靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告白先生起诉称：2015年11月20日，我与被告董先生、黄女士签订《房屋卖尽契约》，约定将坐落于XX镇XX村159号不动产转让给我，转让价款为388000元。合同签订后，我立即向被告交付现金20000元作为购房定金，剩余购房款我按被告要求通过银行汇款方式支付给第三人梁某。后经相关行政部门认定，该不动产属违法建筑，即涉案《房屋卖尽契约》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故两被告基于该合同取得388000元应依法向我返还，第三人应在返还责任范围内承担共同返还的责任。2016年9月28日，XX镇人民政府与我就上述违法建筑签订《XX镇建筑物自拆协议书》。我因此获得被拆除房屋、土地补偿及奖励等各项款项共计86960元。两笔款项互为返还，抵拆后被告及第三人仍应向我返还301040元。所以请求法院判令：1、判令确认我和被告签订的《房屋卖尽契约》无效;2、判令两被告向我共同返还301040元;3、判令第三人在第二项诉求范围内承担共同返还责任;4、本案的诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告董先生答辩称：我和黄女士系夫妻关系。当时涉案房屋是经由原告亲戚介绍卖给原告的，我方也是从案外人程某那里购买来的，该房屋系其自建房，我方并不知晓系违章建筑。该房购买时就无任何产权证件，现邻居房屋均无办理产权证的。该房我方大概住了5、6年才卖给原告的，购买当时也是有清楚的告知原告是没有产权证件的。原告现系因为该房被政府拆迁补偿太少而起诉，应驳回原告诉请。

　　第三人梁某述称：我系二被告女婿。被告董先生因欠我40万元，故指示原告向我打款368000元做为还款，剩余的是现金支付，现双方债务已经结清。本案与我没有直接关系，要求驳回原告对我的诉请。

　　三、法院查明

　　2015年11月20日，原告白先生与被告董先生、黄女士达成一份《房屋卖尽契约》，约定原告向被告购买位于XX镇XX村159号不动产，购房价为388000元。协议签订后，原告向被告交付了20000元作为购房定金，剩余购房款368000元按被告要求通过银行汇款方式支付给第三人梁某。2016年9月28日，原告与XX县XX镇人民政府达成一份《XX县XX镇建筑物自拆协议书》，约定：“……乙方(原告)服从XX镇建设需要，同意将坐落于XX镇XX村159号房屋，未认定为合法的房屋总占地面积为46.55平方米、总建筑面积190.925平方米,自愿交给甲方(镇府)拆除。……乙方被拆除房屋、土地补偿及奖励总额为86960元……”。该协议订立后，原告领取了约定款项，涉案房屋现已被拆除。另查，涉案房屋一直未能办理相关产权登记。原告在庭审中表示在购买该房时知悉这一情况。

　　四、法院判决

　　驳回原告白先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　专业房地产律师靳双权认为：农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围，现原告仅凭与XX镇人民政府签订的协议，尚不能证实涉案房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，原、被告双方房屋买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，应认定为有效。原告在购房时就对该房屋尚未取得产权证书一事是知晓的，现又就此主张涉案房屋买卖契约无效，显然有违合同法规定的诚信原则，故对此不予支持。