买二手房户口要当心 专家:注意三个方面要点
导读:
房子很快过户了,但上家的户口却迟迟不能迁出,张先生很着急,多次与上家协商,但上家也很为难。原来,上家是准备到外地工作,在上海仅有这一处房产。根据相关政策,上家的户口无法迁出该房产,因此,张先生儿子的户口当然也就无法迁入。双方最后实在没有办法,只能付诸法律。法院最后裁定上家依合同中约定的“上家若不能在约定时间迁出户口,将承担***元人民币的违约金”的条款而一次性支付给张先生5000元补偿。但上家的户口依旧没有办法迁出,张先生的儿子还是上了现户口所在地的小学。对此,张先生很懊恼没有问清相关政策就贸然买房,结果不仅目的没有达到,还找了一堆麻烦。
据有关专家介绍,张先生还算幸运,至少他可以住进买下的房子。现实中,还碰到过买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名,主张其对争议房屋具有居住权,因此拒绝搬出。如此一来,购房者虽然名义上取得了房屋的产权,但户口“阴影”却挥之不去,谁也不愿意自家的房子里装着陌生人的户口。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出,则情况会更糟,买方花费巨资买来的房子只能看,不能住。
为了避免因户口问题而引发房产纠纷,专家认为,买方一定要做好以下几个方面的工作:
第一,要求卖方出示户口本,并复印留存。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷:一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
第二,在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的,买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。
第三,就户口问题进行协商,约定适当的付款方式和违约责任。户籍问题的事后补救是非常困难的,买方必须在纠纷的预防上下足功夫。
在签订购房合同时,应当把握两点:一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记:花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋,还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
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