住宅小区的停车位的归属及收费

根据物权原理、《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《城市规划法》、《土地法》、及《物业管理条例》做如下解答：

一、住宅小区的建筑物及附属建筑和设施的归属

1、住宅小区的土地属城镇土地，小区内所有建筑物、设施、绿地及道路等所占用的土地所有权均属国家所有，国家按照建筑物的使用寿命将土地使用权让渡给业主。

2、小区内的建筑物（包括设施绿地道路等）的所有权分为专有部分和共有部分。专有部分一般为各户进户门以里的部分，各业主对此部分享有完全的占有使用收益及处分的权利；共有部分比较广泛，一般包括楼道、整体附属设施、绿地、道路、公益场所、物业管理用房等，这部分所有权归全体业主共同所有，由全体业主共同行使所有权。

二、住宅小区的停车位的归属及使用

住宅小区的停车位大致可分三种情况：

1、专用停车库：此类车库均属依城市规划而专门投资建在小区内，计算在规划容积率内的，此类车库谁投资谁受益，一般由开发商拥有所有权，但开发商应首先满足本小区业主的使用。

2、非专用停车库：此类车库一般属小区内的人防空间建筑，此类建筑按国家的防空法和城市规划建设，由房地产开发商投资，所有权归国家，但开发商可长期使用，开发商一般将此作为停车库使用，社会上通常由开发商出卖使用权而不能出卖所有权的车库，就是这种地下人防建筑空间。

3、利用小区道路做临时之用的停车位：目前在大部分没有专用停车库和地下人防建筑的住宅小区里停车的就是这种停车位，由于小区内的道路的所有权属全体业主共同所有，因此对此道路的占有、使用、收益及处分也只能由全体业主共同行使。其他任何个人组织及机构均不能代替全体业主行使，更不能将收益装入自己的腰包。

三、物业公司的地位及权利

1、物业公司的地位：为了纠正长期以来主次颠倒的不正常现象，国务院2007年8月修订的《物业管理条例》明确将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，确定物业公司是受全体业主之聘，依与业主签订的物业服务合同为全体业主提供服务的企业法人，其地位相当于普通家庭为生活需要而聘请的家政公司和保姆。

2、物业公司的权利：物业公司在依物业服务合同的约定，正确地履行了自己的义务后可按合同的约定向业主收取约定的物业服务费，简称“物业费”。物业公司在未经业主大会授权和充许，是不能利用小区内的任何设施场地进行经营或谋取利益的。现实中，物业公司存在着为了自己的方便，自作主张强行给业主更换电表、水表，利用代为卖电卖水的便利条件，强行向业主收取物业服务费，以及利用小区空地盖房出租等，都是严重违法侵权的行为。

四、能否收小区的停车费

1、对前述第二条第三项所述停车位的使用，无论在何种情况下，物业公司都是无权收取费用的。有车的业主占用了一定的共公场地，对于没有车的业主也许有点不公平，但这种主张公平的权利也只能由全体业主来行使，而无论如何也轮不到物业公司来行使。物业公司擅自收取停车费并装入自己的腰包用于弥补因自己管理不善而造成的夸损是再荒唐不过的行为了。

2、收取停车费只能由全体业主共同决定，形成决议，可由业主委员会指定专人收取，也可委托物业服务公司代为收取；由于收取停车费是一种经营收益行为，因此要办理工商执照，依法纳税，向缴费的停车人出据发票；收取的停车费只能存入全体业主的专有账户，归全体业主所有，首先用于冲减物业服务费。

3、物业公司强行拦车收取停车费的行为是侵犯业主物权的行为。对于已收取的停车费，在法定时效内，业主可依不当得利之债的规定向物业公司主张返还，并可要求赔偿利息损失。

新疆西域律师事务所律师 安  祥

电话：13999915612