广东省佛山市中级人民法院民事判决书

（2007）佛中法民五终字第75号

上诉人（原审原告）霍光，男，1943年9月16日出生，汉族，住(略)。身份证号码：(略)。

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4、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定使上诉人得到补偿商铺的价值远远低于上诉人被拆除商铺的价值，严重损害了上诉人的合法权益。现已建成的合同项下佛山市升平路高基街南侧新建大楼，由于存在高额公摊面积，套内建筑面积仅占建筑面积的约六成，故“建筑面积不少于15平方米”的商铺，套内建筑面积只有10平方米左右，严重损害了上诉人的合法权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第四十条的规定，《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定无效。

据此请求：撤销一审判决第一项，改判被上诉人补偿给上诉人位于佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层且套内建筑面积15平方米的临街一线商铺（楼层高度不少于2.8米，门口宽度不少于2.8米）一间；诉讼费用由被上诉人承担。

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被上诉人升平百货答辩称：一审法院判决被上诉人按建筑面积15平方米补偿商铺给上诉人，适用法律正确。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定依法有效。

1、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》符合合同生效的所有要件合法有效，该合同第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定当然有效。从《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十八条规定中可以知道，非住宅应当按建筑面积予以补偿。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》双方约定把住宅面积10.60平方米折合成非住宅面积计算补偿，因此，对上诉人按建筑面积计算进行补偿是公平与合法的。

2、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》没有损害和排除上诉人任何权利的条款。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》的第二条不能归属于格式条款范畴。

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、在《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》的签订过程中，被上诉人不存在欺诈行为。上诉人称在答约时曾对《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条关于“建筑面积不少于15平方米”的文字提出异议和认为应该按“套内建筑面积不少于15平方米”进行补偿的说法，纯属无证之词，无源之水。

4、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》约定按建筑面积补偿没有损害上诉人的合法权益。上诉人原房屋是砖木平房建筑结构，其来源是在1986年9月15日向周嫦继承所得。在上诉人继承前该房屋使用了多少年无从考究，从上诉人继承该房屋时至上诉人起诉时止该房屋已经使用了超过20年。据上诉人称，该拆迁房屋改为非住宅（商铺）经营已经将近20年。我国法律规定，商用地的使用年限为40年，换言之，上诉人改作非住宅用途的商铺已经接近50%的使用年限，按成新规则评估，上诉人的房屋价值已经大为下降。被上诉人如果按合同项下的地址和现时的商铺市场价格（18000-19000元/平方米）进行补偿，上诉人得到的补偿价值远远大于上诉人原商铺的价值。

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根据《中华人民共和国合同法》、《佛山市区房屋拆迁管理规定》的规定和《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》的约定，“建筑面积不少于15平方米”的约定依法有效。

另外，《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》项下新建的大楼（土地和房屋）现已不是被上诉人的资产，按实物形态补偿已经不可能，被上诉人愿意按合同约定的建筑面积15平方米折价补偿上诉人的损失。

综上，上诉人请求按套内面积不少于15平方米补偿商铺的请求依法无据，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的无理请求。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：本案的争议焦点是被上诉人补偿给上诉人 的商铺面积如何计算。上诉人主张，补偿的商铺应为套内建筑面积15平方米，不包含公摊面积。被上诉人主张，补偿的商铺应为建筑面积15平方米，包含大厅、走道、楼梯等公摊面积。双方对建筑面积、套内建筑面积的定义不一致。上诉人认为，套内建筑面积不含公摊面积，建筑面积则含公摊面积。被上诉人认为，套内建筑面积和建筑面积都含有公摊面积，只不过建筑面积含的公摊部分比套内建筑面积含的公摊面积大的多。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房[1995]年517号）第三条“商品房销售以建筑面积为面积计算单位。”以及《商品房销售管理办法》第十八条第二款“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”的规定，可得出“商品房建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积”的结论，故本案双方争议的实质是补偿的商铺面积15平方米包不包括公摊面积。

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本院认为，补偿的商铺应为套内建筑面积15平方米，不包含公摊面积。理由如下：

首先，《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第（三）项规定“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：……（三）以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过或不足原建筑面积的部分，按照商品房价格结算。”以及佛山市人民政府制定的《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十八条“拆除非住宅房屋，按照1:1的比例在非住宅房屋中调换产权面积。”均表明，非住宅房屋的产权调换按照1:1的比例进行，原建筑面积是多少，偿还的建筑面积就应该是多少，产权调换等价有偿。依据此等价有偿原则，如果原建筑面积包含公摊面积，那么偿还的建筑面积应包含相应的公摊面积；如果原建筑面积不包含公摊面积，那么偿还的建筑面积也不应包含公摊面积。本案中，从上诉人的《房屋所有权证》来看，上诉人被拆除房产的建筑面积合计23.14平方米，其中住宅建筑面积10.6平方米，非住宅面积12.54平方米，该房产是自有独立房产，不存在公摊面积。即上诉人被拆除房产的建筑面积23.14平方米＝套内建筑面积23.14平方米＋公摊面积0平方米。上诉人、佛山市升平百货总公司在《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》中约定非住宅面积12.54平方米保持不变，将住宅部分的10.60平方米折为非住宅建筑面积1.14平方米，最终由佛山市升平百货总公司按照建筑面积15平方米的非住宅房屋予以补偿，因原建筑面积不含公摊面积，则补偿后的该15平方米也应不包含公摊面积。因被拆除房产的原建筑面积等同于套内建筑面积，故补偿后的建筑面积15平方米也应等同于套内建筑面积15平方米。

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其次，《城市房屋拆迁管理规定》、《广东省城市房屋拆迁管理规定》以及《佛山市区房屋拆迁管理规定》均规定，拆迁人在拆迁过程中负有保证被拆迁人不因拆迁而使原房屋功能受到损害的义务。上诉人被拆除房产的建筑面积合计23.14平方米，其中非住宅面积12.54平方米用于铺面经营，住宅建筑面积10.6平方米用于经营者的生活，生产和生活的功能齐全。本案中，上诉人放弃对住宅建筑面积10.6平方米的安置补偿，同意将住宅部分折为非住宅建筑面积，最终按非住宅房屋予以补偿，这表明上诉人对补偿商铺的生产经营功能有着很高的要求。若被上诉人按照建筑面积15平方米予以补偿，补偿的商铺同时包含有大厅、楼梯、走道等公摊面积，这些公摊面积的存在，必然使商铺的实际使用面积减少，不但对商铺的使用功能有影响，对商铺的使用价值和经济价值也有影响。

第三，《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第（一）项规定“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于１∶１的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。楼梯分摊面积产权归房屋所有权人所有。”以及《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十六条规定：“拆除住宅房屋，按不低于1:1的比例在住宅房屋中调换产权面积。补偿后的公共分摊面积不计入调换面积之内，产权归被拆迁房屋所有权人所有”。上述规定的核心意思是住宅类房屋补偿后的公共分摊面积不计入调换面积之内，这表明《城市房屋拆迁管理规定》的立法精神之一是注重对被拆迁人利益的保护。参照此立法精神和上述条款的规定，拆迁补偿中应按原有的规模和性质予以回迁和重建，不得擅自降低补偿标准、缩小补偿安置的范围。上诉人被拆除的房产不存在公摊面积，如果被上诉人补偿后的15平方米包含公摊面积，则属于变相的缩小安置范围，与上述立法精神相违背。

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第四，双方签订《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》时，均希望履行约定的权利义务从而实现双方所期望的合同目的。上诉人被拆迁的房屋建筑面积并不含公摊面积，如补偿后的非住宅建筑面积包含公摊面积，这种结果与上诉人订立合同所追求的合同结果不符，也使上诉人、被上诉人之间的利益重大失衡，违反了民事活动中的公平原则。

综上，上诉人的上诉主张合理，本院予以支持。原审判决未考虑到上诉人被拆迁的房屋不包含公摊面积，如果获得补偿的建筑面积15平方米中包含公摊面积，这种补偿结果对上诉人而言则显失公平。因此，应依照民事活动的公平原则，按照商铺套内建筑面积15平方米进行补偿。原审判决按照建筑面积15平方米进行补偿，处理不当，本院予以纠正。

综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，应予以纠正。据此，依照《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2006）佛禅法民三初字第1155号民事判决第二、三项；

　 二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2006）佛禅法民三初字第1155号民事判决第一项为：被上诉人佛山市升平百货有限公司应在本判决发生法律效力之日起二十日内补偿给上诉人霍光位于佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层套内建筑面积15平方米的临街一线商铺一间。

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　 一审案件受理费1578元，二审案件受理费1578元，合共3156元，由被上诉人佛山市升平百货有限公司负担。（上述款项已由上诉人霍光预交，被上诉人佛山市升平百货有限公司在付款时连同上述款项一并支付给上诉人霍光，法院不再作收退）。

本判决为终审判决。

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委托代理人李坚，女，1954年5月23日出生，汉族，住(略)。身份证号码：(略)。

委托代理人李三女，女，1950年8月24日出生，汉族，住(略)。身份证号码：(略)。

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被上诉人（原审被告）佛山市升平百货有限公司（以下简称升平百货），住所地佛山市禅城区升平路46号。

法定代表人张伟源，董事长。

委托代理人谢兴棠，该公司职员。

委托代理人杜永煊，该公司职员。

上诉人霍光因房屋拆迁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2006）佛禅法民三初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决查明：2000年11月15日，原告与佛山市升平百货总公司签订《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》一份，约定原告同意该公司拆除升平路高基街27号属原告所有的房产（房产证号为粤房字第0038672号），建筑面积合计23.14平方米，其中住宅部分为10.60平方米，非住宅部分为12.54平方米。该公司同意在佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层补偿给原告共一商铺房屋，建筑面积不少于15平方米，作为原告所有原址房屋的产权补偿，补偿的商铺楼层高度不得少于2.8米，质量、结构、布局应按城市规划部门批准的整体设计标准执行，且商铺为临街一线商铺，并于2004年11月15日前移交给原告，逾期则按每月每平方米50元计算，赔偿给原告。合同还约定，原告同意将住宅部分的10.60平方米折为非住宅建筑面积1.14平方米，即原告回迁新楼的首层非住宅建筑面积确定为15平方米，原告临迁期间住宅面积该公司不予临迁补助及安置，非住宅面积补偿按每月每平方米100元补偿，补偿金额为1254元，每季度支付给原告。

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合同签订后，佛山市升平百货总公司拆除了原告的房屋，但至今未向原告交付补偿房屋。原告自2000年12月11日开始从佛山市升平百货总公司及被告处领取临迁补助费，至2004年12月止，原告领取的标准为每月1254元，从2005年1月至2006年6月底的标准为每月1881元。自2006年第二季度后，被告拒绝继续向原告支付临迁补助费。

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另查明，佛山市升平百货总公司于2002年6月17日变更名称为被告，诉讼中，被告确认自其成立之后原告的临迁补助费由被告支付至2006年6月底。

还查明，佛山市升平路高基街南侧已新建建筑物一座，并建有商铺。

原审判决认为：本案纠纷属于房屋拆迁合同纠纷。原告与佛山市升平百货总公司签订的《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告之间争议的焦点问题是：被告的主体资格是否成立？原告请求的临迁补助费是否合理合法？被告辩称与原告签订房屋拆迁补偿合同的是佛山市升平百货总公司，与其无关。从原告提供的工商登记查询资料分析，在2002年6月17日，佛山市升平百货总公司变更企业名称为佛山市升平百货有限公司，即被告，同时，企业性质也由国营企业变更为有限责任公司。据此，佛山市升平百货总公司已经变更为佛山市升平百货有限公司，鉴于被告并未提供证据证实原佛山市升平百货总公司的债权债务由其它主体承担的事实，被告对其债务应予以承担，而且被告事实上在变更之后也部分履行了合同义务。被告认为与其无关的抗辩理由不成立，不予支持。

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关于临迁补助费的问题，双方当事人在合同中已经明确进行了约定，该约定系双方自愿，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告认为合同约定“原、被告双方签订的合同除按建筑面积15平方米的标准补偿及住宅面积不予临迁补助及安置的条款因违法而无效”，根据常理，商铺的单位价值一般高于住宅，故原告同意将住宅的建筑面积折为部分商铺的建筑面积进行补偿同时放弃住宅面积的临迁补助及安置是合情合理的，并未违法，原告要求按照原房屋的建筑面积分别进行补助违反了合同约定，不予支持。被告从2005年1月至2006年6月底按照每月1881元的标准向原告支付临迁补助费是包含了合同约定的每月1254元临迁补助费及按照每平方米每月50元计付的逾期交付房屋的违约金（12.54×50＝627），这符合合同约定，被告在交付房屋前应继续按照此标准向原告支付临迁补助费及违约金。

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综上，原告要求被告依约交付商铺及支付临迁补助费、逾期交付房屋违约金的诉讼请求符合法律规定，应予支持，但其请求按套内面积不少于15平方米补偿商铺的请求无证据证实，不予支持；其请求的临迁补助费及违约金计付的方式与合同约定的内容不符，对超出的部分，不予支持。被告的抗辩请求无证据支持，不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第二十三条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告佛山市升平百货有限公司应在判决发生法律效力之日起二十日内补偿给原告霍光位于佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层且建筑面积15平方米的临街一线商铺一间。二、被告佛山市升平百货有限公司应在判决发生法律效力之日起二十日内向原告霍光支付临迁补助费及逾期交付商铺的违约金（按每月1881元从2006年7月计至本判决确定的付款之日止）。逾期付款，则按照中国人民银行同期商业贷款利率的双倍计付迟延履行金。三、驳回原告霍光的其它诉讼请求。案件受理费1578元，由被告承担。

宣判后，原审原告霍光不服，向本院提起上诉称：一审法院判决被上诉人按建筑面积15平方米，而非按套内建筑面积15平方米补偿商铺给上诉人，适用法律错误。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定无效，被上诉人应按套内建筑面积15平方米补偿商铺给上诉人。

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1、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定违法。被上诉人拆除的佛山市升平路高基街27号属于上诉人所有的房产，建筑面积合计23.14平方米，其中住宅建筑面积10.6平方米，非住宅面积12.54平方米，由于是自有独立房产，不存在公摊面积。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四十二条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第三十二条的规定，市人民政府有权结合本地的实际情况制定城市房屋拆迁的具体实施办法。佛山市人民政府制定的《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十八条规定：“拆除非住宅房屋，按照1:1的比例在非住宅房屋中调换产权面积。”因此，《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条约定的“建筑面积不少于15平方米”，明显低于1：1的比例，该条约定违法。

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2、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定属于格式条款，被上诉人作为提供格式合同条款的一方，在房屋产权面积调换的约定上排除对方主要权利。

3、被上诉人在签订《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》过程中存在欺诈行为。在签订合同时，上诉人曾对第二条关于“建筑面积不少于15平方米”的文字提出异议，认为应该按“套内建筑面积不少于15平方米”进行补偿，否则上诉人得到的补偿势必会缩水，但被上诉人以“拆迁补偿合同都是这样写的，我们保证到将来补偿的时候你得到的面积绝对不会缩水，我们不可能害你”为由，搪塞过去。