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婚前购买婚后登记产权的房屋不属夫妻共同财产

来源:冯永明律师
发布时间:2011-03-09
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       2009年11月30日《三明日报》法制阳光发表了程成《婚前购买婚后登记产权的房屋是否为夫妻共同财产》一文。作者认为房屋不属于夫妻共同财产,答案是给他猜对了。但其论证过程却是错误的,混肴了物权与债权的关系。

物权是一种绝对权,又称对世权,与债权相对具有优先性。但依据物权法定原则物权的取得及变动一定得有法律依据,人们不能凭空创设物权。依据《物权法》不动产物权的取得有三种方式:第一、登记(法律规定不要登记的除外);第二、法律行为,如人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,继承或者遗赠等;第三、事实行为,如建造房屋等。根本不存在如文中所说的“虽属事后才办理登记,但所有权的产生、形成、构成要件,在其他人介入之前已经完成。”之情形。这是作者的杜撰,违反了物权法定原则。

同时作者还错误地认为 :房屋的购买完成时已经具备了所有权产生、形成、构成的实质要件,仅仅是没有履行登记这一形式要件。现实生活中还有卖“楼花”的,此时作为房屋之物尚未形成,何来作为物权的所有权之说?作者自作聪明地将不动产物权取得分为实质要件与形式要件,自以为就可以解决此种法理上的问题,其实是混肴了物权与债权的关系。不动产的交易较为复杂,且时间较长,我们要从宏观上来把握。其实根据《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。”房屋的所有权应当在登记时才产生,此前的购买行为不发生物权的效力,其与售房者只是一个债权关系。但此债权与后来的物权是一个因果关系,若没有此前购买的合同行为,后面因登记而取得的物权也不会从天上掉下来。

 纵观本案,关键的时间点有三个:购房合同行为——结婚——房屋登记——离婚。依据《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。”正如前述虽然房屋登记时才取得所有权,但不能如此机械、孤立地看问题。而此前的购房合同行为不是在婚姻关系存续期间完成的,所以此房屋不是“婚姻关系存续期间所得的财产”不属于夫妻共同所有。

 

附:《婚前购买婚后登记产权的房屋是否为夫妻共同财产》一文

法制阳光: 

    我于2007年3月购买了一套房屋。2008年元月,我与姜某结婚后,才办理产权登记。而今,我与姜某因感情破裂准备离婚。姜某认为,房屋虽为婚前购买,但婚后才进行房产登记。鉴于《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。”所以我属婚后才取得房屋的所有权。而《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。”因此,房屋是属夫妻共同财产,应按夫妻共同财产分割。对吗?▇读者:谢芳

谢芳读者:

    姜某的观点是错误的,该房屋应属于你的个人财产。

    的确,判断房屋是否为夫妻共同财产,关键要看是何时取得所有权。一般来说,婚前取得的,属于个人财产;婚后取得的,属于夫妻共同财产。问题在于,房屋虽然是不动产,取得所有权的标志应当依据《物权法》第九条规定的“经依法登记发生效力”,但该规定最后还指出:“法律另有规定的除外。”即是房屋所有权的取得,一般应以房屋产权登记为准,未经登记则不能取得所有权,可在法律另有规定的情况下,则不能适用之,而应切合实际情况,实事求是地作出处理。实践中,“法律另有规定的除外”之情形主要包括三个方面:一是依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记;二是《物权法》第二十八条、二十九条、三十条规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况,主要是依法律行为而发生的物权变动的情形,如人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,继承或者遗赠等;三是虽属事后才办理登记,但所有权的产生、形成、构成要件,在其他人介入之前已经完成。本案的情形正属于其中的第三点,即房屋的购买完成于2007年,那时已经具备了所有权产生、形成、构成的基本而核心的要素与实质要件,仅仅是没有履行登记这一形式要件,故不能以形式要件来否认实质要件,继而否认本案所涉房屋系婚前财产,错误地按夫妻共同财产处理。▇程成(出处http://www.smnet.com.cn/smrb/2009-11/30/content_330281.htm)

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