为了孩子上学问题,家长们很多时候要考虑学区房。假如买了二手学区房,原业主户口没有迁移,作为购房者非常着急,他们该如何处理?一方违约了,另一方可以索要多少违约金?接下来法律快车小编将为您介绍。

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  案例:小朱和倩倩购买了一套二手学区房,合同约定在5月31日前迁出,7月11日前交付房屋。后来,原业主李某在9月30日交付房屋,10月20日迁出他个人和孩子户口,无法将前妻户口迁出。于是,小朱和倩倩经过多次协商未果,到法院起诉李某。最后,法院审理认定原业主李某没有按照合同约定的日期迁出户口,构成违约。同时鉴于二手房买卖合同约定逾期迁出户口违约金标准,即是每日按总楼价的万分之五支付违约金,李某逾期迁出户口需要支付违约金,按照合同规定是86100元。

  一、二手房买卖合同违约金一般是多少?

  违约方可以根据违约情况向守约方支付一定数额的违约金,或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,这是根据合同法第114条第一款规定的。

  1、约定违约金过高造成损失的(一般认定为违约金超过造成损失的30%),当事人可以向法院或者仲裁机构请求适当减少。合同法司法解释二第29条规定,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,作出裁决。

  2、约定违约金低于造成损失的,当事人可以向法院或者仲裁机构请求适当增加。合同法司法解释二第28条规定,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。若当事人增加违约金后,再次请求赔偿损失的,法院不予支持。

  二、学区房买卖中,原业主不迁出户口,如何处理?

  1、在房屋买卖合同中户口迁移约定违约条款,卖房者逾期迁出户口且与购房者重协商约定的情况下,卖房者应当按照合同规定承担违约责任。合同明确的约定,不仅约束合同双方当事人,同时也是维护当事人合法利益的保障。而文章中,卖房者李某以离婚后无法说服前妻进行户口迁出为抗辩理由,这个理由在法律上难以成立。

  2、合同没有约定户口迁移,卖房者又不配合迁出户口,购房者无法要求卖房者承担逾期迁户口的违约责任。这种情况下,户口迁移需要购房者和卖房者双方协商处理。