湖北省襄阳市中级人民法院

民事判决书

[2013]鄂襄阳中民三终字第XX号

上诉人（原审被告、反诉原告）湖北XX实业有限公司（以下简称XX公司）。住所地襄阳市长虹路XX号

法定代表人陈X，该公司总经理

委托代理人何群涛，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般授权代理

被上诉人（原审原告、反诉被告）尹某，男，1984年3月8日出生，汉族，无业，住襄阳市襄城区XX街。公民身份证号码：

委托代理人黄静、朱琳，湖北真武律师事务所律师。代理权限：特别代理权限，即代为承认、放弃诉讼请求，和解，代收法律文书。

上诉人XX公司与被上诉人尹某商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年7月29日作出的[2012]鄂樊城民三初字第XX号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2013年8月29日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、代理审判员任桥三人参加的合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人XX公司的委托代理人何群涛，被上诉人尹某的委托代理人黄静，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

尹某在一审中诉称：2006年10月2日，原告与被告签订买卖协议，该协议约定被告将其开发的位于樊城区人民路第X号门面房卖给原告。原告依约向被告付清了首付款，被告也向原告交付了房屋，但未协助原告办理房屋登记手续。故起诉请求判令被告立即协助原告办理该门面房的产权登记手续。

XX公司在一审中辩称：因原告自身条件不具备，未能办理银行按揭手续，也未向被告付清购房余款，其要求原告办理房屋登记手续无法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。依合同约定，原告应承担违约责任，故提起反诉：1、解除被告与原告的商品房买卖合同；2、原告向被告返还X号商品房，被告向原告返还预付款；3、原告向被告支付违约金122640元。

原审判决认定，2004年11月25日，XX公司与尹某签订商品房买卖合同，该合同主要约定：XX公司将其开发的“XX公寓”X幢X号门面房出售给尹某。该门面房建筑面积为39.12平方米，每平方米5000元，价款为195600元。每平方米价格保持不变，房价款案产权登记面积多退少补。付款方式为：2013年10月1日付1万、2013年11月20日付2万、2013年12月20日付2万、2004年4月5日付14800元、2004年11月9日付4700元、2005年4月付2万元，余款由双方到银行办理按揭手续，XX公司协助。XX公司在证件齐备后1日内通知尹某提供相关手续，尹某在7日内办理好按揭手续。水电开户费3000元在交房前付清。契税、维修基金、办证费用等交房前付清。逾期付款，尹某按日向嘉源公司支付逾期应付款的万分之五违约金，合同继续履行。XX公司应该在2004年12月31日前，将经验收合格的商品房交付尹某使用，并在商品房交付使用后120个工作日内，将办理权属登记须由XX公司提供的资料报产权登记机关备案。如因XX公司的责任，尹某不能在规定期限内取得房地产权属证书，尹某不退房，XX公司按已付房款0.05%向尹某支付违约金。2006年10月2日，XX公司与尹某又重新签订商品房买卖合同，该合同约定的房屋建筑面积为37.9平方米，总价款为189500元。付款方式为：2006年10月21日，尹某首付95000元，余款94000元办理按揭，其他内容与双方于2004年11月25日签订的商品房买卖合同内容一致。合同签订后，尹某于2004年4月至2006年1月先后向XX公司支付首付款共计99500元。尹某另付水电开户费3000元，契税、维修基本费11370元，办理按揭手续费用1930元，合计16300元。XX公司按合同约定向尹某交付房屋。2006年10月4日，尹某向中国银行襄樊高新支行申请办理贷款手续，后该行以尹某不符合该行的按揭条件为由，拒绝向尹某提供贷款。2008年4月14日，尹某之父代表尹某与嘉源公司对账，确认欠XX公司购房款96100元，诉讼中，尹某将应向XX公司支付的购房款90000元提存一审法院。

原审法院认为，依法成立的合同对双方具有法律效力。原告方按合同约定向被告支付购房款，被告应按约定为原告办理产权登记手续。原被告在合同中约定剩余94000元购房款通过银行办理按揭手续支付，后银行拒绝办理。该事件发生后，不能归责于原告或被告。在不能办理按揭手续后，原、被告可以就剩余房款的支付方式及期限进行协商，但双方未能协商一致。故原告未能支付剩余购房款不构成违约。故被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求不能成立。原、被告在合同中约定，原告不能按期付款或被告不能按期办理权属登记时，合同继续履行，各自承担相应的违约责任，加之原告亦愿意继续履行合同。故被告反诉要求解除房屋买卖合同的诉讼请求不能成立，不予支持。原告尹某的诉讼请求合法，予以支持。据此判决：一、被告湖北XX实业有限公司于本判决生效后十五日内，协助原告尹某办理位于襄阳市樊城区人民路“XX公寓”X幢第X号门面房产权登记手续；原告尹某于本判决生效之日起三日内支付被告湖北XX实业有限公司购房款96100元。二、驳回被告湖北XX实业有限公司的反诉请求。上列应付款项，若逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费4090元，反诉案件受理费2752元，合计6842元，由原告负担3000元，被告负担3842元。

上诉人XX公司不服原审上述判决，向本院提起上诉称：（一）被上诉人尹某已于2010年将XX号商品房退给上诉人，双方实际已经解除了房屋买卖合同（二）被上诉人尹某明知不能办理银行按揭的情况下，拒付剩余房款达7年之久，已构成根本违约，依据合同法第九十四条之规定，我方有权解除合同。（三）即使不能解除合同，或者不能把不能办理按揭的责任归于合同双方，被上诉人尹某也应该在合理的时间内及时支付余款，应当按合同约定，按日万分之五支付违约金。 二审法院撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同；尹某向我方返还X号商品房，我方向尹某返还预付款；尹某向我方支付违约金122640元。一、二审诉讼费用由被上诉人尹某承担。

被上诉人尹某答辩称：（一）争议房屋一直由被上诉人占有使用至今，上诉人在反诉状中写的很明确，上诉人称被上诉人已于2010年将X号商品房退给了上诉人，双方已实际解除了房屋买卖合同与事实不符。（二）合同签订后，被上诉人已经履行了合同主要义务，余款未付是要办理银行按揭。而该手续主要是由上诉人办理，被上诉人直到2012年10月才知道该手续无法办理。我们提出付款，上诉人却要我们支付27万元违约金。因此余款未付的原因不在被上诉人，上诉人要求解除合同不能成立。（三）剩余房款被上诉人已交给一审法院，合同目的能够实现。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

经二审查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

二审另查明：中国银行襄樊高新支行对被上诉人尹某的贷款申请审查后，认为其不符合该行的按揭条件后，向上诉人XX公司发函通知不能对被上诉人尹某办理按揭贷款业务。该函件上无落款或送达时间。上诉人XX公司何时将此情况告知被上诉人尹某未提供证据。2012年10月2日，被上诉人尹某之父到中国银行襄樊高新支行为该行拒绝贷款一事，与该行工作人员发生纠纷，该行向公安机关报警，公安机关建议尹某之父与房地产商协商解决。

本院认为：上诉人XX公司与被上诉人尹某在2006年10月2日签订的商品房买卖合同中对付款方式约定为“分期付款。2006年10月21日首付95000元，余款94000元办理按揭。”并未对办理银行按揭手续的截止时间，以及贷款申请若不能获得批准后合同如何履行、余款如何支付进行约定。本案贷款银行对被上诉人尹某的贷款申请审查后，认为其不符合该行的按揭贷款条件，向上诉人XX公司发函通知不能对被上诉人尹某办理按揭贷款业务，上诉人XXD公司应当及时将此情况告知被上诉人尹某，以便被上诉人尹某选择是否继续履行合同、如何继续履行合同。上诉人XX公司主张其已及时通知了被上诉人尹某，未提供证据证明。本院根据被上诉人尹某的陈述以及贷款银行的报警记录认定被上诉人尹某知道贷款未获批准的时间是2012年10月。时隔一个月，被上诉人尹某即向一审法院起诉，要求上诉人履行合同义务，并将购房款交至一审法院，表明其同意按全额支付余款的方式履行合同。因此，上诉人XX公司在无证据证明起已将贷款未批的事实告知被上诉人尹某、被上诉人尹某在合理期间内既不同意退房也不支付剩余房款的情况下，以被上诉人尹某未支付已构成违约，于法不符，不能成立。上诉人CC公司还称本上诉人尹某已于2010年将X号商品房退给上诉人，双方已实际解除了房屋买卖合同关系，与事实不符。

综上，上诉人XX公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5466元，由上诉人XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长   魏    俊

审 判 员   杨 斌 福

代理审判员   任    桥

二○一三年十月二十八日

书 记 员   何   冉