《商品房买卖合同解释》适用要点10【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第10条】

                       商品房买卖中恶意串通的情况下先买者的无效请求权

                                ――《商品房买卖合同解释》第十条适用要点
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

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相关法律法规连接：

《民法通则》第五十八条 下列民事行为无效：

（一）无民事行为能力人实施的；

（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（五）违反法律或者社会公共利益的；

（六）经济合同违反国家指令性计划的；

（七）以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。



《中华人民共和国合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；



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寇志中律师深层导读：

本条司法解释主要规定了：恶意串通的情况下先买者的无效请求权。

具体含义是：在与开发商签定合同后，如果开发商又就同一房屋与第三人签订销售合同并交由其使用，而且第三人（后买者）与开发商有恶意串通行为的，购房者则可以要求法院判决发展商与第三人签订的合同无效，以保证先买者的合同有效，并获得房屋的使用权与所有权。

此条解释的价值取向：“不是从注重保护后买受人的利益，进而保护实际交易的流通效率与安全考虑；而是从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常的交易秩序。对出卖人与后买受人违背诚实信誉的行为科以了宣告合同无效这一最严厉的处罚，体现了司法者明确的价值取向。”



一、开发商‘一房二卖’有哪几种情形？

在《商品房买卖合同解释》中，‘一房二卖’有三种情形：第一种是恶意违约的情况下的‘一房二卖’，即第八条所规定的情形，赋予先买者以惩罚性赔偿请求权；第二种是欺诈情形下的‘一房二卖’，即第九条规定的情形，赋予后买者以惩罚性赔偿请求权；第三种是本条即第十条所规定的恶意串通情形下的‘一房二卖’，赋予了先买者的无效请求权，即请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。



二、‘先买者的无效请求权’行使的条件有哪些？

根据本条解释的规定，先买者要行使无效请求权，必须同时满足下列几个条件：

第一、先买者在与开发商签定合同后，开发商又就同一房屋与第三人（后买者）签订了销售合同；

第二、该房屋已经交由后买者使用，即已经交付；

第三、出卖人与第三人在签订买卖合同时有恶意串通行为。



三、什么是恶意串通行为？

“恶意串通”，即包括明显的双方恶意通谋，损害第三人利益的情形，亦包括出卖人与后买受人均有恶意，虽未共谋的状态，但会对先买受人带来损害。若后买受人明知前位买卖合同的存在，并预见到后位买卖合同的订立会对先买受人利益带来损害，仍与出卖人合谋订立新约，主观上有过失，已有违善意，与诚信原则相悖，不应受到法律保护。

《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； …… 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”

《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”



四、注意区分‘先买者的惩罚性赔偿请求权’‘后买者的惩罚性赔偿请求权’与‘先买者的无效请求权’的区别：

先买者的惩罚性赔偿请求权规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

恶意串通的情况下先买者的无效请求权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

前面两个请求权的行使都是在前后两个合同都有效，并且是在双方没有恶意串通的情况下，合同目的无法实现的情况下行使的而无效请求权是将在双方恶意串通作为合同无效的一个事由体现了与合同法的相互衔接，在商品房买卖合同中具体化了我国合同法第五十三条第（二）项规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益是“合同无效”的法定事由之一。



五、先买者行使无效请求权后，能否同时主张开发商的惩罚性赔偿责任？

不能。

本条解释不能和第八条并用，因为第八条所适用的一个重要情形是合同目的不能实现，即先买者不能通过法律途径取得合同约定的房屋了。而本条是请求后买者的合同无效，其目的就是保证先买者的合同有效，并获得房屋的使用权与所有权。