确认房产抵押合同无效怎么处理
导读：
随着经济的日益发展，资金流动的数额也越来越大。很多时候，一些人的资金周转不开，可能会选择房屋抵押的形式去向银行贷款。那么这个时候一份房产抵押合同是必不可少的。但是，出现了合同无效的情况，我们该如何处理呢？。今天法律快车网的小编就带你了解确认房产抵押合同无效怎么处理这个问题。下面，请看详细介绍
一、确认房产抵押合同无效怎么处理
房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的：
1、主合同无效导致房地产抵押合同无效;
2、因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括：
(1)《民法通则》上的无效原因：当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等;
(2)《城市房地产抵押管理办法》中无效原因，如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。
房地产抵押合同无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。在房地产抵押是由第三人提供的时候，这种无效合同的处理，具体如下：
(1)主合同无效而致房地产抵押合同无效，抵押人无过错的，抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3.
(2)主合同有效而房地产抵押合同无效，债权人无过错的，抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2.
二、房地产抵押合同的生效，要把握以下几点
1、房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。
2、房地产抵押合同是民事法律行为，它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定，是有效的民事法律行为。
3、房地产抵押合同，自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的，一般不会使房地产抵押合同生效。但是，如果当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效，只是不能对抗第三人。
三、抵押登记
抵押合同的成立不等于抵押权的成立。房地产抵押是物权的变动，抵押合同是物权变动的原因行为，它是抵押关系成立的必要条件而非充分条件。抵押权人可因抵押合同的成立而产生请求权，即请求抵押人配合登记的权利，或在抵押物未经登记的情况下，请求抵押人赔偿损失的权利，但抵押权人不因抵押合同的成立直接取得抵押权。抵押权人在抵押物依法登记后方能取得抵押权。因此，抵押合同应自成立时生效，抵押权自抵押物登记时成立。抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记时，应当向登记机关交验下列文件。
(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明。
(2)抵押登记申请书；抵押合同。
(3)抵押当事人的抵押物的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共权证》和其他共有人的同意抵押的证明。
(4)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。
(5)可以证明抵押房地产价值的资料。
(6)登记机关认为必要的其他文件。
登记机关经审核，凡权属清楚、证明材料齐全，符合抵押条件的，应当在受理登记之日起7日内予以登记。对不予登记的，应当书面通知申请人。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，受法律保护。未办抵押登记的，抵押合同无效，抵押权也就不成立，抵押合同的目的不能实现，但合同目的是否实现并不影响合同本身的效力。此时，抵押权虽未成立，抵押合同仍对当事人有拘束力，有过错的一方应当承担违约责任。这是因为抵押人的责任范围内的抵押物未能登记导致抵押权不能成立，抵押权人将可能蒙受损失而抵押人却可以免除担保责任，其结果不利于抵押权人而利于抵押人，故除合同无效的原因外，抵押物未能办理登记的责任多在抵押人。在主债权未受清偿，抵押物又因抵押人违约未办理登记的，抵押人承担责任的依据是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的义务而使抵押权不能成立，抵押权人无从对抵押标的物行使抵押权，其所蒙受的损失是丧失合同约定的抵押标的物的变价优先受偿并对抗第三人的权利，在此，抵押人所应承担的不是担保责任，而是违约责任。抵押人承担违约责任的范围依其过错而定，但不能超过抵押合同约定的抵押标的物的变价。
合同签订最忌讳的就是无效，因为这损害的是双方的利益。在发生类似情况的时候，我们一定要按照法律依据去解决无效的情形。以上就是法律快车小编的资料整理。我相信大家通过阅读以后可以更加清楚了解确认房产抵押合同无效怎么处理。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询法律快车网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
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引用法条
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