购买安置房需谨慎

      “转让莲坂新村安置房,价格面议。”虽然上个月才刚刚交房,但业主挂牌出售的广告已陆续打出。安置房在厦门的二手房买卖市场已经形成其固有的销售形态。不过专家提醒消费者,购买安置房时还得多个心眼。

      二手房市场主力

      “厦门的安置房在2005年之前基本以岛内为主,2005年才开始陆续出现岛外海沧、集美、杏林等区域安置。” 21世纪不动产厦门源基加盟店经理卢xx介绍说,岛内的安置房按年限及地理位置基本分布在莲花1-5村、槟榔东里、仙岳路周边、吕岭花园、湖里海天路周边、康乐新村、金鸡亭小区、金尚小区、瑞景新村、前埔南北区、金山小区、岭兜小区、祥店新村等为主。

      随着经济发展,居民生活水平的提高和产权交易法规的完善,上述安置房从2000年开始逐渐成为二手房买卖市场一个不可忽视的部分,尤其是换手频率高的主力军。有些安置房甚至还没建好就有人开价转让了。

      几大优势受追捧

      卢xx认为,安置房在二手房市场上吃香主要有几个原因:1.是现房,而且早期的安置房如今在城区的地理位置优越,小区配套较完善;2.户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑;3.政府统建的房屋质量较为稳定;4.安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快。更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。如新交房的莲坂新村开价7000元/平方米,该地段一手商品房价格在9000元/平方米左右。

      当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。以业主刘先生为例,家里原来的5层楼被拆迁后,换来6套安置房,平时光管理这些房子也需一笔费用和精力。除了自己住的两套,再留两套出租,剩下两套就想卖掉。

      预约销售方式流行

      很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让,所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介,由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同,合同声明该房屋已经售出,但要等产权办好再过户。”卢xx介绍说,中介会把这份合同拿到公证处公证,证明双方已经发生了这个交易行为。

      付款方式也根据协商各有不同,比如有的是先预付30万元订金,交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%,余下的办理房产过户后付清。不过,没有过户就买房无法进行银行按揭,购买的市民就得一次性付出几十万元现金,压力也不小。

      公证并不完全保险

      “其实,不仅在安置房,甚至在一些普通商品房转让中,为了躲避税款,采取公证预约销售的方式也很常见。”福建厦门xx律师事务所李xx律师介绍说,不过,公证并不能完全保险,有些公证交易最后会变成产权纠纷。

      最近发生的一个“经典”案例是,买卖双方在两年前签订了预约销售合同,买方虽然付了绝大部分房款,但到现在产权还没有变更,可房价已从当时的5000元/平方米多涨到了9000元/平方米多。卖方后悔,想出一招——由老婆“状告”老公,在未经她允许的情况下私自处置了夫妻共同财产。由于民法规定,任何买卖合同不能侵害到第三方财产,而当时的合同只有一人签字,最终该合同被法院判决无效。

      “从公证法的角度,经过公证的行为是具有法律效力的,但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。”李xx说,遇到这种情况,买方一般只能以“申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间,你都没有意见,除非你能有证据证明你确实不知情,否则就可视为默认,而现在突然提出异议,可视为恶意异议。

      买安置房有政策风险

      “购买安置房还有一定政策风险。”业内人士陈先生分析说,这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范,出现或抬高一些入市门槛,比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房),产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

      “如果你们签订了预约合同,但国家法规又规定该房屋不得转让,那法律上可以视为情势改变,造成该合同不能履行。”李xx律师说。

    网站声明:法律快车网刊载各类法律性内容是以学习交流为目的,包括但不限于知识、案例、范本和法规等内容,并不意味着认同其观点或真实性。如涉及版权等问题,请将问题与链接反馈给我们,核实后会尽快给予处理。 >> 联系我们