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当前位置:法律快车 > 法律咨询 > 问答专辑 > 房屋抵押贷款需要准备哪些资料

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我想进行房屋抵押,了解一下住房抵押贷款有风险吗?

答:您好,当前房地产抵押贷款存在的风险如下:
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强,总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多,有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说,抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式,当借款人不能按规定履行还款义务时,银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点,易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够,不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度,忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全,若抵押的设定存在不符合法律规定的因素,将会影响其法律效力和实现,并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务,如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素,往往导致贷款决策失误,准入不严谨,贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时,若只办理了房产抵押登记,而未办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押,若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发,政府会无偿收回土地使用权,所抵押的土地使用权就将面临政策障碍,即使能够处置,也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定,学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押,否则属无效抵押行为,可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺,但按照“法律大于地方性法规的效力”原则,抵押行为仍然无效,且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响,抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水,若借款人不还款,银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范,抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险,在借款人申请贷款时,评估机构存在任意性,为满足借款人申请贷款额度的需要,故意抬高房产评估价格,当房地产抵押物评估值高于实际价值,在处置抵押物还贷时,就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作,向借款人超规定抵押率发放贷款,增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空,抵押权力无效,在发生贷款损失需处置抵押品时,银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询,或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询,就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”,更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款,存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题,对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债,造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定,当借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,必须先与抵押人协商一致,倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产,抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人,耗时又费财力,常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况,往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则,若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”,贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议,借款人即便不能按期归还贷款,由于租赁仍然有效,也很难处置抵押房地产。同时,当贷款人拍卖抵押房地产时,按照《合同法》的规定,承租人基于租赁合同,具有优先购买权,将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话,一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故,将造成抵押物的价值灭失,导致贷款人对抵押物的完全失控,存在抵押物灭失的损失风险。 详情>>

徐风文律师 徐风文律师专业:合同法、刑事辩护、房地产2018-08-10
用房屋抵押银行贷款流程是什么,利率怎么计算?

答:你好,一般包括向银行提交贷款申请、递交贷款资料、看房评估、报批贷款、签订借款合同、抵押登记手续、银行放款等手续流程。目前人行公布贷款基准年利率:0-6个月(含6个月),年利率:4.35%;6个月-1年(含1年),年利率:4.35%;1-3年(含3年),年利率:4.75%;3-5年(含5年),年利率:4.75%;5-30年(含30年),年利率:4.90%;贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式等因素进行综合的定价,需经办网点审批后才能确定。 详情>>

董济慧律师 董济慧律师专业:继承、离婚、债权债务2018-08-10
有人知道房屋抵押银行贷款流程是怎样的吗?求解答谢谢

答:个人房产抵押贷款流程:
1.贷款申请:借款人提出贷款用途,金额及年限时间;
2.准备贷款材料:借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;包括本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明;房屋所有权证,权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明;
3.看房评估:由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;
4.报批贷款:将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批;
5.借款合同公证:借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后,由公证人员对其进行公证;
6.抵押登记手续:银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手续;
7.开户、放款:借款人开立还款账户、银行放款至该账户。
贷款条件
(1)有合法的身份;
(2)有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;
(3)有合法有效的购房合同;
(4)以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;
(5)已购且办理了房子抵押贷款的,原房子抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋权属证书,房龄在10年以内;
(6)能够提供贷款行认可的有效担保;
(7)贷款行规定的其他条件。 详情>>

李明律师 李明律师专业:常年法律顾问、刑事辩护、执行2018-08-10
我将房屋进行抵押贷款,房屋抵押银行贷款利率计算方式是什么?

答:个人房屋抵押贷款,简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

房屋抵押银行贷款10万,时限为十年,月还款应为多少?

首套按揭利率是可以下浮30%的;

抵押利率是上浮10%左右

所以按揭划算

以你说的情况,贷10万10年,

抵押:1等额月还1137.2元/月

2等本月还1377.8元/月

按揭:1等额月还1020元/月

2等本月还1179.8元/月 详情>>

刘洪平律师 刘洪平律师专业:离婚、合同法、劳动工伤2018-08-10
夫妻离婚前签房屋抵押贷款合同,房产为夫妻共有,现离婚,贷款债务如何分配?

答:你好,婚姻存续期间双方取得的财产均属夫妻共同财产,夫妻共同财产和债务归夫妻共同所有和负担,一般是一人一半。如果对方有过错,无过错方可以在分割夫妻共同财产时要求多分一些。一般为防止起诉离婚的被告方将婚后财产进行转移,原告可以用法院开出的传票等相关证件去银行申请冻结这个共同财产的账户进行财产保全,这样就能防止对方将财产进行转移,而你这样的做法是不行的,因为原告可以把你的银行账户流水打出来并诉讼追回财产。 详情>>

封华清律师 封华清律师专业:离婚、债权债务、公司法2018-08-10
赠与房屋可以做银行抵押吗,需要其他亲人出面吗?房屋抵押贷款需要准备哪些资料?

答:可以。
房屋抵押贷款的详细流程:
1、提出贷款申请
借款人向金融机构提出贷款用途、金额及期限等申请。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴,接着就需要准备相应的资料。
2、递交贷款资料
递交申请材料,包括但不限于以下内容(还需看各银行产品的具体规定):借款人身份证、近六个月的流水、工作证明、征信报告和房屋产权证等。
如果是企业需要抵押房产,所需要提供的材料有:企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同,近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明(会根据不同的银行有不同的材料提供)。
此环节是房产抵押贷款流程中相当重要的一环,因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱,如果可以提前将这些材料准备好,将省去很大的麻烦。
3、看房评估
材料提交齐全后,银行根据抵押房屋进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环,此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度。一般来说,这次评估和市场价格会有一定的出入,因为评估机构会考虑多重因素。
4、报批贷款
房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。
5、签订借款合同
借款人与贷款机构签订借款合同及所有相关文件、签字、盖手印,由公证人员对其进行公证。
6、抵押登记手续
银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理抵押登记手续。
7、银行放款
由于各银行规定不同,其会将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。
8、按期还款
此点不容忽视,其是建立良好信用的重要环节,若按期足额还款,或对借款人日后再借款、找工作等方面产生积极性推动作用。
9、贷款结清后办理抵押登记注销手续
注意:贷款结清后,到房产局办理房产抵押注销手续。 详情>>

刘安艺律师 刘安艺律师专业:债权债务、损害赔偿、婚姻家庭2018-08-10

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