二手房查封后并解封，买家可以以不安抗辩权要求对房款进行第三方监管吗？

更新时间：2019-03-10 23:27:46人浏览

问题描述：

2016年8月30号通过中介购买一套上海嘉定区的二手房，由于买家目前处于限购状态，要17年2月才能办理网签和过户等相关手续，由于卖家急需用钱，所以约定9月7号去网签，并支付房款250W元，网签当日发现房屋被法院查封，卖家于9月25号解除了查封（查封原因：民间借贷）。考虑到资金的安全，买房可以以不安抗辩权要求资金监管吗？如果卖方不同意，可以要求退还定金吗？中介版买卖合同关于违约责任的条款只约束了：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期20日，甲方有权单方面解除本合同。甲乙任何乙方依据本条约定主张解除本合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。

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1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。
比如开发商和购房者签订合同时约定了交付10万作为解约定金，如果购房者看上别的房子不想买这套了，这10万就作为解除购房合同的条件归开发商，但是开发商不能再要求购房者买自己的房子。
2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。
还是举例说明，购房者和开发商约定交付10万作为违约定金，如果开发商到期不卖房，不但要双倍赔偿购房者20万违约金，如果购房者要求履行合同，开发商还要卖房给购房者，还要承担给购房者造成的大于双倍赔偿的损失。
总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。

2019-03-10 23:27:46

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1、订金是可以退还的，定金不可以退。
2、订金是当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应当抵作价款或者收回。给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还订金，收受订金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。

3、定金是指在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。不可以退还的。定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金，而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

2019-01-16 00:40:42

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开发商不退定金怎么办
退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或者双方谈话的录音来证明。
有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
当然，实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别，所以针对每份合同应采取的方式略有不同。建议签订合同时要留心，同时如果合同已经签署，自己又不确定通过哪种方式保护自己的利益更为稳妥，可以请专业的律师予以协助。

2017-12-25 01:32:39

邢伟华律师

服务地区-上海上海

具体要看原买卖合同约定的付款方式，是否约定了资金监管，否则房东很可能说你违约，理由是以前没约定过资金监管

2017-02-09 06:47:00

法律快车律师团队律师

服务地区-上海上海

不安抗辩权的行使是有条件的，从描述看来本案没有满足行使不安抗辩权的条件

2016-10-09 13:23:20

翟方进律师

服务地区-上海上海

资金监管需双方补充协议约定，查封已撤销，你可以进行交易和，如需帮助请及时致电本律师。

2016-10-09 13:13:53

任涌律师

服务地区-上海上海

具体要看原买卖合同约定的付款方式，是否约定了资金监管，否则房东很可能说你违约，理由是以前没约定过资金监管。不排除你们付钱后过户前又被查封，那时候你们更被动了，钱付了房子不能过户，进退二难。建议尽快聘请律师

2016-10-08 18:24:53

周雪峰律师

服务地区-上海上海

可以要求监管，但是要对方也同意的，否则你无法证明一定不能过户的话，不可以行使不安抗辩权，约定不公平啊，甲方责任没有啊。

2016-10-08 17:19:45

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