罗继平律师

预售房就市涨价 开发商违约赔偿

作者：李锐 朱耀宇 孙伟博

来源：人民法院报 

签约商品房销售意向书后，开发商突然通知预售房价格上调，售价由单价每平方米4165元涨至每平方米6084元，面积也缩小14.52平方米（2014年10月20日，法周刊以《签约意向书后 预售房“身价上涨”》为题进行了报道）。

近日，河南省许昌市中级人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案件，判决河南省瑞福祥置业有限公司（以下简称瑞福祥公司）双倍返还韩女士定金4万元，并赔偿韩女士损失4万元。

2013年3月26日，在瑞福祥公司开发的蓝月湾小区售楼部，根据置业顾问提供的置业计划书，韩女士签订了商品房销售签约意向书，预定了2号楼东二单元26层（顶层）西户的一套商品房。该房屋建筑面积96.7平方米，售价每平方米4165元，总价401885元，按揭优惠1%，一次性付清房款优惠2%，并赠送阁楼。韩女士当场缴纳了2万元定金。在缴纳首付款时，韩女士被告知，预售房面积缩减至82.18平方米，价格为一口价50万元。相比意向书约定的面积和价格，房价由每平方米4165元升至6084元，涨幅近2000元，房子“身价”上涨了十几万元。但瑞福祥公司坚称自己拥有最终解释权，房价随行就市，不存在违约行为。

交涉未果，韩女士诉至法院，要求瑞福祥公司承担违约责任，双倍返还定金4万元，赔偿“房价上涨损失”16万元。

一审法院判决瑞福祥公司承担违约责任，双倍返还定金4万元，酌定赔偿韩女士信赖利益损失6万元。瑞福祥公司不服，向许昌中院提出上诉。

庭审中，双方围绕意向书的法律效力、交定金后是否能涨房价、赔偿数额展开了争辩。许昌中院审理后认为，商品房签约意向书已经明确了双方当事人的基本情况、预售房屋的地点、面积、房号、单价、总价，以及定金支付、签订正式买卖合同的时间等要素，明确约定了双方的权利义务，在内容上具有确定性的履行基础，故性质上应认定为具有法律效力的预约合同，瑞福祥公司单方改变户型面积和价格的行为构成违约。同时，这份《商品房销售签约意向书》明确约定韩女士缴纳2万元签约定金，作为保证签订正式《商品房买卖合同》的担保，该2万元符合担保的形式，应当适用法律关于定金的相关规定。因此，瑞福祥公司关于约定的房屋面积和价格都是暂定的，其有权根据市场行情和施工成本调整销售价格，以及上调价格属于情势变更的上诉理由不能成立，于法无据，不予支持。 

许昌中院认为，因瑞福祥公司的违约行为导致双方不能签订正式商品房买卖合同，其违约行为造成韩女士信赖利益损失，但一审法院酌定瑞福祥公司赔偿6万元过高，将瑞福祥公司应承担的赔偿损失数额调整为4万元。