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买二手房,交付房屋时要注意什么

2016-12-23法律快车|作者:未知 412人看过

  在城中心买了一套二手房,有时候因卖房人迟延交房,或者买房人因个人原因拒绝接受房屋,容易造成违约风险。那么买二手房,交付房屋时要注意什么?比如物业费是否结清,钥匙是否交付等。下面我们一起来看看。

  二手房买卖合同中如何约定交付

  在合同中明确约定二手房交付的相关条款,拘束交易双方的行为。签订二手房买卖合同应明确哪些内容?

  1、交付时间

  交付时间的约定一般需要明确到具体哪一天,且该时间具备可操作性,卖房人能够彻底搬家,腾空房屋。

  2、交付方式

  在买卖合同中交付方式应当明确、具体,包含卖房人的附随义务,房屋状态检查良好,再由双方签订《房屋交接书》,明确约定各项手续均完成后,才视为该房屋验收交接完成。

  3、户口迁出

  双方可以约定:卖房人应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。这也是房屋交付的重要部分。

  4、违约责任

  违约责任主要分为三大块:

  首先是关于交付中出现的质量问题(包含附随义务履行问题),质量问题分为显性和隐性,如漏水、损坏这些显性瑕疵应约定由卖房人维修至可入住状态,如卖房人不履行该义务,买房人可以自行维修后向卖房人主张实际损失,包括但不仅限于装修费、空置损失;另外,一些季节性、隐性的瑕疵如白蚁问题,交付的时候不一定能显现出来,需要卖房人在买卖合同中声明无瑕疵,如出现瑕疵则由卖房人承担损失。

  其次关于交付迟延(包含接收迟延),交付不是一方的义务,买房人也有按照交付时间和交付方式及时收房的义务,双方可以约定:逾期30日内卖房人应按日计算向买房人支付违约金,并于该房屋实际交付之日起3日内向买房人支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日,买房人有权发出书面退房通知,解除合同,买房人退房的,卖房人应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款,并支付违约金。买房人因个人原因拒绝接受交付,卖房人可以通过录音、录像,或者公证的方式记录情况,卖房人不承担违约责任。双方通过这样的明确约定,维护各自的利益。

  最后关于户口迁出问题,在约定前述户口迁出条款的同时,明确约定违约责任:如卖房人未按期将与房屋相关的户口迁出的,每逾期一日,卖房人应向买房人支付违约金。如逾期超过90日,买房人有权发出书面通知,解除合同,卖房人应收到解除通知之日起3日内退还买房人全部已付款,并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

  二手房附随义务也要明确哪些?

  除了交付房屋之外,附随义务也是相当重要的,因为房屋本身不能独立使用,需要相应的配套设施才能发挥作用,由其是在二手房交易中,因此,要明确以下几个问题:

  1、房屋的装修合同与装修发票,保修卡是否已交接。

  2、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接。

  3、房屋内的水电煤气、电话、宽带、有线电视等是否已办理过户手续。

  4、物业服务费、公共维修基金、取暖费是否已结清。

  5、所有钥匙及备份钥匙,包括各房间及信箱、单元门钥匙是否已交接。

  最后做一个重要提醒,在双方当事人查验以上内容没有问题,并且房屋检查符合交付条件的同时,应当签署书面《房屋交接书》,将交接的内容、过程、存在的问题及处理,以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份,以备将来出现问题,留存书面证据,更好的解决,保护双方的利益。

  整理自无讼阅读

  (责任编辑:汤先森)

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