房产未经登记 限制处分权利
导读：
核心内容：不动产物权，未经登记具有什么样的效力?下面，法律快车小编通过一个真实案例为您详细有关不动产物权登记的法律效力。
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一、案例简介
二、律师分析
三、相关法条
四、相关文书范本
正文：
【案情简介】
二00六年三月二十一日，郯城县人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501号《民事调解书》，该调解书第三项为“婚后共同购买单位房改房一位归被告肖某所有，房屋折价15000元被告于2006年12月30日前支付给原告王某，房屋过户需要的费用由被告肖某承担”。事实上，肖某和该案原告至今仍未到房产登记部门办理变更手续，肖某也既未到法院申请强制执行，也未按照调解书的该条约定支付给王某房屋折价款(及子女抚养费)。
2011年2月28日，刘某以肖某为被告、王某为第三人具状起诉，以肖某2010年10月将上述房产转让给刘某为由，诉请法院判令肖某、王某协助刘某办理楼房买卖过户手续。
原告刘某主张该案中肖某因法院判决取得产权，可以转让，且认为该案可适用物权法;被告肖某认同原告刘某的主张;第三人认为该案被告已丧失申请法院强制执行的权利，且本案不适用物权法，即使适用物权法，被告肖某因对该不动产不得处分。[page]
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【律师分析】
案件办理过程中，原告提交法庭的证据是原被告所签订《房屋买卖协议》及被告和第三人的法庭《调解书》，被告无证据，第三人向法庭提交反诬产权证。经庭审查明，被告与第三人未办理房屋过户登记手续，被告也未申请法院执行，并已过申请一年的时效。后原告撤诉。
关于该房产的权属-----依照2008年4月1日前《民事诉讼法》申请执行期限为一年的规定，2007年3月21日后，被告已对该调解书失去向法院申请强制执行的权利。根据《城市房屋权属登记管理办法》(该办法自2008年7月1日起为《房屋登记办法》代替而失效)第五条的规定(房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证)，第三人是涉案房产的唯一拥有所有权并行使占有、使用、收益和处分权利的人。《物权法》于2007年10月1日生效，该法并无溯及力。综上所述，第三人至今仍是涉案房产唯一的合法所有者。
关于物权法的规定-----《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是关于物权“设立、变更、转让和消灭”的普通规定;第二十八条至三十条对法律文书、继承、合法新建房产的物权做了规定“导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自----等生效时发生效力。”这是优先于第九条的例外规定;第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这说明不动产物权的设立一般应根据登记生效的原则，而生效法律文书、新建、继承的不动产则自行为完成时取得物权，但在未办理登记时其处分行为是受限制的，不发生物权的处分权能，对于受让者来讲也不能发生物权的追及权效力。
【相关法条】
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是关于物权“设立、变更、转让和消灭”的普通规定;第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这是优先于第九条的例外规定;第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这是对第二十八条至第三十条规定的限制性规定。[page]
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相关文书：
1、民事诉状
原告：刘某;
被告：肖某;
第三人：王某。
诉讼请求：判令被告与第三人协助原告办理楼房过户手续并承担本案诉讼费用。
事实和理由：2006年3月份，被告与其妻(第三人)因感情不和离婚，家中位于郯城县朝阳路☆☆号楼房一栋判归被告所有。后被告将该栋楼房转让给我，另买住房。当时，我考虑被告转让给我的楼房、环境、位置好，我与被告协商，以六万元的价格转让(协议书附后)，我搬进该楼后，多次要求被告协助我办理转让过户手续，被告却以第三人不配合为由，拒不协助我办理房屋过户手续。被告与第三人严重损害了我的合法权益。为此，特以我国相关法律规定，提起诉讼，请求法院判令被告与第三人，为我办理转让楼房过户手续，维护我的合法权益。
此致
郯城县人民法院
2、第三人民事答辩状
答辩人：王某。系本案第三人。
答辩人因刘某所提房产买卖纠纷案提出提出如下：
被答辩人刘某针对答辩人所提诉讼请求无事实和法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。主要理由是：被答辩人刘某和被答辩人肖某签订的涉案房产买卖协议对答辩人来说是无效的，被答辩人将答辩人列为第三人也无法律和事实依据。
(一)、从法律上来讲，答辩人至今仍为涉案房产的唯一合法所有者。
涉案房产的登记所有人为答辩人，二00六年三月二十一日，郯城县人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501号《民事调解书》，该调解书第三项为“婚后共同购买单位房改房一位归被告肖某所有，房屋折价15000元被告于2006年12月30日前支付给原告，房屋过户需要的费用由被告承担”。事实上，被答辩人肖某和答辩人至今仍未到房产登记部门办理变更手续，被答辩人肖某也既未到法院申请强制执行，也未按照调解书的该条约定支付给答辩人房屋折价款(及子女抚养费)。依照2008年4月1日前《民事诉讼法》申请执行期限为一年的规定，2007年3月21日后，被答辩人肖某已对该调解书失去向法院申请强制执行的权利。根据《城市房屋权属登记管理办法》(该办法自2008年7月1日起为《房屋登记办法》代替而失效)第五条的规定(房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证)，答辩人是涉案房产的唯一拥有所有权并行使占有、使用、收益和处分权利的人。《物权法》于2007年10月1日生效，该法并无溯及力。综上所述，答辩人至今仍是涉案房产唯一的合法所有者。
(二)、被答辩人对涉案房产的转让行为对于答辩人来说是无效的。
答辩人至今仍是涉案房产唯一的合法所有者。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条(无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效)、第五十二条第一款第二、五项的规定(有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;违反法律、行政法规的强制性规定)、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第(四)、(六)项的规定(下列房地产，不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未依法登记领取权属证书的)的规定，被答辩人肖某转让涉案房产的行为是无效的。
(三)、即使《中华人民共和国物权法》有溯及力，被答辩人肖某转让涉案房产的行为也不发生物权转让的效力。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是关于物权“设立、变更、转让和消灭”的普通规定;第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这是优先于第九条的例外规定;第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这是对第二十八条至第三十条规定的限制性规定，亦即未经登记的不动产物权不得处分，这与“不动产物权登记生效”制度、“不动产司法确权”制度相互补充、衔接、统一。处分权本是物权的权能之一，即使《物权法》有溯及力的话，根据以上三十一条的规定以及本案被答辩人肖某至今未被登记为涉案房产(不动产)产权人的事实，被答辩人肖某处分涉案房产的行为亦不发生物权(处分权)效力，其处分(行使物权)行为是无效的。如果贵院认定被答辩人肖某转让房产的行为有效，这势必与“不动产物权登记生效”制度相悖。
另一方面，即使涉案两被答辩人所签订的《房屋买卖合同》有效，由于被答辩人肖某对涉案《民事调解书》已丧失向法院申请执行强制执行要求答辩人协助其过户的权利，那么作为因《房屋买卖合同》的签订而承继肖某权利的被答辩人刘某何来要求答辩人协助过户的权利呢?后手的权利不能超越其前手的权利。
(四)、对本案的处理建议。
两被答辩人转让涉案房产的行为虽然对于答辩人是无效的，但根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该协议在两被答辩人之间自合同成立起生效，被答辩人肖某因履约不能应向被答辩人肖立成承担违约责任。
此致
郯城县人民法院
答辩人：王某
二〇一一年三月十五日
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引用法条
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