靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年11月，高某诉称：我与沈某婚后购买了北京市怀柔区房屋一套。2009年6月，沈某未经我同意将上述房屋以过低的价格卖给了其母廖某。廖某明知该房屋是我与沈某共同所有，却与沈某恶意串通，以过低的价格购买该房屋，转移了房屋的所有权，损害了我的利益。直到2013年3月沈某起诉离婚时，我才知道此事。现我诉至法院，请求确认沈某与廖某之间所签的《存量房屋买卖合同》无效，并要求廖某立即返还房屋;诉讼费由沈某和廖某承担。

　　2、被告辩称

　　沈某辩称：2003年，我与高某购买了房屋，房款大概34万元，房屋登记在我名下。我们为买房曾向我父母借了10万元。2008年，高某因犯罪在监狱服刑。2009年6月，经高某同意，我以45万元的价格将房屋卖给了我母亲廖某。此前，我父母为高某打官司还花了20多万元。扣除我与高某的共同债务35万元后，我母亲分两笔将剩余房款10万元都给了我。卖房是我与高某的共同意思表示，应合法有效，故我不同意高某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　廖某系沈某之母。高某与沈某于1992年9月8日登记结婚。2003年，高某与沈某婚后共同购买了位于北京市怀柔区屋房一套，房屋建筑面积为97.83平方米，房屋价款约为34万元，房屋所有权人登记为沈某。2008年，高某因贷款诈骗罪被法院判处有期徒刑10年，现仍被羁押于北京市延庆监狱。2009年6月4日，沈某与廖某签订存量房屋买卖合同，以45万元的价格将诉争房屋卖予廖某。同日，沈某为廖某办理了房屋所有权转移登记。次日，廖某取得房屋的房屋所有权证。

　　关于购房款的交付，沈某、廖某主张：沈某与高某购买诉争房屋时廖某出资10万元，廖某为高某进行刑事诉讼花费20多万元，该两笔款项折合购房款35万元，另10万元购房款由廖某以现金方式分别给付沈某3万元和7万元。沈某、廖某对上述主张未提供证据证实。高某不认可沈某、廖某的主张，认为折合购房款的债务不存在，35万元购房款没有实际支付。

　　为证实各自主张，高某提供房屋所有权证，拟证明房屋登记事实。沈某与廖某对此均无异议。沈某提供了2009年6月4日房款发票(记账联)，拟证明房屋交易价格为45万元。廖某除房屋所有权证、房款发票外，还提供了其与沈某所签房屋买卖合同及房屋买卖契税专用税收缴款书，拟证明廖某给付沈某房屋价款45万元的事实存在。沈某对廖某所提证据不持异议。廖某对沈某所提证据亦不持异议。高某对上述证据的真实性均无异议，但以处分共有财产未经其同意，沈某与廖某恶意串通为由，不认可房屋买卖合同的合法性。

　　另查，2013年11月28日，高某与沈某经法院判决准予离婚。该判决已经生效。沈某及其与高某之婚生女龚××现共同居住在房屋内。

　　审理中，高某明确其原审诉求廖某返还房屋，实为要求廖某立即协助办理房屋过户手续。

　　三、法院判决

　　北京市怀柔区人民法院经审理后判决：

　　1)沈某与廖某签订的北京市存量房屋买卖合同无效;

　　2)房屋归高某与沈某共同所有;

　　2)廖某协助办理房屋过户手续。

　　一审判决后，沈某不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，沈某与高某对房屋原系高某与沈某的夫妻共有财产均无异议，法院予以确认。双方争议焦点在于沈某处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分以及廖某对房屋是否构成善意取得。

　　关于沈某处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分的问题。依据相关司法解释，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。可见，夫妻双方的家事代理权权限仅限于日常生活需要，而房屋买卖属于处分家庭财产的重大事项，夫妻之间并无法定代理权限，故夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋属于无权处分。本案中，沈某虽辩称其出卖房屋前已经高某口头同意，但高某不予认可，因沈某未提供证据予以佐证，故法院对此难以采信。沈某未经高某同意擅自处分夫妻共有财产，侵害了高某的合法权益。

　　关于廖某对房屋是否为善意取得的问题。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，无处分权人将不动产以合理的价格转让给受让人，如受让人受让该不动产时系善意，且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，除法律另有规定外，符合上述情形的，受让人取得该不动产的所有权。本案中，廖某系沈某之母，其对房屋系高某与沈某共有财产的事实知晓。后廖某与沈某在高某服刑期间订立房屋买卖合同。廖某虽辩称其系善意购买人，但因其与沈某之间存在直系血亲关系，且未提供证据证实其有足够的理由相信沈某对房屋有处分权。至于转让价格，房屋建筑面积为97.83平方米，转让价款仅为45万元，低于交易时交易地的市场交易价的70%，可以视为明显不合理的低价。

　　综上，廖某对房屋不符合善意取得的规定。故对高某要求确认沈某与廖某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于高某要求廖某协助其办理房屋过户登记手续的请求，法院亦予以支持。