借名购房合同有无法律效力?
导读:
核心内容:借用他人名义签订购房合同是否具有法律效力?对于借用他人名义签订的房屋买卖合同应该如何处理?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的法律知识。
问 房博士,你好!今年6月,我出售一套房屋,蒋先生看房后较满意,和我签了《房屋买卖合同》,付了购房定金2万元。不过签约时,蒋先生以其儿子小蒋名字签的合同。我当时觉得是父子关系,就没要求他提供授权委托书。下半年房价下跌,蒋先生未按照合同约定支付房款。11月,我将小蒋起诉至法院,要求法院令他支付购房款。但小蒋辩称,本人未授权他父亲买房,该合同无效。请问合同是不是真的无效?我该如何维护权益?
答 伍先生,你好!来信收到,经向上海中原地产法务总监姚志云咨询,答复如下:
从你反映的情况看,要视蒋先生本人是否能出示授权委托证明(或者相关证据),以及签署合同时的意思表示,来确定合同的效力。
如果蒋先生能出示儿子小蒋(从所述情形看,小蒋应为成年人,具有完全民事行为能力)的授权委托书,则该合同有效,其效力直接约束小蒋。小蒋应诚意履行合同,否则应按合同约定承担违约责任。
如果蒋先生不能出示授权委托证明,表明他未获小蒋授权而以其名义签合同。依据合同法等规定,该合同不会对小蒋发生效力,小蒋不必履行合同,亦无须承担违约责任。
对于上面第二种情形,还要根据蒋先生签署合同时的表述来分析。如蒋先生表述买房是他自己决策而使用儿子名字等,付款、操作均由自己处理,则表明实际的房屋买卖关系是发生在伍先生与蒋先生之间,两人均受约束,如蒋先生拒绝履行合同,应承担违约责任。
但如果蒋先生当初明确表示买房的是小蒋,自己仅为代理办理,则在小蒋否认授权的情况下,难以约束蒋先生或小蒋,但蒋先生应当为合同的无效承担缔约过失责任,赔偿伍先生遭受的损失。
合同双方当事人:
出卖人:____________________________
注册地址:___________________________
营业执照注册号:________________________
企业资质证书号:________________________
法定代表人:__________联系电话:___________
邮政编码:___________________________
委托代理人:__________地址:_____________
邮政编码:__________联系电话:____________
委托代理机构:_________________________
注册地址:___________________________
法定代表人:__________联系电话:___________
邮政编码:___________________________
买受人:____________________________
〔本人〕〔法定代表人〕姓名:_________国籍_______
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