以案释法：房屋买卖后户口拒不迁出也构成违约责任
导读：
核心内容：本文通过一个过户纠纷案例为您介绍有关合同违约责任的承担方式。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍。
【文章导航】
一、案例介绍
二、专业律师点评
三、相关法律法规
正文：
【案情简介】
原、被告于2009年12月8日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于上海市浦东新区**路**弄**号**室的房屋，房屋总价为人民币1380000元，签约时被告妻子及女儿户口在该房屋内，合同约定被告应于2010年8月30日前迁出户口，逾期未迁出则按人民币每天100元向原告支付违约金，逾期15天仍未签出户口的，按买卖合同第十条处理，而双方的《上海市房地产买卖合同》第十条约定的是被告未按合同约定交付房款的违约责任，其明确约定，被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，逾期超过七日后被告仍未交付的，原告有权单方解除合同，并要求被告承担20%的赔偿款。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也已经将房屋交付给原告，并办理了房地产过户手续，但至2010年8月30日，被告却未将户口迁出。由于被告始终未将户口迁出，原告聘请律师向法院起诉，要求被告按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金6万多元。
法院开庭时，被告不同意原告的诉讼请求，辩称：1、原告房屋尾款未付清;2、原告水电费未付清;3、房屋内户口不是被告本人的，被告不应承担违约责任;4、原告主张的违约金过高。
第一次开庭后，被告即将房屋内户口迁出，后在法官的主持下，双方达成调解协议，被告一次性向原告支付补偿款3万元。
【律师分析】
1、关于户口能否强迁的问题，根据现行的法律及司法解释，法院不受理有关户口迁移的诉讼，因此，即使被告违约不将户口迁出，原告也无法直接起诉被告将户口迁出，而只能要求被告承担户口不迁出的违约责任。
2、根据双方签订的买卖合同第十条约定，被告逾期超过十五日的，原告有权单方面解除合同，但原告也可以不解除合同，而只是要求被告承担逾期的违约金，原告有权选择解除合同或只是要求违约金。
3、虽然被告户口不在该房屋内，但出卖人是被告，迁出房屋内户口的义务应当由被告来承担，而不可能由实际的户口人承担。[page]
4、关于户口不迁出所应承担的违约金是否过高的问题，考虑到户口是否迁出对原告实际使用房屋的影响较小，法院户口不迁出所应承担的违约金审核较严，如果约定的是与房屋未交付相同的违约责任，法院判决时一般都会以违约金过高而予以调低。
【相关法条】
《合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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