靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告庄先生、孙先生起诉称：2012年12月2日，我方经房屋中介小王介绍，与被告韩先生签订《房屋买卖协议书》一份，该协议约定：被告韩先生将坐落于甲市乙区L街道XX村XX路5号3层 (计建筑面积230㎡)的房产自愿出售给我方为业;立协议之日，我方即付定金5万元，其余房款于2012年12月26日之前付清;如果该套房有政府部门需要拆迁，我方没有办理该套房的房产证、土地证时，我方应得到被告韩先生原证件的五分之一赔偿。同日，原告孙先生向被告韩小姐账户转账5万元定金。2012年12月15日，我方分别与四被告签订了《房屋卖尽契》，约定：四被告将坐落于甲市乙区L街道XX村XX路5号正3楼房(各115㎡)分别出卖给我方，房价均为391400元;立契之日，房款两清;政策允许分割独立房地产权时，卖方及时无偿协助买方共同到有关部门办妥过户等一切手续;今后如征用拆迁，买方享有该房的土地份额权及其他众用部分比例份额。次日，我方付清房款。现因涉案房屋被政府列入拆迁范围，我方得知其购买的两套房产系违章建筑，是国家禁止买卖的。涉案两套房产因系违章建筑根本无法办理产权证，本案《房屋卖尽契》、《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应属无效。故请求法院判令：1.判令我方和被告之间签订的《房屋卖尽契》及《房屋买卖协议》无效;2.判令四被告返还我方购房款782800元及利息损失(按年利率6.55%，其中5万元自2012年12月2日计算至实际履行之日止，732800元自2012年12月16日计算至实际履行之日止)。

　　二、被告辩称

　　被告韩先生、冯氏、韩小姐、韩女士共同答辩称：1.对两原告主张房屋买卖及协议签订的事实无异议，但协议不存在无效的情形;2.在签订买卖协议时，两原告明确知晓房屋现状，且对于将来房屋权属证书是否能够办理，双方都是不明确的;3.协议中已经明确房屋拆迁时，赔偿款分配问题，现原告主张协议无效缺乏诚信。

　　三、法院查明

　　被告韩先生原有坐落于甲市乙区L街道XX路5号一间2层房屋，案外人韩某甲房屋与被告韩先生房屋相邻，2007年12月17日，被告韩先生与案外人韩某甲经规划审批后，共同翻建成五层套房，其中第一层、第二层为跃层，第四层即正三层为被告韩先生分得。2012年12月2日经中介介绍，被告韩先生与两原告签订《房屋买卖协议书》，约定被告韩先生将其所有坐落于甲市乙区L街道XX路5号正3楼(即第四层，计建筑面积230㎡)作价782800元出售给两原告，两原告应于立协议之日支付定金5万元，于2012年12月26日之前付清剩余房款，如该套房遇政府部门拆迁，两原告尚未办理房产证、土地证的，两原告应得到被告韩先生原证件的五分之一份额赔偿。同日，两原告支付被告方定金5万元，被告方将原产权证、土地证复印件交于两原告。2012年12月15日，两原告分别与四被告签订《房屋卖尽契》，约定：四被告将上述房屋中的东边套(计115㎡)出售给原告庄先生，西边套(计115㎡)出售给原告孙先生;政策允许分割独立房地产权时，卖方及时无偿协助买方共同到有关部门办妥过户等一切手续;今后如征用拆迁，买方享有房屋的土地份额权及其他众用部位比例份额。随后，两原告付清房款，四被告将房屋交付给两原告居住使用。2018年1月，因道路扩建，诉争房屋被列入拆迁范围。

　　四、法院判决

　　驳回原告庄先生、孙先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为：农村房屋是否属于违法建筑及建设过程中是否违反《城乡规划法》，依法应由相关行政部门进行界定，不属于法院审理范围。现仅凭两原告提供的情况说明书、调查登记表、建设工程规划许可证，并不能证实诉争房屋属于违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规效力。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制性规范，原、被告双方买卖房屋不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，双方间房屋买卖协议书、房屋卖尽契系双方真实意思表示，应认定有效。另外，涉案合同已实际履行完毕，两原告亦已经居住使用诉争房屋多年，且双方已经对房屋拆迁赔偿分配问题做出明确约定，现两原告主张合同无效，有违诚实信用原则，故对两原告的诉请，不予支持。