孙淑芹
随着社会主义市场经济的社会化、集约化和国际化，房地产作为房屋土地的社会经济形态，是人类活动空间重要的生产因素。住房问题，是我国亿万人民普遍关心的一件大事，长期以来，我国城市房屋以公房为主，这些房屋一般不发生赠与、转让等情形，也不存在房屋区分所有权的问题。但随着近几年来城市住房制度的改革和大规模商品房开发，城市私有房屋的比例呈逐步上升趋势，这就迫切需要解决房屋所有权的问题，房屋产权案件是民事主体之间因房屋产权归属发生争议而诉讼到人民法院的一种民事案件，如何审理好房屋产权案件，是解决一切房屋案件的基础，所以正确处理房屋产权案件对促进社会主义精神文明和社会的安定团结，有着积极的意义。
一、 房屋所有权的概述
根据城市房地产管理法的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房屋所有权是指房屋所有权人对其所有的房屋等建筑物及构筑物享有的占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是一种独占性支配的权利，并可排除他人的干涉。
根据房屋所有权主体类型的不同，可以将房屋所有权分为国家房屋所有权、法人房屋所有权和公民个人房屋所有权。近几年，随着城市住房制度的改革，国家房管部门管理的房屋和国家委托有关单位管理的房屋出售给个人的情况越来越多，有的是“一次到位”，即买下自己居住的公有房屋后，可以在房屋交易市场直接进行交易，有的则规定在几年之内不得出租和转让，若需出租或转让，原房屋所有权人有优先权。
房屋是土地上的定着物，虽然附着于土地而存在，但属土地外的独立之物。房屋和土地可以分别成立独立的所有权。由于我国实行的是土地的社会主义公有制，这种特点尤为明显。在农村，农民自建的房屋与宅基地所有权是完全分离的，即宅基地属于集体所有，房屋则属于农民所有。在城市，国有房屋的所有权与地基的所有权是一致的，都属国家所有。但法人单位所享有的房屋所有权与土地所有权也是分离的，即法人单位只享有房屋所有权，不享有地基(土地)所有权。虽然房屋与地基可以成立单独的所有权，但房屋毕竟是土地的定着物，这两种所有权之间存在着必然的联系，即地基的使用权必然附着于房屋所有权，或称“地随房走”。地基所有权随房屋所有权的成立而成立，并随房屋所有权的变更而变更，消灭而消灭。
二、房屋产权案件的特点
1、房屋产权案件多与历史遗留问题联系，具有年代久远、发案时间长、法律关系复杂的特点。例如，涉及土改遗留问题的产权案件，大多数是土地证未填写清楚造成的。
2、房屋产权案件调查取证难度大。由于房屋产权案件多数发 案时间长，有的直接当事人已年老体残，他们的后代对纠纷的起因、变化很不了解，现在提不出充分证据；有的文件、资料散失严重，也有的文契记得模糊不清或遗失毁损；有的由原来一家分成几家，对原有房屋进行了改建或扩建、重建，房屋的原状已不存在。
3、审理房屋产权案件的法律法规少，政策规定多，当前处理房屋产权案件除运用民法通则及最高法院《贯彻民法通则若干意见》的有关规定外，还涉及大量的司法解释和房屋政策和法律规定。
4、当事人之间争议大，调解成功率低，房屋作为不动产，与人们的生产生活密切相关，双方在案件审理时各不相让，使案件调解难度增大。
5、房屋产权形式多样化，给审理房屋产权案件带来一定的难度。由于市场经济体制的改变，使房屋的所有权形式出现了多样化，由原来的公有、私产发展到公产、私产，政府补贴、股份制等。
6、矛盾容易激化，当事人上访缠诉的较多。由于房屋产权案件直接关系当事人的生产和生活，加之当事人对房屋的法律、法规和政策的理解不够，所以，败诉的当事人无理上诉、上访的较多。
7、房屋产权案件中对权利的保护方法主要是物权方法。法律对房屋所有权的保护方法主要有确认所有权、恢复房屋原状、返还原房屋、排除对房屋的妨碍、赔偿房屋损失等，前四种均为物权保护方法，其中确认所有权又是审理一切房屋财产权益案件的基础，也是采取保护所有权其他方法的前提。
二、几种房屋产权案件产权的界定
1、关于借用房屋的产权问题
房屋借用关系存续期间，借用人不能以任何理由主张产权。对原来产权明确的房屋，如果双方没有商定借用期限、产权人有随时收回的权力，借用人对所借住的房屋有修缮的义务，不能以房屋借用变换或借居时间长，对房屋进行过修缮，应视为取得了所有权。借用房屋的产权仍归原产权人。
2、承租人、承典人、借用人等合法使用他人房屋期间，对所使用的房屋进行改建、扩建或增添附属物，产权的确定。
如果非产权人在对房屋进行改建、扩建或增添附属物之前，已征得房主同意，并且双方对产权问题有约定的，应按约定处理，如果虽经房主同意，但对产权没有约定的，房屋产权仍属原主所有，对改建、扩建或增添附属物的费用，由房主折价偿付；如果系非产权人未经房产同意，擅自改建、扩建或增添附属物的，产权仍归原房主所有，对其因改建、扩建或增添附属物的费用，房主原则上不予补偿，也可调解由房主补偿合理的费用。
3、因添附而取得房屋产权（包括共有权）的纠纷
（1）所谓添附，是指不同所有权人的物结合在一起，形成一种不能分离的新的物，如果要恢复原状，在事实上已不可能或在经济上不合理。在这各情况下，就要确定这个新物所有权的归属。处理因添附而发生的所有权争议，从以下几个方面考虑。第一，对不符合添附要件而主张权利的，不予支持非产权人在合法使用他人房屋期间增添的附属物，房屋产权人同意并经有关主管部门批准的，双方对房产返还时附属物的处理有约定的，按约定办理，没有约定的，附属物应随主物，产权人可给添附人以适当的补偿。添附人以自己经申请批准为由主张附属物产权的，一般不予支持双方协商不成的，应由添附人将附属物拆走；拆除时给原房造成损害的，应给原房屋产权人赔偿损失；不能拆除的，可折价归房产所有人。
4、因房屋产权登记而引起的产权纠纷产权的认定
（1）双方或多方出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买的房屋，产权共同登记过户后，应由出资人共同所有。各自主张产权为个人所有，但均提不出有力证据的，不予支持。但如一方在产权过户时主动放弃登记，又无其他约定，在他方登记过户后才翻悔而主张产权共有的，应认定产权归登记过户一方所有，并由登记方退回放弃登记一方的买房款；如一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住，、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可实事求是地认定产权归出资双方共有，可令其将产权证更改过来。[page]
（2）一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人所共有，双方又长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他人，产权归双方共有，出资方翻悔的，不予支持；如出资方因某种原因将产权证一并登上他人姓名，但既无赠与明确的表示，又长期不让他人知道，多年后，他方知道并主张权利的，一般不予支持。但出资方侵犯他人姓名权的行为，应予以严肃批评教育，并可令其补偿他方一定的经济损失。
5、因房屋互易引起纠纷的产权确认。
公民之间在自愿基础上协商订立的互换房屋协议，经房管部门批准并办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方翻悔的，不予支持。城市房屋互换虽未办理过户手续，但换房发生在〈城市私有房屋管理条例〉施行以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以及其他违法行为的，一般应认定互换产权有效，但应令其补办过户手续。《条例》施行后，换房未办理产权转移手续的，发生纠纷后，一般应认定换房无效，如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后房管部门又补办了手续的，可认定为有效，涉及文化教育等方面的专用房屋，当事人擅自互换，影响了文化教育的正常秩序，应认定房屋互换无效。
如果是公民之间自愿协商互换私房承租权或公房使用权的，换房后经办理住房使用交换手续，原租赁合同终止，出租人已与新的承租人建立了新的租赁合同，一方翻悔的，不予支持，如果承租人未经出租人同意，擅自与第三人互换房屋使用权的，除出租人追认的以外，一般应认定换房无效，责令各自腾房。
6、房屋赠与引起的产权纠纷产权认定
（1）赠与城市房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。例如：赵某诉马某房屋赠与纠纷案件。原告赵某系被告马某母亲，赵某丈夫马某某生前所在单位分配给马某某一套公产楼房，由赵某夫妻及子女三人共司居住。1990年马某某因病去世，之后，赵某于1991年和1998年两次房改，取得了房屋的全部产权。1999年马某结婚后与赵某分家另过。2000年赵某患脑血栓瘫痪，因另外两个子女不照顾自己，于是经亲属、朋友出面将马某找回，赵某承诺将房屋赠与给马某，马某负责护理照顾自己。赵某当场亲笔书写了赠与协议，居民委员会和当地派出所在赠与协议签字，赵某和马某到房屋管理部门办理了房屋产权过户手续。马某夫妻负责赵某的生活起居等，并请了家庭医生定期为赵某作身体检查，对赵某履行了赡养和扶助的义务，对此赵某没有提出异议。赵某于2001年2月以另外两名子女没有住房为由，要求撤销赠与，向法院起诉。本院经审理后认定赵某与马某的房屋赠与关系成立，驳回了原告的诉讼请求。
（2）如果房屋赠与人为了逃避其应履行的法定义务，而将自己的
房产赠与他人，利害关系人主张权利的，应当认定该房屋赠与关系无效。例如：2000年李某因开煤矿缺少资金，经朋友介绍向张某借款20000元，约定利息为月利2分，还款期限为半年。此款到期后，李某没有偿还，为逃避到期的债务，将其所有的房屋无偿赠与其子。张某得知后，向法院起诉，要求法院确认李某的房屋赠与行为无效，法院支持了张某的诉讼请求。
（3）赠与农村房屋，一般以书面赠与合同和房屋实际交付为准。
7、公民与单位之间合建房屋的产权问题。
以个人名义申请建房宅基，由全民所有制集体所有制企事业单位投资建房，不论双方约定房屋建成后产权如何分配，双方为产权发生争执诉讼的，人民法院应依《土地管理法》认定其为非法转让土地，并根据《土地管理法》之规定移送当地土地管理部门进行处理，即没收非法所得、限令拆除或没收在非法转让的土地上新建的房屋，并可以对当事人处以罚款。
8、单位之间共建房屋的产权确认。
法人单位之间联合共建房屋这种形式，一般是指由一方（或几方）出资，另一方出地皮联合建房，房屋竣工后按五五比例或别的比例分成享有产权。
按照《条例》的规定，取得土地使用权的土地使用者（即合建单位中的出地皮一方）可以依法转让其所享有的土地使用权，作为投资与其他单位合建。但如果出地皮方转让的是划拔土地使用权，则必须在合建前依照《条例》和《城市房地产管理法》的规定签订土地使用权转让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以土地转让所获收益抵交土地使用权出让金。同时，合建单位之间还必须签订土地使用权转让合同，并应当依照规定办理过户登记，如果合建符合这些规定，又无其他违法行为，房屋建成后发生产权纠纷应作如下处理：对产权分配有约定的按约定处理；没有约定或约定不明确的，则应以合建各方的投资比例分配产权。
9、夫妻一方婚前所在单位分配的公产房屋或股份制房屋，婚后双方共同参加了房改取得了房屋全部产权的房屋产权的认定。
夫妻一方在婚前单位分配的公产房屋或取得了部分产权的股份制房屋，婚后双方如果双方对房屋所有权有约定，按约定处理。没有约定的，婚前的部分产权由原分配房屋的一方所有，婚后取得的产权为共同所有。例如：王某诉张某房屋确权限纠纷一案。张某退休前所在单位分配给张某全家一套公产住宅楼房，之后，张某的妻子去世。张某与王某再婚。婚后张某与王某共同参加了两次房改，取得了该房屋的全部产权，所以法院判决楼房为张某与王某共有。
10、夫妻双方婚后单位分配的公产房屋，参加房改时用他人的工龄参加了房改的房屋产权如何认定。
夫妻双方结婚后，一方单位分配的公产房屋，参加房改时，因另一方没有工作或参加工作工龄短，用其亲属的工龄参加了房改，如果其亲属没有与夫妻双方共同居住，且长期没有管理该房屋，也没有向其夫妻双方主张房屋所有权的，应认定房屋为夫妻双方共同所有，其亲属的工龄认定为赠与行为。例如：原告高某与被告王某结婚后，1995年高某的单位分配给高某一套住宅楼房，高某夫妻交纳房款14000元，房屋为股份制，1998年高某的房屋房改，因王某没有工作，参加房改时，王某的父亲自愿用自己的工龄给王某参加了房改，高某与王某取得了房屋的全部产权。之后，王某的父亲既没有与高某夫妻一同居住，也没有向其二人主张房屋的共有产权。现高某起诉与王某离婚，法院应认定王某父亲的工龄为赠与给高某和王某使用。 11、用他人姓名购买房屋的房屋所有权的确定
借用他人姓名购买的房屋，出现了房屋所有权证照上的房屋所有权人与事实上的房屋所有权人不一致的现象，法院应从事实出发，认定出资人为真正的房屋所有权人。例如：王茉诉孙某、李某房屋确权纠纷一案，孙某与李某系夫妻关系。王某系李某表姐。1999年王某在我市购买了一套住宅楼房，因王某不在本市居住，为了方便对购买楼房的管理和报销供热费。王某以李某的名义签订了房屋买卖合同。2002年6月8日孙某与李某离婚，孙某主张王某以李某名义购买的房屋为夫妻共同财产。法院经审理认为，虽然王某是以李某的名义购买的房屋，但王某是出资人，是房屋真正的所有权人，而李某只是法律上的所有权人，法院不能认定房屋是孙某夫妻的共同财产。对于李某与王某的行为法院应向有关部门提出司法建议，建议有关部门对其违法行为进行处理。[page]
