引言：

各位律师下午好，今天就当前房地产市场的形势以及政策的走向给大家做一个介绍。1991—1999年，我是当时建设部政策法规司的副司长，后来是巡视员兼副司长。1999年12月至2006年3月在建设部办公厅任巡视员兼副主任、主任 ，主要搞政策研究。政策研究很大一块是房地产。《建筑法》、《房地产法》以及配套的法规和现行的一些法规，基本上都是在1991—1999年期间制定的。2006年3月以后到房地产协会，开始是副会长兼秘书长，今年4月换届后，就转正的副会长，主要搞研究。

房地产的形势和政策有点难讲。客观地说，房地产的形势和国家宏观经济形势密切相关，变化比较大，这两年形势跌宕起伏。政策也比较难讲，在建设部时主要搞政策研究，到协会里，协会是政府和企业之间的桥梁，主要提一些建议，不是政策的制定者。

一、当前房地产市场的基本情况

今年以来，特别是4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》以来，由于严格实施了差别化的信贷、税收、土地政策，投资、投机性购房行为基本得到抑制，一些城市房价上涨过快势头得到初步遏制，土地出让溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强，房地产调控已初见收效。

这是一个基本估计，8月下旬到现在有一个问题要注意：一些城市随着成交量的回升，房价又面临一个考验。所以我们要要求企业理性定价，这样，房地产市场就会向更加成熟和理性的方向发展。 目前市场向调控预期的方向发展，这与国家前段发布的一个口径是一致的。

房地产市场的具体表现：

（一）房价涨幅整体回落，部分城市有所下降

国家统计局数据显示，5月份以来，部分城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，全国70个大中城市5、6、7、8月的同比涨幅逐月回落（同比是今年的5月跟去年的5月同比的涨幅回落）。8月份，全国70个大中城市新建商品住房和二手住房价格同比涨幅分别比7月回落1.0个百分点和0.5个百分点，已连续4个月回落；新建住房价格指数环比已连续第二个月持平。环比就是6月比5月，叫环比。8月比7月也是环比，7月比6月是持平的，8月比7月也是持平的，社会上一轮比较多的是环比是持平的，没有回落。

二手住房价格5、6、7三个月连续下降，8月环比上涨了0.1%。上海、南京、杭州、郑州、武汉、广州、深圳、南宁、海口、三亚等一些城市新建住宅价格8月比7月的环比均有不同程度的下降。北京8月份二手房价环比下降0.2%。这是国家统计局发布的数字。

（二）投机性购房基本得到抑制

第二个表现是投机性购房基本得到了遏制，全国不少城市的商品房的成交量明显下降，有一些城市像北京、上海8月份的成交量有所上升。8月的上升是与7月相比的，就是环比，如果今年的8月跟去年的8月相比，还是下降的，而且下降的幅度比较大。

今年4月国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即所谓的房地产“新国十条”，“国十条”规定：除购买首套90平方米的住房，政策没有变以外，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分房价上涨过快的地区，可暂停发放购买第三套及以上贷款及暂停非本地居民购房贷款。这次政策力度最大的就是这个。由于各地严格执行了新政，投机性购房基本得到抑制，商品房交易量随之明显下降。国家统计局数据显示，5、6、7、8四个月，全国不少城市商品房交易量明显下降。1-8月，全国商品房销售面积为5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。为什么今年是同比增长，因为去年的上半年，市场比较冷清，现在是同比增长。但8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降了10.1%。去年的8月份市场就开始火了，去年7月就开始火，所以今年的8月份比去年的8月份同比下降，但比7月当月的6466万平方米增加了420万平方米；销售额3533亿元，同比（今年8月与去年8月）下降8.6%，但比7月当月的3066亿元增加了467亿元。北京、上海、广州、深圳等一些城市，伴随一些新盘的以合理价格销售及刚性需求的释放，成交量有所上升。

（三）供应类指标仍处于高位增长，有利于供求平衡

房地产讲的供应类指标往往是开发类指标，需求类指标就是销售情况。供求失衡是多年来房价居高不下的主要原因。2009年，全国商品房销售面积和竣工面积之比高达1.5:1，为历史最高。去年房价上涨快，除了这个指标以外，还有一个重要的原因是流动性过剩，信贷政策宽松，造成去年房价居高不下。因此，在今年的调控中，中央政府始终把增加土地和住房的有效供应作为调控的重要措施。1-8月全国房地产开发投资额为28355亿元，同比增长36.7%；房屋新开工面积达10.48亿平方米，同比增长66.1%。房屋竣工面积为3.23亿平方米，同比增长10.7%；住房竣工面积为2.62亿平方米，同比增长8.8%。从这些数字可以看到，房屋的竣工面积，特别是住房竣工面积同比增长要比投资和新开工的同比增长幅度小，这是一个什么概念？就是房地产开发企业，由于对政策的前景预期不是很清楚，所以，有的拉长开发周期，有的缩小开发规模。这个问题对今后的市场肯定会有一定的影响。

衡量房地产是否平稳健康发展还有一个指标是土地的购置面积，土地购置面积25691万平方米，同比增长37.9%；土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。土地的购置面积实际上衡量明年、后年两年的房地产市场，看房地产市场要看几年的指标，包括土地的购置面积、开发面积、新开工面积、房屋的竣工面积，房屋的竣工面积对当时有效，房屋的新开工面积、土地的购置面积对明后两年有效，分析市场要这么分析。

上述供应类指标的增加，有利于供求平衡。同时也要看到，不少开发企业由于对市场预期不明，正在缩小开发规模，拉长开发周期。1-7月份，在40个重点城市中，住房竣工面积同比下降的有20个，土地购置面积同比下降的有11个。这类问题要引起注意，住房的竣工面积下降、购置面积下降还是东部地区供应比较紧张的城市，市场的变化就更大一点，所以要引起各方面的关注。8月当月全国房屋竣工面积与住宅竣工面积均同比下降了2.1%。这对下一步市场的平稳健康发展有一定的影响。

（四）办公楼和商业营业用房市场未受新政影响，销售增速明显高过同期住宅

从2003年开始，调控基本是住房这一块，整个房地产市场包括非住宅这块，是按照调控的指导思想用的，调控的指导思想是：总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，和当地的经济社会发展相适应，和相关产业发展相协调。但具体的调控政策，国家侧重于住房这一块。由于对办公楼和商业营业用房没有收到新政的影响，所以今年的整个销售情况比较好：1-8月，全国办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为30.3%和33.3%，而同期住宅销售面积增速仅为4.1%； 1-8月销办公楼售额增速达56.5%，商业营业用房销售额同比增长47.7%，而同期住宅销售额同比增长为7.5%。

办公楼和商业营业房销售情况好，这个“好”，跟今年经济大环境有关，因为办公楼和商业营业用房跟经济的大环境有关。这是一个问题。还有一个问题是发展不平衡，但全国总的基本一致。

（五）保障性安居工程建设明显加强

2010年全国建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户的任务已全部分解到地方、中央补助资金643亿元，也已下达；此外，江苏、重庆、厦门、深圳、天津、福州、常州等地对公共租赁住房的建设也比较重视，多数地方保障性安居工程建设进展顺利。但同时也要看到，完成全年的计划还需要各有关方面的努力。

去年的保障性安全工程是330万套，这还是在房地产市场比较景气的情况下，但330万套的完成还有一定的距离，今年是580万套，这个任务要完成，需要下很大的功夫。但市场会朝着调控的方向发展。

当前，社会上普遍关注的是房价问题，特别是尚未购房的老百姓，认为房价还没有调控到合理的可以承受的价位；希望房价快点下跌，跌得越多越好，越快越好，尤其是舆论方面。外国刚毕业的大学生，买房很少。我们国家大学生买房，是由双方父母支撑，国外是自己买，这种消费观念的问题，值得商讨。中央层面反复要求，要引导合理的消费观念。该租房的时租房，先租小房，后租大房，逐步改善，先买小房，后买大房。

同时，开发商之间差异很大。有些开发商目前由于资金不十分紧张，还处于观望状态；有的分期开发项目的开发商，怕销售价格下降后引发与前期购房者的矛盾而不敢明里降价，只好暗地打折；有的房价偏高的地区，本来存在着后续供应不足问题，所以市场就处于胶着状态。由于政策效应有一个释放期，再加上配套政策制定还有一个过程，和房屋开发项目还有一个建设周期，而房价的涨跌又是有许多原因造成的，短期内要达到购房者的要求难度很大。随着供应量的不断加大，开发商随着房贷的继续收紧，如果交易量继续萎缩，销售资金回笼缓慢，资金压力也会逐步加大，这样，自然也会以合理价格促销。同时会担心，如果某些企业看到销售情况好，供应量不足，需求量大，价格如果上升了，我们会担心，所以需要政策调控。作为国家层面，要继续执行“国十条”，作为国务院的有关部门，肯定要加强策划的力度，尽量使房地产市场朝着调控的方面发展。