购房贷款不成,解除合同还要付高额违约金?
导读:
核心内容:购房贷款不成,能否解除合同?是否需要支付相关的违约金?下面,法律快车房地产小编通过一个真实的案例,为您详细解答以上的疑问。
张雷律师:上海二中院二零零九年九月份新做出了一份判决,很值得玩味。这个案件中涉及了合同法重要的第一百一十四条:违约金已经在房屋买卖合同中明确约定,当事人并无恶意违约情形,是否还要承担高达20%的违约金?这一条款是对违约金和实际损失之间的调整,上位的法律原则既包括公平原则也包括诚实信用原则。张雷律师为您详细解读这个案例,请诸位买房人阅读参考。
案件的基本事实
1、原告:售房人;被告:买房人。
2、原告和被告签订了《上海市房地产买卖合同》,并已生效。
3、合同约定:被告在合同签订七日内申请银行二手房贷款。
4、被告贷款未通过银行审核,则应在付款日前支付余款。
5、被告未在付款日前付清余款,原告有权解除合同并要求被告承担20%的违约金。
6、后:被告贷款申请未通过银行审核,原告起诉要求解除合同并承担房价20%的违约金。
购房贷款未通过审核,房地产买卖合同解除
在这个案件中,原告也就是售房这一方,很好的运用了合同条款保护自己,曾在合同中明确提出,如果被告未通过银行贷款审核,也未能在付款日前付清房款,那么出售房可以通过通知的形式,单方面行使合同解除权。案件中,被告未能如期付清房款,原告通过起诉的形式,向被告提出了解除合同的要求。根据法律规定:通知至到达地方时生效。在这个案件中:“原告于起诉状中明确要求解除房屋买卖合同,该起诉状于2009年3月31日送达被告,故该日期应为合同解除之日。”
【张雷律师提示:二手房出售方可以约定购买方未能按期付款,则可行使单方解除权】
20%违约金约定过高,不是恶意违约可以要求适当调整
在这个案件中,原告(出售房)认为,合同解除后被告应当按照合同的约定支付违约金。20%的违约金和赔偿责任的具体比例是合同双方的真实意思表示,并没有违反法律的规定,是合同中的有效条款。被告应当支付20%的违约金。这里,张雷律师就要详细解释一个法律条文了。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
也就是说,并不是当事人之间约定了多少的违约金就要承担多少的违约金。虽然违约金是合同条款,是双方当事人真实的意思表示,但并不意味着凡是当事人双方同意的条款,法院就不干涉、不调整。在有些时候,当事人约定的条款不符合法律原则,不符合常理,法院就有必要进入民事交易中去,干涉民事行为。调整违约金就是这样一种法院的干涉行为。
在这个案件中认为:被告不能支付购房尾款并非其主观目的,也并非是恶意违约,同时原告也未能提供被告违约造成的实际损失的依据。当约定的违约金高于实际损失时,法院就要予以调整。因此调整违约金金额为1万元。
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引用法条
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