正文： 一、什么是预售商品房（俗称“楼花”）买卖
１、虽然预售商品房的转让类似于二手房的买卖，但由于预售商品房还未经过综合验收，没有办理房产证，风险较大，所以买受人一定要用购买一手商品房的态度对待预售商品房。例如到楼盘现场了解楼盘的规划、发展商有无拿到商品房预售许可证、工程进度、发生纠纷的如何处理等情况。
２、预售商品房转让时，买受人只与受让人签定转让合同而不再与发展商签定预售合同，购买后要继受让人履行应承担的义务和责任。所以，买受人在购买预售商品房时应搞清楚要承担的责任和义务，以及受让人与发展商所签定的预售合同的条款内容。对于自己不愿接受的条款约定，要与发展商协商后在转让合同中重新约定。
３、预售商品房转让实质属于二手房交易，因此买受人可以与受让人进行价格协商，并把协商好的价格写入转让合同中。
４、买卖双方在签定预售商品房转让合同时需注意转让合同是否有效，只有遵循法律法规的转让合同才受法律保护。
此外，由于预售商品房转让是个人之间的交易行为，因此为了稳妥起见，此种交易最好是委托律师或房地产代理机构代为办理。中介机构在交易过程中可以协助当事人对房屋的价值、成交价格、房屋的品质、房屋的权属状况、房屋的实付款状况以及房屋原购销合同中的权利约定条款进行评估调查和必要的审核工作，从而保障交易双方当事人权益。中介机构在交易过程中能起到的另外的一个重要作用就是，为当事双方办理繁琐的
房屋过户手续。如果委托中介机构代理成交了房屋，中介公司一般要向购房一方收取一定金额的代理佣金，如果原房屋所有人未交纳契税，购房一方还要补交受让人所欠的契税。
还需指出的是，如果商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋转让给他人的，就不再属于“卖楼花”的范畴，而是一般房屋买卖关系，应按正常的房屋买卖来处理。
二、“转按揭”
转按揭业务是国外发达国家和港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务，其实质是已购房产的借款人主体变更。购房人未还清住房贷款时，可以卖出房屋；买入者可向银行申请二手房购房贷款。
其实，建设银行下属分行早在2000年就已开展了“转按揭?业务，现在
上海、广东、
深圳、四川等省市都已开办此项业务。目前，建行总行正在着手“转按揭”办法的制定；农总行也在制定相关的办法，预计年内即可出台；中国银行
北京市分行在明年年初也将有可能出台住房贷款“转按揭”业务。
据了解，想拿 “按揭房”再交易的买房人大致有三种：一种是有“住房阶梯消费”理念，想卖掉旧房换好房的买房人；一种是因各种原因还不起贷款的买房人；一种是贷款买房投资，以租还贷，却因今年租金市场下滑，想赶紧退出的买房人。由于各种原因，想把房子卖掉的北京住户直到今年才日渐增多。因而与二手房市场交易活跃的上海、广东等地相比，北京人认识“转按揭?也相对晚了些。
北京市场发展滞后
从法律上看，“转按揭”的操作没有问题。只要银行同意，银行或公积金管理中心对新买主进行资信审核后，再让原来的买房人和新买主到有关部门进行购房合同、借款合同和抵押权的变更就行。
但是，此前北京地区并没有大规模推广该业务。农总行房地产信贷部表示，主要是因为北京二手楼市场不健全，相应的客户需求也不多，这样“每做一笔‘转按揭’业务所耗费的人力、物力、财力成本非常高，客户也更加不愿办理这项业务”。
其实，北京市场业务的滞后，与银行的风险考虑也有关系。在银行看来，抵押物再评估的风险时时让银行坐在刀尖上。若遇到抵押物即住房的价值降低或者市场价格走低，而“转按揭”时仍按照原价甚至高于原价评估贷款的话，一旦贷款人无力偿还贷款，银行必须收回抵押物时，抵押物变现能力降低将直接导致银行风险。手续繁琐并不是银行不能做“转按揭”业务的根本原因。
当前核心问题是银行以及购房者如何与房管部门的产权登记衔接上。只有过户以后，新的买房人才能办理银行抵押贷款。在到房管部门进行长达近三个月时间的产权办理、过户登记的这段时间里，“谁来担保”成了又一个障碍。原贷款买房人在没有拿到现金的情况下，当然不放心将自己的房子过户给新的买房人，新买房人也存在同样风险。而银行方面也相应承担“转按揭”风险。新的买房人首付到位、各种审核通过，银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款，并同时解除原来买房人的抵押合同，但在新买房人办抵押登记手续之前，房子该归谁，谁来给他做担保？
一段时间以来，北京二手楼市渐渐活跃起来，于是各家银行开始注意到了这个市场。为此，专家呼吁银行（包括公积金管理中心）、购房者、房管部门三方共同协作，制定可操作办法。
跨行“转按揭”呼之欲出
目前已推出或即将推出的“转按揭”业务都仅限于同“行”，隔“行”如隔山，不同银行间的转按揭业务操作可能性很小。这与我国各银行利率统一有很大关系。境外各家银行利率不同，业主通过办理转按揭手续，可以最大限度地减少利息支出。而我国各银行之间利率统一，短期内这种需求将不明显。但是，随着外资金融机构的增多，竞争的日益激烈，银行之间的“转按揭”将成为需求焦点。
上海银行界目前正在积极酝酿，打算推出一个跨行的住房转按揭业务。所谓住房贷款跨行转按揭业务，简单说来就是原购房者房子已在一家银行办了住房贷款后，如果要将房子出售，买房子的人可以将住房贷款转到他所希望的另一家银行继续办理。
据了解，目前在上海的购房人群中，以投资为目的的购房者比例已经占到了两成左右，其中不少人的投资依赖于银行借款。由于银行间按揭无法转让，要再卖出去很困难。房子到手后，绝大多数人只能通过房屋出租来获取收益。而如果银行之间跨行转按揭业务推出以后，这个问题就能引刃而解了。不过，有关人士也承认，推出跨行转按揭业务有相当的难度，主要是牵涉到的环节太多。
另据透露，目前交通银行上海分行正在率先探索住房贷款跨行转按揭业务，他们已经和其他相关银行完成了这项新业务的试运行工作，估计将在年内正式推向购房市场。
本文关键词：楼花,买卖,转按揭
