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二手房买卖操作指南之实用版

2010-12-06法律快车(www.lawtime.cn)|作者:z 11389人看过

  二手房买卖操作指南

  二手房最近成为打算结婚的年轻人的首选,特别是房龄低,小三房的实用型二手房更是受宠。那么二手房交易的操作流程如何?本文主要介绍二手房交易的操作流程。二手房买卖操作指南实用大推荐。

  一、 确定房价

  在二手房价格的测算上,主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。

  房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期,以混合一等结构房屋为例,其折旧期为50 年.每年折旧率为2 %。另外,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。

  环境因素环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境在同一地段,旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大影响。

  心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。

  因此,如果以同地区商品房价格为基准,来测算二手房的价格,首先应确定考虑的因素和调整系数为(约数,仅供参考):

  1.房屋因素

  (1) 折旧:每年一20%。

  (2) 户型:“三小”户型(小厅、小厨、小卫)一10 % 。

  (3) 楼层:板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价;若是顶层一5 %。

  (4) 朝向:无朝南外门窗一5 %。

  2环境因素

  (1)物业管理:无物业管理一5 %。

  (2) 非独立封闭小区:一5 %。

  (3) 有省、市重点中学小区:+ 5 %。

  2.个别因素

  (1)砖木结构:一2 %。

  (2) 使用年限:每少5 年一1 %

  (3) 房屋质量及装修:5 %。

  3.心理因素

  二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 %左右。

  买方得到卖主报价时,也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道:

  ( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。

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