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违规骗购经济适用房应追求刑事责任
北京市住房保障制度的试点工作在宣武区陶然亭街道启动。新政策对经济适用住房和廉租房的申请条件、家庭成员如何确定、面积计算、购买程序和交易方式等作出了新的规定。《焦点关注》栏目邀请业内认识对新政策进行详细解读:
人均使用面积15平米相当于建筑面积23平
根据新政策，经济适用房配售的标准是人均使用面积15平方米左右，而私有住房的使用面积以《房屋所有权证》上标明的建筑面积除以1.333计算，因此换算过后，15平米的使用面积相当于23平米左右的建筑面积。
那么一人户到四人户家庭的配售建筑面积分别相当于：23平米、39平米、58.5平米、68平米左右。
经济适用房产品户型应尽量与面积标准相匹配
而目前的经济适用房户型面积是否能与配售面积标准相匹配？
新建经济适用房居室配比全部要求在90平米以下，如近日出让的宋家庄地块以60－70平米的户型居多，所以按照建筑面积折合的话，配售面积标准跟在建经济适用房的户型还比较匹配。
但是像一人户家庭即便是23平米的建筑面积，在当前市场上也极少，而且经济房的建筑面积与配售标准面积之间往往多少都会有所差距，这就意味着这些家庭必须购买超出的面积，因此张坤昱认为，政府要解决的一个问题是，如何让建筑户型与面积标准相匹配，如何让申请人不用掏更多的钱就能够买得到相应的产品。
家庭年收入标准是否合适？
根据链家地产的测算,以三口之家最为常见，如果三口之家年收入是45300元，月收入应该是3775，根据银行的月供不能超过月收入50% 要求，月供限额是1887.5元，还款年限大概8－30年，三口之家的最高贷款额度约31万，可以购买总价为388500元的房子，如果388500元按宋家庄经济适用房4000多元的价格计算，可以购买的最大面积近90平米。
比起三口之家配售的45平米使用面积或近60平米的建筑面积，实际上能买到比政府匹配的面积多出近一倍或三分之一的房子。
不过，这里面要考虑的问题是：
一，上图中考虑的是最大月供额度，占到整个家庭月均收入的近一半，而50%是银行批贷的警戒线。一旦达到50%，再加上物业费、取暖费等等，住房成本将远超整个家庭收入的一半，就变成了“房奴”。还要考虑到养老、教育、医疗等等的开支，对于三人户的家庭来说，买89平米的经济适用房压力太大。
一般来说，月供占到家庭收入的三分之一到40%才是相对可以承受的。
此外，三人户的配售使用面积是45平米（建筑面积近60平米），如果购买89平米的经济适用房，超出的面积用什么样的价格来购买？这部分的月供额将是多少，是否能承受？
收入和资产核实难度大
新的政策中，家庭收入除了工资、奖金、津贴、补贴（包括
住房补贴）及其他劳动所得等之外，还包括储蓄存款利息和股息红利所得、劳务报酬所得、家庭出租或者变卖资产获得的收入、其他所得等。而家庭资产包括房产价值、汽车价值、银行存款、经营业务、投资（含股份）、各类保险以及原住房拆迁所得。
胡景晖说，中国现在个人收入统计体系和税收征管体系根本难以对以上收入和资产有效核实，一个人的收入可能有若干个版本，在申请银行贷款的时候是一个版本，在纳税的时候是第二个版本，自己心里还有一个版本……国外则一般是根据纳税所得统计收入。
“这次新政策实际上是将购买经济适用房的门槛提高了，申请的难度加大了，但是能不能有效的审核是个问题。我们很多人在申请经济适用房时都把自己说的越穷越好，收入越低越好，尽量少报，很不真实。”李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧)说。“原来为什么能出现那么多的骗购？只需要出具一个单位开的收入证明，留一个电话，最多打个电话问一问有没有这个人，是不是收入多少。只有当有人举报时才调查。”
不过，张坤昱认为，实际在收入的审核上政府已经在做文章，以前只要单位盖章，新政策发动了最基层政府的力量，街道、居委会对片区家庭的情况比较了解，但是这种大院文化对现在新建的小区来说还是难以实行；另一方面，因为没有一套完善的税收体系和资信体系，只能加大群众的力量，通过邻里之间的彼此监督，新政策从原来的一次公示增加到二次公示。
违规骗购成本太低
新政策中对于骗购者的处罚是“五年之内不能再买经济适用房”，胡景晖认为，违规成本太低了，在新加坡，如果隐瞒收入骗取政府的行政住房是要判刑入狱的，而我们对于富人装穷的惩罚结果仅仅是五年之内不能再买经济适用房，而且对把关的政府官员没有什么实际性的惩罚，骗购的人本来就是有钱人，不允许他购买对他而言根本没有什么损失，只是五年之内不能再行骗了，五年之后还可以继续干。他认为，对于骗购的人应该要追究刑事责任，政府部门把关的人也有责任，应该予以处罚。
原住房是否回购需要申请人衡量
新政策要求：申请家庭的原住房，由区住保办按市场评估价格回购。原住房要求保留者，按差额面积配售。
尽管是按市场评估价格回购，但李小宁认为，现在二手房的价格也都接近一万了，政府的财政有限，显然出不到这个价格。
胡景晖估计，原住房的回购价格最乐观的就是按最低过户价。
因此，原住房到底要不要给政府回购确实是很多申请人感到犹豫的事情，李小宁说，如果不回购，只能按差额面积配售，而如果差额面积很小，有可能配售的就是一套很破的筒子楼，显然很多人不愿意要，所以这些人夹在中间非常难受。
所以，张坤昱建议，购买经济适用房也算好帐，关于旧房回购，这中间的确有一个利益平衡点的问题，政府回购旧房的同时，你同样要付出一些，才能获得政府的福利住房，所以这方面要好好算算帐，不是买经济适用房就一定合适，买的话原住房要不要回购也要算好账。
经济房供应太少 保障性住房供应比例应提高
目前在售的经济适用房几乎没有，近日出让的宋家庄地块供应体量也只有3600套。从我爱我家的统计来看，这么多年以来，已经进入存量市场的经济适用房（二手房）应该不会超过20万套。
北京提出了两个1000万，其中1000万的经济适用房按90平米占70%计算，假设平均套均面积70平米的话，大约能建10几万套，而且是分三年进入市场，每年三万多套。而正常北京每年的一手商品房销售量在20-25万左右，二手商品房7-8万套，商品房每年的销售有30万套左右。也就是说，经济适用房每年的供应约相当于商品房的10%。
胡景晖认为，从
香港、
台湾、新加坡和其他一些亚洲国家的经验来看，在中国目前的情况下，保障性住房----包括经济适用房、廉租房和双限房的比例，至少应该覆盖到本地户籍人口的40%。
而从网上调查来看，有40%的网友认为经济适用房应该占整个供房供应的60%合适。
不过李小宁认为，80年代末的时候，曾经提出经济适用房要达到80%，但是由于后来住房进入市场化，商品房不断的加大，这个比例急剧的缩小了，现阶段能够提高到30%、40%都了不起了。
张坤昱说，目前，经济适用房每年的供给占到住房供应总量的10%以下，如果能上升到20%，已经是非常理想的状态。凭借个人经验，算上限价房、廉租房、经济适用房等等应该占到整个供应的1/4，但具体的比例究竟应该是多少，应该对整个市民的架构、收入的情况、居住的情况等有一个非常全面的调查摸底之后才清楚。政府更应该加快计划内土地的供应速度.
退出机制要建立
在讨论经济适用房如何购买的同时，由于保障性住房的供应有限，必须要靠存量解决问题，所以应该建立完善的退出机制，否则就变成了永久性的住房，无法循环。
在新的政策中，明确了经济适用房由政府回购， 但是对于购买者的收入变动没有检查机制。如何能让家庭收入和资产水平超出保障标准的家庭退出经济适用房？
胡景晖介绍，在新加坡，政府每两年、三年对购买者的家庭收入会重新审核，超过标准就得搬出去，而在北京，统计显示，回龙观的经济适用房出租比例相当高，40%以上都被购买者用于出租。
为什么不转售为租？
既然经济适用房的供应量如此紧张，既然经济适用房最后还是不能自由交易要由政府回购，有人就提出了，经济适用房应该转售为租或者租售并举。
问题在于资金。看看廉租房，目前在北京仅有一个廉租房项目，在北京两个1000工程里面，廉租房也只有30万平米，而且是建在不同的项目里，廉租房严重不足。
“主要的原因是廉租房需要资金。经济适用房和廉租房最大的不同点在于经济适用房是可以销售的，是可以回收资金的，而廉租房几乎是收不回资金的，北京的廉租房最早的时候是一平米才两块多钱，这样的租金实际上连维修费用都不够，更不用说折旧费。所以政府短期内难以有更大的资金继续投入，只能在经济适用房和双限房之间加大开发。”
同样的道理，经济适用房转售为租短期内更不大可能。
胡景晖说，这背后的问题是政府财政的透明化。目前房屋转让过程当中出现大量的税收，印花税、契税、营业税、个人所得税、土地增值税等等，这些税去哪了？土地出让金又去哪了？政府应该建立一个透明的财政体系，加大保障性住房的资金投入。
违规骗购经济适用房应追求刑事责任
