出售破坏了承重墙的房屋，是否构成违约,是否需要承担责任?
导读：
出售方装修时破坏了承重墙，购房人在取得房屋后收到物业整改通知。出售方是否有义务进行修复整改？
二审法院认为，本案售房者交付品质存在隐蔽瑕疵的房屋，因此即使购房人签约时已查看房屋结构，交房时未提异议，也不代表出售方对房屋的隐蔽瑕疵可以免责，最后判令出售方应当承担修复责任。
案例
杜芳与李梅菊买卖合同纠纷案
——售房者未尽暇疵担保义务，应承担违约责任
【案情简介】
上诉人（原审原告）:杜芳
被上诉人（原审被告）:李梅菊
原告杜芳为与被告李梅菊买卖合同纠纷，向原审法院提起诉讼。
原告杜芳诉称：其于2001年年初向被告李梅菊购买房屋一套。为此签订的《上海市房屋买卖合同》中约定所购房屋是三房一厅，而实际交付的却是二房二厅；购房时虽知李梅菊已对房屋进行了装修，但从未被告知房屋内已有四处承重墙被改动。现接到物业管理部门违章整改通知，限令房屋内被拆除的承重墙须在2001年6月30日之前恢复。故请求判令李梅菊修复系争房屋内的承重墙。
被告李梅菊辩称：对于系争房屋的现状，在杜芳看房和签订买卖合同时均未表示异议，自己在房屋交付前也未作过任何变动，故不同意杜芳诉讼请求。
原审法院经审理查明：2001年1月，杜芳和李梅菊签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定了建筑面积，转让价格，但对房屋内的厅、室情况并未作约定。2001年2月双方对房屋进行了交接。同年3月，杜芳取得了房屋《上海市房地产权证》。2001年4月，房屋所在地的物业管理部门向杜芳发出了违章限期整改通知，明确房屋内四处被拆除的承重墙须在2001年6月30日前恢复，否则将被采取有关措施。2001年8月，杜芳诉至原审法院。
原审法院经审理认为：杜芳虽主张实际交付的房屋为二房二厅，而非合同约定的三房一厅，但因涉诉合同对厅、室结构并无约定，且杜芳亦未提供其他证据能够证明在李梅菊将系争房屋出售给杜芳前，已经改变了该房屋的内部结构。对此，杜芳在整个购房过程和房屋交接时，均未提出异议。鉴于整改通知发出时，杜芳已取得系争房屋权利凭证，成为房屋所有人，故应由杜芳自行承担恢复墙体责任。据此，原审法院判决：杜芳的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，杜芳不服，上诉称：李梅菊出售房屋时，只讲明房屋经过装修，但并没有告知承重墙已被破坏，存在欺骗。原审法院以杜芳在购房过程中和房屋交付时未对房屋的状况提出异议，就判决李梅菊不承担恢复房屋承重墙的责任，依据不足。请求法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李梅菊辩称：房屋的结构状况在杜芳看房和房屋交付时并无差别，上诉人杜芳对此是明知的，故原审法院判决并无不当，请求法院维持原判。
二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。
二审法院经审理认为：上诉人杜芳与被上诉人李梅菊签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守。被上诉人李梅菊负有对所出售的房屋瑕疵担保的义务。虽然根据现有证据能够证明上诉人杜芳在购房过程中对房屋的结构状况没有提出异议，但却不能得出被上诉人李梅菊已尽告知义务以及对出售标的物瑕疵可以免责的结论。现上诉人杜芳以被上诉人李梅菊出卖房屋时未告知承重墙被拆除及物业管理部门已向其发出限期整改通知为由，要求李梅菊恢复系争房屋内承重墙，有法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，二审法院判决：李梅菊应在判决生效之日起六十日内恢复系争房屋内承重墙。
【评析】
本案系一起因房屋售房者出售承重墙已被破坏的房屋时，由于未告知该事实，导致在房屋买卖合同履行完毕后买受人起诉要求其进行修复的案件。
本案中李梅菊面对杜芳的诉讼请求，在原审和二审中都强调，杜芳对房屋在出售以前已经经过装修是明知的，所以自己的行为不存在欺骗。原审法院也认为，《房屋买卖合同》的签订、房屋的交付以及权利的转移，都意味着李梅菊已经履行了合同的义务；通过双方当事人的陈述，均证实杜芳在看房和签订房屋买卖合同时对系争房屋内部结构的现状从未表示异议。原审法院对本案的认定理由看起来似乎“很充分”：既然在签订《房屋买卖合同》之前以及在合同履行的过程中，李梅菊都不存在违约的事实，那么在合同履行完毕之后就不应该对合同标的物产生的问题承担责任。事实上，原审法院忽略了这样一个事实：即本案是因合同售房者交付品质存在隐蔽瑕疵的房屋而引发的诉讼。
虽然在合同签订和履行过程中，杜芳从未对房屋的结构状况表示异议。但是，就本案的现有证据来看，李梅菊也无法证实其曾明确告知杜芳房屋内的承重墙已经被破坏的事实。可见，正是因为李梅菊隐瞒了系争房屋存在的隐蔽瑕疵，才导致杜芳做出了违背其真实意志的意思表示，购买了存在瑕疵的房屋。
物的暇疵是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽的瑕疵。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和品质瑕疵担保义务，即出卖人应保证交付的标的物在物质形态和权利状态上都是完整的、无瑕疵的，符合标的物的通常或特别约定的用途，出卖人如违反此项义务，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，杜芳签订购房合同的目的必然是为了购买到符合建筑安全标准的房屋，而李梅菊因此负有将房屋的现实状况和隐蔽问题明白无误地告知前者的义务，在此前提下再由杜芳做出购买与否的意思表示。虽然李梅菊已经按照合同约定交付了系争房屋，杜芳亦取得了系争房屋的产权证，但由于出卖的房屋的确存在瑕疵，而瑕疵的产生亦是在双方交易之前，李梅菊隐瞒系争房屋的承重墙已被破坏的行为违反了诚实信用原则，已经造成了履行不当的事实，而房屋四处承重墙被拆除显然将对房屋产生重大的安全隐患，房屋出卖人李梅菊应承担违约责任。
当事人在从事民事活动时，应当恪守诚实信用原则，以善意的方式全面履行其义务。系争房屋的内部结构在杜芳看房至房屋实际交付过程中的确未发生改变，但承重墙被破坏与否，对于非建筑专业人士的杜芳来讲仅凭直观所见是无法作出正确判断的，这就需要李梅菊如实告知房屋存在的隐蔽瑕疵。承重墙在交易以前就被拆除，李梅菊交付的标的物是存在隐蔽瑕疵的，当面临有关部门的处理时，理应由李梅菊承担担保责任，恢复系争房屋的原状。 [page]
张艾
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引用法条
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