济南房产继承律师咨询：公房使用权不能继承

济南房产继承律师咨询：公房使用权不能继承

一、济南房产继承律师咨询：公房使用权不能继承

从房屋租赁的角度看，无论是公房租赁还是私房租赁，承租人均是基于一种合同关系取得了所承租的房屋的一定期限间的占有、使用权，这应该是出租人行使收益权、处分权的结果，即出租人对其有权出租的房屋行使用益物权的结果.承租人对承租的房屋并不享有在一定期限内的占有、使用以外的其他物权性权利.同时，建立在用益基础上的租赁关系，并不具有双向让渡(交易)所有权(财产)的性质，出租人取得的租金，即取得了表现为租金的对价物(通常为货币)的所有权，从而取得了财产；承租人取得房屋，仅取得其用益功能，并未取得其所有权，从而并未取得财产其次，房屋出租人一般又是房屋所有权人，在房屋租赁关系因各种原因而终止时，房屋的占有、使用权在法律上予以回归，即出租的房屋应回归出租人，从而使其所有权的全部权能从分离状态回复到统一状态，承租人不可能对所承租的房屋还享有什么可由自己支配的权益，承租人死亡，是房屋租赁关系应子终止的原因之一法律上唯考虑与死亡的承租人生前共同居住人的利益，使共同房住人“可以按照原租赁合同租赁该房屋”(“合同法”第234条但即使出现这种情况，也并不是所谓承租权或使用权的继承，而考法律强行规定使然，且法律上考虑的是“共同居住人”的利益，不是继承人“的利益.如此，承租人茬在房屋租赁期间死亡的，赁上的权利义务并不依然册兰会住人住售微承，如果不是“继承人”的利益.如此，承租人在房屋租赁期间死亡的，租质上的权利义务并不依继承关系转移为其继承人继承.如果“共司居住人“不要求继续租赁的，出租人如何处置其出租的房屋就不受任何约束；“共同居住人”要求继续租赁的，出租人不能子以拒绝，“共同居住人”享有的是法定权利，不是继承所得的权利；“共同居住人“继续租赁，发生的是合同主体变更的问题，”共同居住人“就承担了租赁上的权利义务。（济南房产继承律师咨询：公房使用权不能继承.）

在被继承人承租公有住房时，如果被继承人死亡，与被继承人共同居住的人可以继续租赁该房屋，但是此时的租赁关系主体已经转变为公房所有人单位和与被继承人共同居住的人.因此，公房使用权出售后所得价款不能作为原承租人的被继承人的遗产. （济南房产继承律师咨询：公房使用权不能继承）

二、济南房产继承律师咨询：公房能作遗产继承吗?

关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一。公产房的这种特殊形态，是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。（济南房产继承律师咨询：公房能作遗产继承吗?）按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。（济南房产继承律师咨询：公房能作遗产继承吗?）实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。（济南房产继承律师咨询：公房能作遗产继承吗?）

三、我家有一公房，承租人是我生母的名字，现在生母、生父都已去世，继母在居住，请问我有继承权吗?公房能作遗产继承吗?

针对你的问题“公房能作遗产继承吗”，我是这样认为的，所谓继承，是指公民死亡后，继承人依据《继承法》规定，对死者财产权利和义务的承受。其中第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋，但这里的“房屋”，是指所有权归死者所有的“私房”，包括产权房和以标准价购买并已办理产权证的公房(俗称房改房)。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体，不是死者的个人遗产，自然不能继承。因此，公房不能作为遗产继承。（济南房产继承律师咨询：公房能作遗产继承吗?）

《城市房屋租赁管理办法》规定“住宅用房，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。”《房屋租赁条例》中规定“居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续承租。”由此可见，所谓公房的“继承”，是指“继续承租”，并非《继承法》概念上的继承。两者之间存在最大的区别就是财产权利的继受人范围不同，私有房屋的继承人依据《继承法》的规定确定，第一顺序继承人为父母、配偶及子女，继承人之间有争议可直接向法院起诉。而公有房屋的“继承”则是依据上述两部法律及相关地方政策，第一顺序为在承租房屋处有常住户口的共同居住人，对公房继续承租人有争议的，应当要求当地房管部门先行处理，直接向法院起诉要求确认的，法院不予受理。

相关法条：《继承法》第二条 “继承从被继承人死亡时开始。”  第三条 “遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”《合同法》第二百三十四条　“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”

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