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二手房交易流程须注意的法律知识

2010-11-22法律快车 www.lawtime.cn|作者:z 4450人看过

  本文主要介绍了二手房交易过程中需要防范的问题,因这些问题往往一起二手房交易纠纷,导致购房者的利益受到损害,那么掌握必要的二手房交易法律常识是必要。本文主要针对二手房买卖过程中应当注意的一些法律问题进行分析并提出防范的措施,希望对各位朋友有所帮助。

  一、谨慎选择房产中介,防止掉入陷阱

  在二手房买卖过程中,很多购房者都是通过房产中介来操作。由于国内房产中介机构鱼龙混杂,有的房产中介不具备代理资格、有的中介超越代理权限,有的中介虚假承诺,从而侵害购房者的合法权益。因此,购房者一定要选好合法的中介机构,验证中介机构的合法代理身份。一个合法的中介需要齐备“两证”,即营业执照和资质证书,从业人员也须具备经纪资格证书。

  同时,在与房产中介打交道的过程中,还要注意防止掉入陷阱:一是防止业主与中介串通,骗取购房者佣金或者定金后,编造种种理由致使交易不成;二是防止定金欺诈,要在中介合同(承诺书)中明确定金条款。比较常见的情形是,有的房产中介明知道房屋权属不清或者房屋质量有问题,仍然向购房者介绍,最后导致房屋买卖无法交易,然后就以购房者“单方违反合同(承诺书)”为由拒不退还定金;三是要防止中介吃差价,中介以低于与购房人谈妥的购买房屋,从中收取房屋买卖双方不知晓的差价,损害买卖双方的利益。

  因此购房者在签订合同、交纳佣金或定金之前要仔细阅读中介合同,注意其中的模糊用语,合同中要对房屋的明确情况,中介不成、退还收费和押金等进行详细约定,并妥善保存相应的凭据。

  二、查清房屋真实情况,把握买卖合同条款

  1、注意房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本,注意注意卖房人是否与房产证上的权属人为同一个人,最好到房管部门查询产权证的真实性;

  2、查看房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产,在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖,这样的购房合同可撤销的合同。在实际中最常见的情况就是房屋为夫妻共同财产夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋,另一方主张因不知情而申请撤销合同,这对买房者来说是很大的损失。

  3、确认出卖房屋是否存在银行贷款,以及是否已经付清银行贷款。如果尚未付清银行贷款,银行对该房屋享有抵押权,通常房地产开发商也银贷款承担连带责任。根据我国法律规定,处分该抵押房屋应该征得银行的同意,否则该房屋买卖行为是无效的,银行可以追究购房人以及开发商的责任。通常的处理方法是卖房人先将银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除,同时解除与开发商的担保合同关系,然后买房人再向银行贷款支付剩余房款,办理产权过户手续。

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