物权法房产方面的六大争论
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更新时间：
2019-11-01
17:04:59
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导读：
正文：物权法房产方面的六大争论虽然10月1日《物权法》就要正式实施了，但是《物权法》在房地产方面的条款中仍然存在许多有争论的方面。争论一：农村宅基地能否被转让？近年来，在国内很多大城市兴起了一股下乡卖房风，很多城镇居民购买农村宅基地，自己造房子享
正文：
物权法房产方面的六大争论
虽然 10月1日《物权法》就要正式实施了，但是《物权法》在房地产方面的条款中仍然存在许多有争论的方面。
争论一：农村宅基地能否被转让？
近年来，在国内很多大城市兴起了一股下乡卖房风，很多城镇居民购买农村宅基地，自己造房子享受乡村生活。关于农村宅基地的转让问题，《物权法》第十三章规定了宅基地的使用权，第一百五十三条表示：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这里并没有明确说明农村宅基地是否可以转让，转让的对象是否可以是城镇居民，而是把这个问题留给了其他法律法规来规定。
而根据土地管理法的有关规定对于宅基地的转让也同样存在规定不明确的问题。在《土地管理法》关于宅基地使用的第六十二条中，规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租宅基地后，再申请宅基地的不予批准”。《土地管理法》中仅仅限定了宅基地的审批资格，没有明确说明宅基地能不能转让。同样，《物权法》第165条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这条规定似乎肯定了农村宅基地可以转让。
争论二：不到70年房屋报废怎么办？
在我国城市，土地属于国家所有，但个人可以在一定期限内有偿使用。就住宅来说，土地使用期限一般是70年，那么，70年后，我们的房子该怎么办？这个问题一直受到社会的高度关注。《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”住宅用地使用权自动续期、续期不需要支付土地使用费。
对于住宅建筑物在70年期限还没有期满，而由于人为或者自然原因造成了建筑物报废，使得业主无法继续使用的情况，物权法并没有给出相应的规定。在70年期限还没有届满，而建筑物报废，那么业主是否可以继续利用土地建造新的住宅呢？而新住宅的使用期限最长是多少呢？如果70年的期限届满是否也可以自动续期、不用支付土地使用费呢？如果允许继续自动续期，那么很可能一部分业主在70年期限快要届满的时候以各种理由让建筑物报废，从而重新建造住宅，从而获得土地使用权的期限更长久。
争论三：车位该归业主还是开发商？
《物权法》第六章第七十四条规定：“规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这里面没有明确规定社区的车位、车库产权是业主还是开发商。
这种规定将会在多个方面造成对业主物权的侵害。首先就是造成开发商多次售卖同一物权，相当于卖车给你，但座位或发动机得另行收费。其次，开发商与业主进行约定，但是要优先满足业主的需求，不能随便卖给别人，这个度比较难掌握，一开始小区的车不是很多，住户不是很多，这样的情况下，一半的车位就可以满足小区的车位。第三，容易造成开发商对车位、车库等物权的垄断，并使之奇货可居，抬高价格，进而造成社区中业主、居民和开发商的车库使用纠纷，加大社区的使用成本，损害整个社区的居住品质。
争论四：会所与底商性质如何界定？
在正式颁布的《物权法》中并没有关于会所的任何规定。这就使得针对会所的法律留下空白，那么，会所的经营性质、内容和价格应该怎样确定呢？
目前，很多新建的社区中都规划了会所。会所的土地使用权一般是和社区的土地使用权一起取得的，并没有进行明确的分割与界定，容易产生的疑问是：会所的土地使用权属于经营性质呢？还是住宅用地呢？因为按照《物权法》规定，住宅建设用地的使用权可以自动续期，并且续期不用支付土地出让金；而非住宅用地使用权期限少于70年，并且续期需要支付土地出让金。
争论五：物业管理更换可能性多大？
《物权法》明确指出，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。虽然业主有权对物业服务机构进行更换，但是由于《物权法》中规定了社区的车库由开发商和业主约定，而会所和配套底商由开发商所有。这样必将使得社区中的车库、会所和配套底商等物权归开发商所有，增加开发商垄断物业管理的可能，造成开发商对社区物业管理的垄断。在这种情况下，即使业主同意更换物业管理单位，其他物业管理单位很难进入，进入后也很难进行有效的管理。
争论六：业主委员会具有法人资格吗？
《物权法》草案第三次审议稿第八十七条规定，对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。但是，《物权法》出台后，其中有关规定已经被删除。业主大会可以有自己的公章，有自己的账户，也可以有自己的共有财产，比如说业主的共同收益，但是考虑到业主大会无法破产，所以物权法并没有承认业主大会是法人，但是可以肯定地说，业主大会是一个独立的民事主体，可以以自己的名义签合同，也可以以自己的名义给业主委员会授权。只不过，《物权法》对于业主大会是否能独立起诉、应诉作了回避，因为业主大会还很难说有自己的财产，如果作为诉讼主体，官司输了，业主都不承认，执行就会成为一个问题。但是如果业主的共有财产遭到了侵权，那么应该由谁来作为诉讼主体呢？现实生活中，维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会应该可以提起诉讼、申请仲裁。
物权法房产方面的六大争论
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