商品房买卖司法解释第十九条解读【无法办理房产证的责任】
导读:
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
本条是关于买受人在什么情况下有权请求解除合同的规定。
合同的解除,是指在合同没有履行或没有完全履行之前,由于实现合同的条件发生变化,致使合同的履行成为不可能或不必要时,合同关系的当事人依据法律规定的条件和程序,提前终止合同协议的行为。合同的解除分为约定解除和法定解除,约定解除是指合同当事人双方在协商一致的基础上,终止合同的权利义务;法定解除是指合同生效后,在没有履行或者未履行完毕前,当事人在法律规定的解除条件出现时,行使解除权而使合同关系消灭。根据《合同法》的有关规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。
房屋买卖合同成立后,出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。买受人应会同出卖人到房屋管理部门登记,办理过户手续,交纳契税,领取房产证。如果因为出卖人一方的原因(不包括买受人方面的原因),在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的期限届满后一年内,导致买受人仍然无法办理房产证的,出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益,比如买受人无法将房屋再行转让等,买受人可以请求解除合同以及赔偿损失。这里要注意本条和上一条规定的区别,上一条强调的是由于出卖人的原因,买受人未能取得房产证。本条则是强调由于出卖人的原因,买受人无法办理房产证,一个是取得,一个是办理。也就是说,本条的侧重点在于无法办理,比如因土地使用手续不合法导致买受人无法办理房产证的,买受人的合同目的不能实现时,买受人有权退房,同时还可以要求出卖人赔偿其经济损失。本条司法解释规定的合同解除情形应当属于法定解除的一种,即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。
按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内,现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据该条的规定,房地产开发企业履行的是一种协助的义务,即“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续,前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件,否则根本无法办理有关手续。
一方违反合同,以致严重影响订立合同所期望的基经济利益,在合同约定的期限没有履行义务,在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行,则构成根本违约,另一方可以请求解除合同。在商品房买卖合同约定的期限届满后一年内(合理期限)或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的期限届满后一年内,完全由于出卖人一方的原因,致使买受人无法办理房产证的,出卖人一方构成根本违约,买受人有权行使合同解除权,同时有权要求出卖人赔偿损失。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
拓展阅读
相关知识推荐
办理产权证的具体步骤提交材料买卖双方当事人(或其代理人)共同到房屋所在区、县房地产交易中心(内销房)或上海市房地产交易中心(外销房、侨汇房),提交相关材料,填写
办不了房产证导致的纠纷案件回放某开发公司于2003年5月将三套房屋交付购买者张某,但直到今年3月,仍未将房产证交付张某。为此,张某诉至法院,要求开发公司为三套房
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产