城市房屋拆迁新政策今年全面推行
导读：
城市拆迁，是城市建设重要的基础。但在当前，拆迁被称作是“天下第一难”，已成为推进城市基础设施项目建设过程中突出的瓶颈制约。
要破解这道难题、突破这个瓶颈，拆迁政策尤其是有关拆迁补偿标准、拆迁安置等方面的政策，无疑是一个关键。在去年11月底，宁波市修订出台两份重要的拆迁政策——《关于进一步加强和改进市区城市拆迁工作的若干意见》和《宁波市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》之前，宁波的城市拆迁补偿安置政策已经施行了将近5年时间。其间，随着市场房价的不断上涨，老的拆迁政策已经出现了一些不完善之处。由此，新拆迁政策顺势而出。
此次拆迁新政，就涉及城市房屋拆迁的诸多问题，一一作了新的明确。其中，有关住宅房和非住宅房各自的拆迁补偿标准、拆迁搬迁奖励和拆迁补贴标准、调产安置的方式、困难群众的低限保障力度、拆迁后新购房屋的税收优惠等内容，最直接地关涉到了拆迁户的切身利益。
今年是宁波城市建设史上拆迁规模最大的一年，这事关民众切身利益的拆迁新政，也同步开始全面推行。
为此，本报特别推出本专版详解此次拆迁新政，并希望拆迁新政在充分维护拆迁户利益的同时，能够让我们的城市在建设过程中，少一些来自拆迁的阻力、多一些来自民众的支持，进而使我们城市的建设步伐迈得更快、更好。
住宅房拆迁
补偿标准按市场价从高计
原先，我市城市住宅拆迁的补偿方式，通常被称作“三种价格、四种补偿方式”，即按基准价评估实行货币补偿或产权调换、按市场价评估实行货币补偿、按直接安置结算价实行产权调换。新的拆迁政策对此作了简化，规定根据交易价从高原则，按市场评估价格实行货币补偿或产权调换，以充分体现市场化补偿原则。
具体而言，被拆迁住宅用房的市场评估价，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。其中，评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：(1)核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格;(2)根据交易价从高原则，从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。
新政策对“商品住宅平均价格”作了明确。海曙、江东、江北区(慈城镇、洪塘和庄桥街道除外)的商品住宅平均价格，以市价格、国土和房产行政主管部门测定公布的价格为准，其他各区(包括慈城镇、洪塘和庄桥街道)的商品住宅平均价格，以当地价格、国土和房产行政主管部门测定公布的价格为准，其他各区因市场等原因无法测定商品住宅平均价格的，以各区政府(管委会)公布的市场指导价作为商品住宅平均价格。
为鼓励拆迁户选择货币补偿，拆迁新政规定，被拆迁当事人如选择货币补偿的，可以按评估金额再增加10%的拆迁补偿资金。同时，为解决评估后成套住房与非成套住房市场价格差距不大的实际情况，促进成套住房的拆迁，拆迁新政还规定，对成套住宅用房的被拆迁当事人，按评估金额的10%计发成套住房补贴费。
调产安置
体现以人为本
近年来，由于宏观调控和从紧的土地政策，市区的安置房建设地段日趋偏远，一定程度上影响了拆迁户的搬迁积极性，已成为阻碍拆迁工作顺利推进的主要原因之一。为充分保障被拆迁人利益，加快推进拆迁工作，此次拆迁新政提出了“就近安置、多元选择”的理念。
按照新规定，拆迁人应当为被拆迁人提供同区不超过二个地段等级的就近安置用房;如被拆迁人同意或因实施城市基础设施建设项目、市重点工程建设项目，则可提供其他地段的安置用房。
鉴于今后安置住房将以小高层、高层为主，拆迁新政由此特别明确，对安置到中高层、高层的被拆迁人，安置住房每单元设置一部电梯的，其安置面积基数可再增加3平方米;安置住房每单元设置二部电梯的，其安置面积基数可再增加10平方米。值得一提的是，这些增加部分的面积，拆迁户无需付差价购买，相当于政府免费赠送的;并且，这些面积仍按规定计入房屋产权登记面积。
此外，拆迁新政规定，对安置到较远地段的，每差一个地段等级，给拆迁户扩大5平方米扩档安置面积。同时，拆迁户拿到的安置房，其超过安置面积基数的扩大和上靠部分面积，只按安置住房评估金额的60%结算差价——即拆迁户能够以六折的价格买下这些住房面积。如果拆迁户无力结算差价，差价部分折算的建筑面积，可比照公有住宅用房租金标准，由政府出租给拆迁户使用;拆迁户在安置后要求购买该部分房屋的，仍按拆迁时的差价金额补购。
非住宅拆迁
补偿金最高能多拿50%
拆迁新政重点对非住宅拆迁补偿政策作了细化和突破，按商业和办公用房、工业和其他用房的拆迁补偿，分别作了规定。
其中，位于市三区的商业、办公用途的非住宅用房拆迁，如被拆迁人选择货币补偿，可以按被拆迁房屋的评估金额再增加一定比例的拆迁补偿资金。其中，商业用房增加比例的标准为：评估金额100万元(含100万元)以下部分为50%，100万元到200万元(含200万元)部分为40%，200万元到300万元(含300万元)部分为30%，300万元到500万元(含500万元)部分为20%，500万元以上部分为10%;办公用房增加比例的标准为10%。市建委方面介绍，这一规定对于商铺面积在30平方米以下、补偿资金在100万元以内的个体店面经营者而言，是最大的利好：“新增加的补偿金，能基本保障其今后几年的生活及重新置业问题。”
如商铺、办公房的被拆迁人选择产权调换，被拆迁房屋和调产安置用房的评估金额，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法标准评估确定，并结算被拆迁房屋和调产安置用房的差价;安置用房评估金额超过被拆迁房屋补偿金额的，超过部分按评估金额的80%结算差价。
工业及仓储用途的非住宅用房拆迁，如被拆迁人选择货币补偿，除了能享受到房屋的补偿金外，市三区内的被拆迁人还可以按被拆迁房屋的评估金额，再增加10%的拆迁补偿资金。
如工业及仓储用房的被拆迁人，选择产权调换的，由拆迁人在全市范围内提供调产安置用房或安置土地，供被拆迁人调产安置。其中，拆迁人提供调产安置用房的，被拆迁房屋和安置用房的房屋按重置价结合成新进行评估，土地由评估机构按市场价评估方法进行评估，并结算差价;拆迁人提供安置土地的，被拆迁房屋的土地和安置土地，由评估机构按市场价评估方法进行评估，并结算差价，同时被拆迁房屋按重置价结合成新给予补偿，由被拆迁人自行建造所需用房。[page]
困难群体住房被拆迁
保障力度更大
对于现住房较小、生活比较困难的拆迁户，新政给予了更大力度的保障政策。
新政明确，住宅用房被拆迁当事人，其被拆迁住房建筑面积低于每户54平方米，或低于被拆迁住房使用人人均18平方米(即拆迁补偿面积低限标准)的，可按照拆迁补偿面积低限标准减去被拆迁房屋建筑面积后再乘以被拆迁地段房屋评估比准价格的50%增加拆迁补偿资金。以增加的拆迁补偿资金购买住房的，该部分房屋产权归个人所有。
此外，新政同时明确，住宅用房被拆迁当事人拆迁补偿安置后，符合经济适用住房供应对象条件的，各区政府(管委会)应当优先提供经济适用住房。
提前搬迁有奖励
拆迁购房有税收优惠
为促进被拆迁当事人如期签订协议并搬迁，新政明确，对在搬迁期限内签订拆迁协议的被拆迁当事人，给予提前搬迁奖励费。其中，市三区住宅用房按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发;非住宅用房按房屋评估金额的3%计发提前搬迁奖励费。
对于拆迁后再购房者，新政明确了较以前更为优惠的税收政策。其中，选择按市场价格评估实行货币补偿的被拆迁当事人，在签订拆迁补偿安置协议之日起在市区购房，或在签订拆迁补偿安置协议之日前2年内在市区购房，作为拆迁安置用房的，该房屋价款中与拆迁补偿金额(包括市场价格评估金额、按规定比例增加的拆迁补偿金额和低限标准增加的补偿金额)等额部分，免缴或予以退还房屋契税。选择调产安置的被拆迁当事人，其调产安置住宅用房与被拆迁住宅用房评估金额等额部分，可免缴房屋契税。
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