济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些
济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些
一、济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些
1、哪些房产不能继承?
不能依法继承的房产包括只有使用权而没有产权的房产、违章搭建的房产、超过最长保护时效的房产、权利人生前已经赠与且去世前未撤销的房产。
2、房产继承的方式包括哪些?
房产继承分为遗嘱继承和法定继承。遗嘱继承优先于法定继承。遗嘱继承的种类可以分为自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱等五种形式。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
3、房产继承的概念以及继承权关系发生的条件
（1）继承必须在被继承人死亡后开始。法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房地产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。
（2）继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法确定的法定继承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
（3）继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。
（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
4、哪些人享有房产的继承权
被继承人的配偶、子女和父母是房产的第一顺位继承人；被继承人的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母是房产的第二顺位继承人。有第一顺位继承人的，第二顺位均不能继承，同意顺位的继承人至今原则上平均继承。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
5、遗产继承中的房产遗产继承有何特殊之处
和一般的财产继承不同，例如存款、金银等，可能我们在家里分分就完事了，但是绝大多数房子都是有产权的，继承房子不能够说给谁就给谁，如果原房产产权人死亡，继承人要继承房子必须办理过户手续。
而这里的过户手续也并不是我们想象中的那么容易，就在2016年7月5日之前，办理房产继承过户手续，还需要先到被继承房产公证处办理房产继承公证，不过2016年7月5日废止了这一手续，那么继承房产要如何过户呢？
根据《不动产登记实施暂行条例实施细则》第十四条的规定：“因继承、受遗赠取得不动产， 当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。” （ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
也就是说有三种方式：
第一种方式，自行提供相关材料，例如：遗嘱、被继承人死亡证明、继承人与被继承人亲属关系证明等，去房管部门申请房产过户登记；
第二种方式，拿着法院的生效文书，如判决书、调解书去房管部门申请房产过户登记，这种方式的房产继承，当事人一般是事先进行过继承诉讼。
第三种方式，如果当事人自愿前往公证机构办理相应的继承权公证，当然也可以凭公证文书办理房产过户手续。
需要注意：如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些） 6、房产继承的途径包括哪些?
房产继承可以公证继承也可以诉讼继承。公证继承需要所有资料齐全、所有继承人协商一致的情况下到公证处办理继承公证手续，并交纳不高于被继承房产份额市场价的1%的公证费。如果不满足上述情况的可以通过人民法院诉讼继承，按照规定交纳诉讼费。 （ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些） 7、继承的房产应该如何分割?
房产继承可以登记为按份共有也可以进行析产，房产析产的房产归属应该结合被继承人在房产中的份额大小、他处住房情况、房产实际居住情况、履行能力等因素综合确定，未取得房产所有权一方有权要求对方支付相应价值的补偿款。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
8、 在房产继承问题上，有如下两个问题值得注意：
（1）、购买的公房能否继承。国务院住房制度改革领导小组1991年12月31日公布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》中明确指出：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权，可以继承，可以在购房5年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。由此可见，以标准价购买的公有房可以继承。
（2）、公房的承租权能否“继承”。关于公民承租的公房能否由其继承人继续承租的问题，建设部1995年4月23日发布的《城市房产租赁管理办法》规定：“住宅用房，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。”由此可见，能够“继承”公房承租权的仅为与承租人共同居住的家庭成员。没有与承租人共同居住的继承人不得继续承租公房。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
9、办理继承过户需要缴纳多少费用?
按照规定，继承权公证费按照受益额，即继承人所继承房产经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。
此外，办理继承权登记的时候，还需要缴纳80元的登记费、5元的权证印花税、继承房产评估价0.05%的合同印花税。
举例说明：面积50平方米的房产，经过专业的评估机构评估，评估价格为20万元，需缴纳评估费为（20万元×0.35%）700元，办理继承的话，继承人需要缴纳的公证费为（20万元×2%）4000元，合同印花税为150元，加上80元的登记费、5元的权证印花税，各项税费加起来共4235元，加上评估费总共是4935元。
二、附条件遗嘱及继承人与被继承人在世时的处分行为认定
原告孙某系六被告的哥哥。原、被告的母亲房某于2001年10月去世，未留有遗嘱。原、被告的父亲老孙于2009年1月4日去世。原、被告的父母去世后留有某村103号院落一套，该院落分为前后院，前院有正房五间为原、被告父母于1965年所建、厢房三间为原、被告父母于九十年代初期所建；后院有正房六间为原告孙某于1978年在原有旧房四间基础上翻建形成。 （ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些） 2007年8月25日，原、被告的父亲老孙留下口头遗嘱一份，表示“我的财产有院子和房子八间，现在做个遗嘱，在我活着的时候，这些财产都不能分，在我死后，这些财产归养我到死的人，也就是谁养我这些财产就归谁。”庭审过程中，原告孙某认为后院六间房屋系自己所有，被告则认为后院六间房屋亦属于父母留下的遗产。另被告称父母在世时原告孙某还曾将父母的几间房卖掉，同时孙某还将村委会发放给父母的占地补偿款、老人补助费等据为己有。原告孙某对此不予认可，称卖房是经过了父母的同意，卖房款也交给了父母，代领的占地补偿款及老人补助费等也都交给了父母。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些） 通州法院经审理认为，根据查明的事实，坐落于某村的103号院内房屋系被继承人房某、老孙的遗产。房某去世时未留有遗嘱，因此其遗产应当由其法定继承人予以继承。老孙在去世前虽留有遗嘱，但是在该遗嘱中老孙表示“养我到死的人，也就是谁养我到死这些财产归谁。”由于原告孙某不能证明其他被继承人对老孙没有尽赡养义务，因此不能由此得出老孙的遗产均归原告孙某一人继承的结论，故对于老孙的遗产亦应由其法定继承人予以继承。关于原告孙某称103号院落内后院的六间房屋属于自己所有并非被继承人的遗产的主张，由于该房屋是原告孙某在父母原有的四间房屋基础上所建，因此对其主张本院不予认可，但是在继承时原告孙某可适当多分。对于被告所称原告孙某私自出售的被继承人的房屋及私自占有的被继承人的占地补偿款、老人补助费等亦应该予以分割的意见，由于原告孙某对此不予认可且上述行为亦在被继承人在世时所发生，因此对于被告的意见，本院不予采信。鉴于原告孙某一直与被继承人一起居住，而被告或各自申请有宅基地或已出嫁，因此考虑到该实际情况，本院认为争议房屋归原告孙某所有，由原告孙某支付被告相应财产折价款为宜。由于双方议定争议房屋的市场价为3万元，因此参照该市场价格并结合原、被告各自应继承的份额，酌情确定由原告孙某各支付六被告财产折价款三千五百元。依照法律规定判决：坐房屋均归原告孙某所有，原告孙某各给付各被告房屋折价款人民币三千五百元驳回原告孙某的其他诉讼请求。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
分析意见： （一）对该案遗嘱内容的认定
按照法律规定，公民可以设立遗嘱处分自己的财产，遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。《最高人民法院关于贯彻执行[中华人民共和国继承法]若干问题的意见》第43条规定，附义务的遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无正当理由不履行，经受益人或其他继承人请求，人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利，由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。在本案中被继承人在遗嘱中表示“养我到死的人，也就是谁养我到死这些财产归谁”，不难看出，被继承人的真实意思在于向子女表明尽到赡养义务的人可以取得自己的遗产。
《继承法》第13条第四款规定，对抚养能力和抚养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。由此可见遗嘱的内容从根本上没有实质意义，只是重申了法律的规定，在本案中原告诉称一直与父母居住并履行赡养义务，因此请求法院按照遗嘱将遗产判令由他继承，《若干问题的意见》第34条规定，有扶养能力和扶养条件的继承人虽然与被继承人共同生活，但对需要扶养的被继承人不尽扶养义务，分配遗产时，可以少分或者不分。可见，是否与被继承人共同生活，不能决定是否尽了赡养义务，未一起生活的继承人可以通过给付财物、关系照顾等方式履行自己的义务，本案中原告未能提供证据证明其他继承人未尽赡养义务，因此不能得出其他继承人未尽赡养义务的结论，被继承人的遗产自然不能由原告单独继承。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
（二）在原有房屋基础上翻建的房屋仍可作为遗产
所谓遗产，是指被继承人死亡时所遗留的个人财产。诉争房屋为1978年原告在原有房屋的基础上翻建而成，那么是否意味着该房屋为原告所有呢？笔者认为原告是在原有房屋基础上翻建，其价值基础来源于原有房屋，是在原有房屋基础上的一种增值，是一种添附行为。所谓添附,是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。一般而言，添附行为的处理规则是以价值较大之物确定物权归属，并对价值较小者进行补偿。在本案中，原告添附的房屋显然价值较大，因此该房屋应为原告所有，但应当对原有房屋产权人进行补偿，而该补偿款应当作为遗产。但本案中并没有涉及补偿款的问题，综合考量本案的实际情况，笔者认为应当将与补偿款同等价值的部分房屋作为遗产处理较为适当，但是房屋具有不可分割性，在明确遗产范围的同时，在遗产分割时应当尽量保证其完整。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
（三）被继承人在世时，继承人对被继承人财物处分的认定
《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此处所说的追认，应当包括以默认的方式进行的追认。本案中，一方面原告对出售被继承人的房屋及占有被继承人的占地补偿款、老人补助费等事项不予承认，被告未提出相关证据，法庭根本无法认定；另一方面，即便被告能提出证据，但当时被继承人尚未死亡，应当知晓原告出售其房屋，且并未对此提出异议，故应当认定为被继承人对原告的处分行为的默认。同理，占地补偿款、老人补助费等也应当认定为默认。 综上，法院的判决是正确的。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
三、 济南专业房产继承律师----房屋共有人可否在另一共有人死亡后直接将房屋过户在自己名下
房屋共有人可否在另一共有人死亡后直接将房屋过户在自己名下
李女士和父亲去年购买了本市一套二手房，并办理了贷款手续。预售合同上写的是李女士和父亲的名字。今年年初，李女士父亲不幸因病去世了。最近开发商通知李女士去收楼。李女士想把产证直接办到自己名下。但因父亲生前未留有遗嘱，不知该如何操作？（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
共有人死亡———继承权先公证后过户
根据规定，无论死者生前有无订立遗嘱，必须通过办理相应的继承权公证才能去房地产交易部门办理房屋过户手续。李女士可以按照法定继承程序，办理继承权公证后，持继承权公证书会同开发商向房地产登记机关提出申请，变更房屋的权利人，交纳相应税费，领取房地产权证。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
四、 济南专业房产继承律师----养子女可以继承生父母的遗产吗？
（一）、基本案情
1、原告诉称
2013年12月，张某明诉称：我与张某利、张某旗、张某华均系被继承人张某某、刘某凤婚生子女，张某某于2003年12月病逝，刘某凤于2012年8月1日病逝，二人生前享有本市东城区5号北房4间(以下简称5号房产)，生前未立遗嘱。
2012年5月，张某利作为原告以张某华、张某旗为被告向东城区法院提起继承诉讼，后经调解书确定，将上述房产予以分割。该调解书中遗漏了我，属张某利、张某旗、张某华恶意串通独吞遗产。现我提供的派出所证明信证明了我是被继承人的儿子，我父亲的人事档案、基层组织证明也记载了张某明是被继承人的儿子，不存在我过继给叔婶的问题。另外我为赡养亲生母亲也尽到了较多的赡养义务，故我请求：1、依法撤销民事调解书;2、5号房产按法定继承;3、诉讼费由对方承担。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
2、被告辩称
张某利辩称：我认可张某明所述亲属关系及父母死亡情况。张某明早已过继给叔叔 张某翰形成了父母子女关系，并且张某明也依法继承了 张某翰的遗产，故张某明与生父母早已解除了父母子女权利义务关系。
张某华、张某旗辩称：认可张某明所述的兄弟姐妹关系以及父母死亡的情况。民事调解书是生效法律文书，张某明要求撤销没有依据。张某明从小被过继给 张某翰，其与生父母早已解除了父母子女关系，故其不是本案合法的继承人，不应享有继承权。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
（二）、法院查明
张某明、张某利、张某旗、张某华系被继承人张某某、刘某凤婚生子女，2003年12月张某某病逝，2012年8月1日刘某凤病逝，二人生前享有5号房产4间。2012年5月，张某利作为原告以张某华、张某旗为被告向东城区法院提起继承诉讼，后经调解书确定：“一、刘某凤名下的北京市东城区5号房号为3的北房四间，其中北房东数第一间归张某华所有，北房东数第二间归张某旗所有，北房东数第三间归张某利所有;北房东数第四间归张某华、张某旗共有，二人各占二分之一产权份额;二、201年12月31日前张某旗、张某华各给付张某利经济补偿款三万元;……”2013年12月20日，张某明向法院提起本诉。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
庭审中，双方当事人提交了如下证据：1.房屋产权证，证明房屋产权登记在刘某凤名下;2.刘某凤死亡证明，证明其于2012年8月1日去世;3.民事调解书，证明张某利、张某旗、张某华曾在东城法院诉讼中达成调解协议，继承了双方对上述证据及张某某逝世均予认可。
张某明提交了户口本、派出所证明、职工登记表、村委会证明等，其中载明张某明系张某某、刘某凤的儿子，张某明与 张某翰、 杨某芬为叔侄关系。张某明通过上述证据以证明自已是张某某、刘某凤的法定继承人。张某利、张某旗、张某华认为张某明的证据不能排除张某明与 张某翰、 杨某芬形成过继关系的事实，而恰恰证实了张某明自过继后一直随叔婶共同生活六十多年。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
张某利、张某旗、张某华提交了以下证据：张某明人事档案，载明张某明曾自认“过继于叔叔家(1952年)”;张某明妻子张×的人事档案，载明张×曾填写 张某翰、 杨某芬为“公公”、“婆母”;派出所户口档案，显示1953年4月30日张某某家户籍登记中已不再有儿子张某明的记载;派出所证明，载明1988年之前张某明户口一直登记在其叔婶的户口上。张某利、张某旗、张某华用以上证据说明上世纪五十年代张某明即已过继给叔婶的事实。张某明对上述证据的证明目的不予认可，并表示其档案中的自认过继系为了当时提干，并非张某明真实意思表示。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
原审中，张某明自述张某翰、杨某芬曾有遗产房屋四间，二人去世后张某明将其变卖两万三千元，当时村委会主任和买卖双方均签字证明，该房款后来全部用于支付偿还丧葬费、医疗费。
张某明另提交业主委员会证明、社区居委会证明及照片，用以证明张某明对刘某凤尽到了较多的赡养义务，并要求对自己多分遗产。社区业委会出具的证明载明：“……张某明其母刘某凤自2004年以来一直与张某明夫妻生活在一起，张某明上班，其爱人张×照顾老人的饮食起居。……”张某利、张某旗、张某华对张某明赡养事实未提异议，但因张某明已经过继故不同意其继承5号房产。
张某明认可2008年以前刘某凤曾租房居住过一段时间，并称2008年其在平谷给刘某凤租房子住，其自己住在某家属楼，两个小区大概距离两站地左右。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
（三）、法院判决
1、一审判决
驳回张某明的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
（四）、律师点评
本案是张某明以遗漏法定继承人为由提起的第三人异议之诉，因此本案争议的焦点在于张某明是否具有法定继承权。
《中华人民共和某收养法》第二十二条规定：自收养关系成立之日起，养父母与养子女间的权利义务关系，适用法律关于父母子女关系的规定;养子女与养父母的近亲属间的权利义务关系，适用法律关于子女与父母的近亲属关系的规定。养子女与生父母及其他近亲属间的权利义务关系，因收养关系的成立而消除。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
根据本案已查明事实，张某明在其人事档案中曾自认“过继于叔叔家(1952年)”，1953年4月30日张某某家户籍登记中已不再有儿子张某明的记载，张某明妻子张×的人事档案中载明 张某翰、 杨某芬为“公公”、“婆母”。上述证据相互印证，形成了完整的证据链，可以认定张某明于1952年至1953年间便随 张某翰、 杨某芬一起共同生活，双方形成了事实收养关系，依据法律规定，张某明已经失去了对张某某、刘某凤遗产的法定继承权。法院据此判决驳回张某明的诉讼请求并无不当。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
张某明提交了公安分局与村委会的相关证明，以证明其与 张某翰、 杨某芬为叔侄关系，但上述证据的形成时间晚于相关人事档案及户籍登记，且客观性也较上述证据低，故法院亦不予采信。张某明提交了其居住小区业主委员会、社区居委会的证明，以证明其与刘某凤一起共同生活，尽了较多的赡养义务，但上述证明所载明刘某凤与张某明共同居住生活的起止时间与张某明本人自述相互矛盾，且张某明本人亦认可刘某凤在平谷居住在某小区，并非其居住的其家属楼，因此发院对于上述证据的证明力不予认可，对张某明主张其对刘某凤尽了较多赡养义务的主张，不予采信。
五、 济南专业房产继承律师：房产继承的途径有哪些？
我国的《继承法》规定：法定继承人的范围包括被继承人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。当房屋所有权人死亡，其房屋如何继承？分割房屋遗产有哪些方式呢？ 如果遇到遗产继承相关法律问题，可以免费咨询我们的遗产继承律师进行免费咨询。
（ 济南专业房产继承律师：房产继承的途径有哪些？）
（一）、房屋遗产的继承人
房屋法定继承人是在一个有限的范围之内，在法定继承的情况下，哪些可作为死者遗留房产的继承人？根据《继承法》的有关规定，法定继承人的范围包括被继承人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母等。
1、配偶。 配偶是夫妻之间的相互称谓。配偶以合法有效的为条件的，只要男女双方具有合法有效的婚姻关系即为夫妻，他们相互之间即享有相互继承遗产的权利。此外，1954年婚姻法颁布前形成的还没有解除婚姻关系的一夫多妻及双方共同生活时间较长，群众公认的事实婚姻，一方死亡时，另一方也享有。如果男女双方属非法同居关系或已经离婚的，当一方死亡时，另一方无权以配偶身份继承遗产。2、子女。包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继承子女，他们对父母的遗产都有继承。其中，养子女只能继承养父母的遗产而不能继承生父母的遗产，因为子女被他人收养以后与生父母的权利关系即告消灭，养子女与生父母相互间不享有继承权。至于继子女能否继承继父母的遗产，则根据继父母和继子女相互间是否形成了抚养关系而定。继子女和继父母相互间形成了抚养关系的，当一方死亡时，可互为继承人。反之则不能成为继承人。继承人在继承了继父母的遗产后还可以继承生父母的遗产。 （ 济南专业房产继承律师：房产继承的途径有哪些？）
3、父母。包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。
4、兄弟姐妹。包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹和养兄弟姐妹和有抚养关系的继兄弟姐妹之间的继承仅限于有抚养关系的继兄弟姐妹。继兄弟姐妹之间，有抚养关系的继兄弟姐妹相互继承了遗产后，还有权继承亲兄弟姐妹的遗产。
5、祖父母和外祖父母。在上述法定继承人中，配偶、子女、父母为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序继承人。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。当没有第一顺序继承人继承时，由第二顺序继承。此外，丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的，可作为第一顺序继承人继承遗产。（ 济南专业房产继承律师----房产继承的途径有哪些）
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