“钉子户”助推拆迁成本攀升
导读：
“钉子户”助推拆迁成本攀升
开发商望而却步 业界提出由第三方拆迁
信报记者 代峥
杨家坪鹤兴路的“钉子户”事件将拆迁话题推上舆论浪尖，一夜之间，最“牛”拆迁户越来越多。记者在调查中发现，在拆迁户含泪申诉开发商补偿款太少的同时，拆迁难导致开发商拆迁成本的提高。
一位开发商对此叫苦不迭：拆迁成本太高，快要占到土地成本的一半了。
拆迁成本的增加，将推动房价上涨，已成为众多业内人士的共识。相反，房价的企高又会加重广大购房者的置业负担。
拆迁难刺痛开发商
“我觉得一个平方应该赔3400元以上吧。”昏黄的灯光下，向女士对记者表达了她的心理价位。天擦黑，南岸区珊瑚村闪烁着几点昏暗的灯火，灯影下破败的楼房成为了向女士预期“财富”的承载体。
作为南坪商圈的旧城改造项目，珊瑚村这块地皮由大连万达接手，并开发“万达广场”。目前，已有一栋新楼主体工程初现雏型。据记者了解，该公司对珊瑚村拆迁片区的赔偿已经超过3000元/平方米。
与万达广场一街之隔的贝迪房地产公司项目所在地，以前也是南坪的拆迁片区之一。据当地居民介绍，贝迪房地产在进行拆迁时，赔偿额度为每平方米3000元左右，其销售的商品房均价也不过在3600元上下。
一方面，赔偿价格接近了新房价格，面对高额的赔偿费用，开发商分势必摊在新房成本里面;另一方面，一街之隔的两个地产项目，赔偿价格差别之大，致使拆迁户对赔偿的心理预期越来越高，而不同的赔偿标准又容易引起拆迁户攀比之心，纠纷由此而来。
据业内人士透露，征地拆迁已经被开发商们认为是相较于立项、拿地和前期策划等最令人头疼的事情。
银星房地产公司曾经开发我市的东方港湾项目，一度因为拆迁问题使开发陷于停滞。该公司营销总监赖子柱曾亲自经历了整个拆迁的过程。
“我们的拆迁相对容易。”赖子柱介绍，东方港湾是该公司收购重庆织造厂而进行的旧城改造的重点项目。因此该公司只与原厂方谈判拆迁赔偿事宜，并不直接与单个住户商谈赔偿价格。即便如此，东方港湾也因为拆迁中出现“钉子户”而在一段时间内无法施工。
相同境遇的绝非银星一家。项目开发过程中因拆迁而引发的波折，曾经在高新区二郎片区开发、华龙桥片区的整治、江北城旧城改造中轮番上演，去年年初，几乎殃及金开大道沿线大多数楼盘，也打乱了南滨路部分楼盘施工的进度和节奏。
“征地难，拆迁难，老城区拆迁更是难中加难!”赖子柱如此感叹。
开发商亲睐郊区生地
在征地拆迁究竟应当遵循哪些规则?重庆市国土房管局房屋拆迁处一位工作人员告诉《时代信报》记者，现行拆迁工作的政策和法律依据为国务院2001年6月出台的《城市房屋拆迁管理条例》，以及两年后——2003年5月重庆市结合本市实际情况颁布的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“条例”)。
“我们每年年初都会制定年度拆迁计划，去年和前年的拆迁规模都在300万平方米以上，今年也有320万平方米的拆迁计划分布在各大区县。”他说。
据该工作人员介绍，开发商持项目立项批准文件、建设用地规划许可证等证件获得拆迁许可之后，可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的中介机构实施拆迁。这此之前，应该就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限等事项，与拆迁户订立拆迁补偿安置协议。
对于货币补偿的金额，条例中也有规定：开发商须委托符合条件的评估机构对被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
“通常我们会推荐20家具有资质的评估机构，由拆迁户从中选择。评估标准各省市之间略有不同。”上述市国土房管局工作人员告诉记者，我市的规定是“不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的70%。”
他说：“具体实施拆迁工作的开发商或中介机构只负有向拆迁户宣传拆迁政策的责任，而有的拆迁户认为拆迁片区一旦划定，自己就成了主角，就可以肆无忌惮地追求利益最大化。 而实际上，给予拆迁户的拆迁补偿都比原房屋的市场交易价格高得多。”
高额的拆迁费用加上巨大的拆迁难度，使得大多数开发商对于城市优质地块望而却步，宁肯拿远郊区的生地也不敢拿中心城区的熟地。
第三方拆迁构想
对于开发商而言，拆迁的成本主要由两大块构成。一块是支付评估费用、拆除旧房、平整地块等直接成本，另一块是对拆迁户的补偿及安置费用，“后者占了大头。”朵力地产董事长黎伟在接受记者采访时表示，“没有哪个开发商愿意做亏本的买卖，而是在保证预期利润额的前提下，将所有的成本通通计入房价。”
1999年，朵力钢花小区项目启动拆迁工作。“这是一个经济适用房小区。我们的利润率被国家有关政策限定在3%以内，那时拆迁成本占到了总成本的15%。我认为这一比例是基本合理的。”黎伟说。
“在银星东方港湾项目中，拆迁成本已经占到了商品房开发成本的20%到30%，同时占项目土地成本的40%到50%。还有赔偿额度更高的地方，如解放碑等中心城区，甚至可能占到拿地成本的70%到80%。”银星地产营销总监赖子柱告诉记者。
于是，造成越是城市中心区域房子越破旧，居住人员越贫困。而拆迁成本的增加正逐渐成为推动房价上涨的重要因素。
黎伟分析道，房屋的评估分为8类，通常3到4年才进行一次市场交易价格的调整，缺少对房屋所在区域年度评估这一环节，其后果就导致没有一个较为合理的参照坐标和衡量准绳。有失公允的拆迁赔偿便由此产生。
和达地产咨询公司杨先生曾负责过某项目的拆迁工作，他告诉记者：“有的房产评估机构，由于缺乏法律的监督和有效的行业规范，往往单纯最求商业利益，按开发商的意愿进行土地及价格评估的现象也十分常见。”
赖子柱说：“我认为，拆迁工作应该由独立于开发商和拆迁户的第三方，即政府有关职能部门来进行，以防止开发商单方面压低补偿价格，保证房屋或土地所有者的根本权益，同时避免部分拆迁户开出不合理的条件。”[page]
杨先生认为，征地拆迁顺利与否，往往影响项目开发的顺利与否，最终关系投资者的利益和效益，要解决这个问题，主要应该在法律上更明确地理顺土地所有权、使用权关系问题。
《物权法》即将实施，各地在制定法规的细则时，应当对这一问题进行充分明确。拆迁成本增加将会在房价中得以体现，最终为此埋单的还是购房者。
新闻分析：
房屋拆迁“马蜂窝”破之须有道
拆迁是个马蜂窝。拆迁者都想手脚麻利地除掉它，被拆迁者哪个也不愿轻易撤退。每个拆迁工程，都成为拆与被拆双方博弈的舞台。
近日，新修改的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》决定草案进入二次审议，其中有两条新规定颇引人关注。一条是房价评估按交易价从高原则，另一条是拆迁前应当依法举行听证。笔者认为，这两点非常具有积极意义，前者尊重了当事人的经济利益，后者尊重了当事人的精神权益。
补偿价格标准的界定，一直是城市动拆迁矛盾的核心。地产商的立命之本是赚钱，多给拆迁户一元，自己就少赚一块;而拆迁户的爱财之心人皆有之，能多捞一点是一点，谁也不嫌钱多了咬手。问题的关键是这个标准由谁来定。虽然2001年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》，最终的补偿标准还得由地方政府定。过去几年，在房地产高速发展期，许多地方政府为了加快城市建设和推动房地产业发展，心理天平常常会偏向于降低动拆迁成本。所以，房价的上涨速度远远快于政府上调拆迁补偿价格的幅度，动迁户心存不满也情有可原。
按市场价格、公平地进行拆迁补偿是大势所趋，因此杭州的这一新规值得肯定。从上海经验来看，亦是如此。2001年实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，已开始实行根据不同土地级别，实行最低补偿价格标准，随着房价的上涨不断上调。而且，还有一定的补贴系数。目前大致而言，如果市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价的1.2倍进行补偿;如果市场评估单价高于最低补偿单价标准的，则按市场价的1倍以上、1.2倍以下进行补偿。总之一句话，拆迁户获得的补偿单价一般都高于周边市场价。过去两年，与世博会相关大量动拆迁，证明了“上海模式”行之有效。
强制拆迁前举行听证会，更是一种接轨国际的做法。在发达国家，城市拆迁的难度比我国更大，一则是多数属土地私有，二则法律体系完善，更加尊重人权。举例而言，不要说是进行整片的房屋拆迁，就是在社区里拆除或新建一栋房子，也需举行相关的听证会，由社区居民代表定夺其行为是否损害了公众的利益。因此，杭州市的这一做法非常值得推广。
今年“两会”期间，前后经历七次审议的《物权法》终于通过。可以说，这是保护私人财产权在中国取得的重大进步。《物权法》第四十二条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”毫无疑问，这种规定将成为在拆迁中利益受到损害的拆迁户的“护身符”。尤其值得关注的是：如果拆迁户住房面积太小，所得补偿不足以另外购房可租房，则政府必须为之提供合适的居所。
拆迁难，不只是现存于我国目前阶段，也是一个世界性的难题。在公共利益和私人利益之间，永远存在一个不断平衡的问题。既不能以“公共利益”为名践踏私权，也不能因放纵私权图利而使地铁等公共项目无法施工。前有上海世博动迁的成功经验，现有浙江的有益探索，更多的地方政府都应在这方面有所作为。 第一财经日报
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引用法条
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