解读广州市征收与补偿实施意见
导读：
半数被征收人不满征收补偿，可参加听证会，并根据具体情况修改方案，不服决定，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼;实行市场化补偿，产权未齐房屋给予市场价60%的补偿，弃租补偿维持业主获70% 租客获得30%;力求评估公正，被征收人协商选评估机构……房管局发布《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》，以下为意见解疑：
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一、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)的适用范围是什么？
答：《实施意见》只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。
二、哪些项目可实施房屋征收？
答：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
三、国有土地房屋征收工作由谁负责？
答：市、区人民政府是征收补偿主体，市、区房屋征收部门代表政府组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。
按照“简政强区、事权下放”的工作部署，我市市辖各区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作由各区人民政府依法决定;市级以上重大项目、跨区项目以及市政府认为需要统筹的项目，由市人民政府直接决定。
四、《实施意见》对征收程序作了哪些规定？如何体现公开透明和公众参与？
答：因旧城改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。作出房屋征收决定前，房屋征收部门要会同项目单位开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告。征收项目涉及被征收人数量较多，或者其他重大复杂项目，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经政府常务会议讨论决定;被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布;被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
五、征收工作过程中有哪些内容必须向被征收人公开？
答：房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应当在政府门户网站予以公布，并在房屋征收范围内显著位置予以公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告，并且在公开发行的报纸上刊登及在政府门户网站上发布。房屋征收工作完成后，房屋征收部门还将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式等在房屋征收范围内公布。[page]
六、征收范围确定后，有关部门停止办理征收范围内的哪些事项？暂停期限是多长时间？
答：房屋征收范围确定后，有关部门应当依据权限，在征收范围内停止办理下列事项或建设行为：
(一)新建、扩建、改建房屋的审批;
(二)户口的迁入和分户的办理，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外;
(三)以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理;
(四)改变房屋、土地用途;
(五)房屋的转让、租赁和抵押;
(六)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。
房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
七、对被征收人的补偿包括哪些内容？
答：补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿;2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
八、对被征收人有没有奖励？
答：《实施意见》规定搬迁时限奖励制度，对符合一定条件的被征收人给予征收奖励和搬迁时限奖励，搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。同一征收项目实行统一标准的征收奖励。
九、如何确定被征收房屋的建筑面积和房屋用途？
答：被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。
十、房屋未办理产权登记或者登记有误的怎么办？
市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当由房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。
十一、对违法建筑和临时建筑如何处理？
答：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本着尊重历史、实事求是的原则，考虑法规政策不断完善的历史背景，《实施意见》第十条、第十六条参考《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置指导意见(试行)》，充分考虑广州市的实际情况，对于被征收人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收住宅房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。[page]
十二、“住改商”的房屋如何补偿？
答：对拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的，按以下方式给予补偿，但不支付停产停业损失补偿：1.1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。2.1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。按上述第1、2项计算的货币补偿款低于按照《实施意见》有关住宅用房计算的补偿总额(即货币补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的，应当按照住宅用房的补偿总额确定补偿。
十三、征收租赁房屋对承租人有没有补偿？
答：实践中承租情况较复杂，承租人分为公房承租人和私房承租人。公房承租，情况比较复杂，考虑到各地公房情况不同，对公房承租人的补偿问题由各地政府根据实际情况制定相关政策。私房承租是私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系。因征收不能实现合同目的的情形下，对承租人如何进行补偿，可以在租赁合同中约定。《实施意见》结合我市实际工作情况，延续历史做法，明确规定对符合直管住宅租赁条件的承租人，若其同意解除租赁关系的，房屋征收部门将按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
十四、评估被征收房屋的市场价值的法律依据是什么？
答：2011年6月3日，国务院住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号，以下简称《评估办法》)，规范国有土地房屋征收工作的价值评估行为。
十五、评估机构如何选定？
答：房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道(镇)、社区组织代表等参与监督。
十六、评估时点如何确定？
答：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
十七、被征收人拒绝或不配合实地查勘怎么办？
答：被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
十八、被征收人对评估结果有异议的怎么办？
答：《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《评估办法》沿用了此规定，并要求申请复核和鉴定的时间期限为被征收人收到书面评估报告或复核结果之日起10日内，如被征收人对专家鉴定结果仍有异议的，按照《条例》第二十六条规定处理，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
十九、新旧条例的适用如何衔接？
答：2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，原《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。征收条例施行前已核发拆迁许可证项目不具有溯及力，拆迁许可延期、资金监管、评估、行政裁决等，将继续沿用旧条例及配套政策的规定，但对于裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府不得责成有关部门强制执行，只能申请法院强制执行。
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