我家的那单元房子楼梯顶被住在顶楼的给封住改了一间住房，开发商该卖不，还有卖给我房子的时候说是一百二十四个平方可现在办房产证又说是一百三十几了

更新时间：2011-09-28 22:57:32人浏览

问题描述：

问，我家的那单元房子楼梯顶被住在顶楼的给封住改了一间住房，我们下面的没法上去，问这顶他们该封不，开发商该卖不，还有卖给我房子的时候说是一百二十四个平方可现在办房产证又说是一百三十几了，问涨多了该补不，

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2011-09-28 22:57:32

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您好：由于不能知道您遇到问题的更多信息，现在只能简单回答一下。首先，应该明确您家的那单位房子的楼顶、通道、楼梯属于住在这单元房子的所有业主的共有部分，业主有共有权。根据通说，共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共有部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律，行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。其次，如果真像您所说，“那单元房子楼梯顶被住在顶楼的给封住改了一间住房，我们下面的没法上去”，这应该可以认定为是一种侵权行为。顶层的住户擅自封闭楼顶、通道、楼梯不是为了自己及其他业主的居住安全而是为了自己建房，这侵害了其他业主的共有权，可能影响了其他业主对共有部分的使用。这位业主主观上存在过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿，损坏国家的，集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。又根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括所有权、用益物权等财产权益。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条还规定了承担侵权责任的方式，有停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；赔偿损失；赔礼道歉；消除影响、恢复名誉。综上，您可以根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，和其他业主一起通过小区内业主大会和业主委员会要求楼顶住户停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。如果小区内有物业管理公司也可以向物业管理公司反映一下情况。实在不行，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。再来解答一下您关于房产证上房屋面积增加的问题。开放商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积应以房产证上登记的面积为准。如果房产证上登记的面积与商品房买卖合同约定的面积不符，开放商要承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明的按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含）3%，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上，您可以依照上述法律、司法解释根据实际情况维护自己的合法权益，可以协商解决，协商不成尝试是否可以进行人民调解，最后通过仲裁和诉讼解决。您如果还有什么不清楚的地方可以到江苏法之泽律师事务所来，我们面谈。

2011-09-28 16:38:57