地产商尚未使用标准文本,他们大多采用自制的合同文本,自制合同文本不规范不说,文本内容多是有利于房地产商的霸王合同,不合理成分占了相当的比重。有些购房者由于对合同知识知之不多,加之法律知识的欠缺,对合同没有进行认真仔细的研究做便与房地产商签订合同,待到发现问题去找房地产商时,房地产商常常以“已签订合同”为由,拒不认账。采用口头协议的方式交易的现象也占一定的比例,目前这类纠纷也占有相当的比例。
4.法律法规不完善是造成房地产市场混乱无序的一个主要原因。市场经济是一种法制经济,房地产市场作为市场经济的一部分,也要遵循依法治市的原则。没有规矩不成方圆。房地产开发市场混乱无序的局面,说明房产市场也是近几年市场经济条件下的新型产物,市场内部的运行机制不完善,法律法规滞后也是产生房产纠纷案件的一个重要因素。
5.二手房交易及个人住房私下交易情况的存在,没有任何合法手续的二手房服务所等场所,为了争钱,打着介绍房屋为消费者服务的名誉,根本不顾消费者的利益,四处乱发虚假广告,误导消费者,从中违法操作,乱收介绍费和中介费,损害了消费者的合法权益。因为市场上没有相对的管理运行机制,由此而产生的纠纷再所难免。同时在个人住房的交易中,因为经房管部门交易费用过高,大部分是在私下个人交易,而交易中大多采用口头协议的方式,产生纠纷时,双方各执一词,到法院讨个说法就再所难免。
二、减少房地产纠纷案件的对策
1.为了保证房地开发市场的健康发展,国家必须尽快制定出规范房地产市场行为的法律法规。国家已经出台的《房地产开发经营许可证管理办法》,其中特别规定,房地产开发商在开发项目时要和主管单位签订《房地产开发合同》,如果小区内配套设施不齐全或未按合同工期交房,建设主管单位除了可以通过行政办法处罚企业外,还能依据合同法向法院起诉,这一规定的出台有着极其重要的现实意义。
2.房地产开发市场要体现依法治市的原则,要对房地产开发商有一个统一的规范和标准。在什么区域建什么房子,利润率是多少,什么类别的房子执行什么样的价格等,这些都要有个明确的说法,不能搞“各自为政”,商品房的价格让开发商说了算,那样房地产市场混乱无序的局面就会永久地存在下去。[page]
3.目前市场上商品房面积的计算似乎缺少一个统一的规定,没有专门的计算单位来承接此事,面积的计算常常由房地产商说了算,这种做法,难免产生许多纠纷。为了解决房产面积“缺斤少两”现象,应尽快实施,在商品房上市交易前房管部门实地介入测量,按规定测算出每套商品房合理的均摊面积,而后将全部测量数据储存于房管部门的数据库中。若商品房交易成功,办理房屋产权证时,只需查询一下便知,这种让“房管”丈量房的做法好处在于,“房官”是中间人,他们居于“中立”地位,不会偏袒任何一方。与售房者和购房者之间没有任何的利益瓜葛,这样测量出的房屋面积尺寸公平合理。易于交易双方所接受。
4.规范二手房和个人售房交易运行机制,取谛各种违法交易场所。针对当前房地产发市场中纠纷日益增多的现实,建议国家有关部门专门设立房地产纠纷仲裁机构,对房产交易中出现的纠纷及时进行调解处理,未雨绸缪,防患于未然,总要比问题成了堆再去处理好的多。规范房地产市场行为刻不容缓,化解矛盾,平息纠纷已成为当前房地产市场的当务之急。
5.加强有关法规的宣传教育力度,强化房市市场运行机制,规范交易秩序。同时建议购房消费者,在购房这件人生大事上,一定要多加小心,在购房前一定要看好合同再购房,以免上当受骗。另外,适当地学点法律知识也是十分必要的。常言道:外行斗不过内行。只有多学一些法律知识,才能有效地维护自身的合法权益,有条件的,购房前最好请一名律师当一下“参谋”因为律师熟悉法律,对合同知识有着较为准确的把握,否则,吃了“哑巴亏”不说,还徒耗了人们的精力,吃了亏还被蒙在鼓里,冤枉之急。
(邢书军 岳奇峰)
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