抵押的房屋能否出租
导读:
李某因生意上的需要向赵某借款20万元,借款期限为一年,并以自己所有的一处房产作为抵押,双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。2004年1月,李某为了将房屋利用起来,又将该房屋出租给某商贸公司,租赁期限为二年。租赁合同签订后,李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。2004年9月,李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款,双方协商赵某以30万元购买李某的房屋,除去借款本息,赵某再给付李某房款84 000元,双方于2004年10月办理了过户手续。后李某即通知商贸公司因房屋已经转让,原租赁合同要解除,同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住,商贸公司不同意解除合同。赵某即起诉至法院,要求确认李某与商贸公司之间的租赁合同无效,商贸公司应当立即腾房;商贸公司辩称其与李某的租赁合同合法有效,根据买卖不破租赁原则,赵某无权解除或变更合同,同时商贸公司要求行使优先购买权购买李某的房屋。
审理结果:法院经审理认为,因抵押权设定在前,租赁权产生在后,在债权到期之前,租赁合同对抵押权人的利益并无影响,且租赁合同是双方当事人真实意思表示,该租赁合同可认定有效。债权到期之后,因涉及抵押权的实现问题,租赁权即对抵押权的实现产生限制作用,该租赁合同应当认定无效,因租赁合同无效,商贸公司无优先购买权。法院最后判决商贸公司与李某的租赁合同无效,商贸公司于十日内腾房。
评析:本案争议的焦点在于房屋设定抵押后成立的租赁合同是否有效,抵押权人可否主张租赁合同无效。对于这个问题,法律没有明确规定,理论界对此有不同观点,一种观点认为,抵押权设定后成立的租赁关系不能影响抵押权的效力,在实现抵押权并将抵押物拍卖给第三人时,租赁权对买受人无约束力;另一种观点认为,只有当租赁关系的存在影响抵押权人的利益时,抵押权才能对抗租赁权,否则租赁关系仍然有效。
笔者认为,在抵押权设定后,《担保法》并未禁止抵押物出租,根据法不禁止即为权利的民事不成文规则,抵押权设定后,抵押物是可以出租的。理由如下:首先,抵押权只是就抵押物优先受偿的权利,抵押人就某物设定抵押后仍对该物享有所有权,只要租赁期限不超过债务的清偿期,抵押人可就抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利,即有权将抵押物出租。其次,由于抵押并不转移抵押物的占有,因此具备将抵押物出租的条件。最后,由于设定抵押是为了担保债务的履行,承认抵押人对抵押物的出租权,可以更好地发挥抵押物的使用价值,从而更好地保证债权的实现。
房屋所有人将房屋先抵押后出租的情况,在抵押权存续期间,租赁权对抵押权不产生实质影响,但在抵押权实现时,房屋上存在的租赁权就会对抵押权的实现产生影响,因此,对于房屋先抵押后出租的情况应当区别对待。
如果租赁期在主债务履行期内,或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权,则租赁合同终止等,这样租赁权的设定并不会影响到抵押权的实现;或者抵押权人在实现抵押权时对抵押物上存在的租赁关系并无异议,同意承租人按原租赁合同继续承租房屋,在这两种情况下,抵押物上的租赁权对抵押权并无影响,不必限制抵押人出租房屋,抵押权的实现也不必然导致租赁合同的无效。
然而,如果不属上述情况,则应当允许抵押权人或抵押物的新所有人主张原租赁合同无效。这是因为,抵押权设定在前,如果允许抵押人出租房屋,则在抵押权实现时,抵押物上的租赁权必然要对抵押权产生限制,若以拍卖方式处分抵押物,买受人也不愿意所买的房屋存在着他人设定的租赁权,这样就会影响拍卖价值;若以转让方式处分抵押物,则抵押权人对抵押物的使用和收益就会受到限制。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。该规定也明确了已抵押的房屋可以出租,但由于抵押权设置在前,租赁权产生于后,实现抵押权时,承租人没有优先购买权,买受人也可以不再履行原租赁合同。
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