政策原因导致贷款不成而无法履行合同,买方是否需要支付违约金?
导读:
合同约定以按揭贷款方式支付房款,并约定如不办理贷款,应一次性补齐全部房款。后因政策变化,无法贷款,导致无法履行。买方应否承担违约责任?
本案法官认为,即使买方因政策原因不能贷款,仍属违约,应当承担违约责任。但考虑到买方也有积极履行合同的诚意,并且也已经损失了评估费、中介费等,因此酌情调解结案,相关损失由双方共担较为符合情理。
案例来源:人民法院报 2010年7月16日
房贷政策调整无法继续履行合同 违约损失买卖双方共担
本报讯 (记者 张晓敏 通讯员 王 琪)卖方李先生按照合同约定条款,要求买方承担违约责任,但买方吴女士认为不能履行购房协议是由于国家政策的改变,并非自己本意,因此要求卖方返回全部定金。天津市河东区人民法院近日调解了这起纷争,同时化解了购房人吴女士对政策调控产生的负面情绪。
吴蕊女士在一家房地产中介公司看中了卖主李建国名下的一套住房,于是三方签署了《房屋居间买卖协议》,约定买方以按揭贷款方式支付房款,中介公司负责办理贷款等相关事项。同时还约定,如买方不办理贷款,应按照一次性付款的方式补齐全部房款。当天,吴蕊向李建国支付了15000元定金,又向中介公司支付了中介费、房屋评估费、贷款代办费等费用10000余元。4月19日,买卖双方又签订了《房产买卖协议》。然而,在中介公司为吴蕊办理银行贷款的时候,得知国务院于今年4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,对房屋贷款政策进行了调整。由于吴蕊名下已有的三套住房都为贷款,按照通知的相关规定,已无法再次取得银行贷款。
卖方李建国认为,继续履行房屋买卖协议已不再可能,于是将吴蕊和中介公司一同告上法庭,要求解除《房屋居间买卖合同》和《房产买卖协议》,并由吴蕊承担违约责任。
按照合同约定,吴蕊作为违约方应当承担定金、中介费、房屋评估费等多项费用,共计25000余元。但吴蕊认为,自己是按照本人的支付能力有计划地购买房屋,不能履行购房协议并非自己本意,而是因为政策的改变。庭审过程中,她言辞激烈,情绪冲动,表示同意解除购房合同,但由于自己不存在过错,要求卖方返回全部定金。
承办法官考虑双方当事人的实际情况,先化解双方因合同无法履行产生的怨气,缓和双方的对立情绪,再促使原告体谅被告困境,同意解除房屋买卖合同返还定金10000元。调解结案后,承办法官又督促原告尽快履行调解协议。目前,被告吴蕊已拿到了原告李建国退回的10000元定金,她再次感谢法官耐心工作帮她弥补了经济损失,并对国家政策的调整表示理解。
■法官说法■
这起案件执结之后,记者采访了审理此案的法官刘辰。刘辰说,本案中,买方是由于受政策限制才不能获得房屋贷款,而无法继续履行合同的,按照合同法的相关规定,法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但本案买卖双方在签订《房屋居间买卖协议》时曾约定:“如因买方不办理贷款,应按照一次性付款的方式补齐全部房款。”因此,即使买方因政策原因不能贷款,如果不能补齐房款仍属违约。违约自然就需承担相应的损失。但买方实际支付了双方的居间服务费、贷款服务费、评估费,并向卖方支付了定金,足以表明买方购买房屋的诚意。只是因为受国家政策限制才不能获得房屋贷款,而无法继续履行合同。因此,考虑双方当事人的实际情况,以调解方式结案,双方共担损失才能达到最佳的办案效果。
刘辰表示,案件虽然以调解方式审结,但买方仍然支付了双方的中介费、评估费等,房子不但没有买成,还造成了较大经济损失。买房人的主要损失是中介服务费用的支出,虽然中介为双方提供了服务,居间合同已履行,但因政策性原因导致买卖合同无法履行的,中介方仍不退还中介服务费。因此,建议买房人在签订合同时要详细审查中介方提供的格式合同,对中介的免责条款要及时进行调整,以保护自己的合法权益,减少不必要的损失。
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