济南房屋买卖纠纷律师咨询：房屋买卖合同更名纠纷

一、济南房屋买卖纠纷律师咨询：购房合同可以更名吗?

购房合同可以变更名字吗?这个问题不能一概而论，要分情形对待。

(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案，那么购房合同是可以进行更名的。

(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。

(三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。（济南房屋买卖纠纷律师咨询：房屋买卖合同更名纠纷）

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。因此购房合同是有效的法律文书，合同能否更名要依据相关的法律法规。

二、济南房屋买卖纠纷律师咨询：购房合同怎么样更名?

据上所诉，在前两种情形下，购房合同是可以进行更名，那么这两种情形下，购房合同如何来进行更名呢?

(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。

(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。

另外，虽然在商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下，这实质上是一种房产继承了。

 

三、济南房屋买卖纠纷律师咨询--房屋买卖合同更名纠纷案情简介

2010年4月16日，苏某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由苏某向房产公司购买一套商品房(下称讼争房屋)，房价十五万元，各项税、费由苏某承担，首付房款十万及税费，余款在《商品房买卖合同》登记备案后付清。合同签订以后，苏某按约定支付了房款十万元，并按合同支付各种税、费一万三千元，房产公司于2010年7月11日向苏某交付了房屋，但一直未办理《商品房买卖合同》备案。

2010年7月16日，苏某与方某经协商，签订一份《房屋转让协议书》，约定：苏某将刚刚交付的讼争房屋转让给方某，以在房产公司内更名的方式交易。更名后，所有相关手续由房产公司办理，一切与苏某无关，如因房产公司更名出现问题，双方互不承担责任。房屋总价为19万元，更名费由方某承担。协议签订以后，方某即向苏某支付定金2万元，随后，苏某向房产公司支付更名费2250元，房产公司为双方更名，重新与方某签订了一份《商品房买卖合同》，并将苏某交款票据(十万元房款及一万三千元税费)变更至方某名下。

方某在与房产公司重新签订《商品房买卖合同》后，多次催促房产公司将《商品房买卖合同》进行备案无果，经到有关部门查实，该房已于2010年1月28日备案在房产公司员工秦某名下。

方某于2011年3月9日以房产公司为第一被告、苏某为第二被告、秦某为第三人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼请求中要求(部分诉讼请求，节录)：确认苏某与方某签订的《房屋转让协议》无效，并与房产公司一起连带返还原告已付房款及利息，另赔偿原告一倍的购房款。（济南房屋买卖纠纷律师咨询：房屋买卖合同更名纠纷）

原告方提出，原告与苏某签订《房屋转让协议》时，苏某尚未依法登记领取权属证书，因此该协议违反《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的;”之规定，根据合同法的相关规定，该协议应属于无效合同。且二被告恶意串通，故意隐瞒房屋已出售的事实，构成欺诈，应当连带承担惩罚性赔偿责任。

四、济南房屋买卖纠纷律师咨询--房屋买卖合同更名纠纷被告方答辩：

1、苏某与方某签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利义务转让关系。

苏某与方某签订《房屋转让协议书》时，双方均明确知晓该房屋尚未取得该房所有权，但根据苏某与房产公司原来所签订的《商品房买卖合同》的约定，苏某享有合同权利并承担合同义务，双方合同尚在履行中。苏某与方某所签订的《房屋转让协议书》中，双方亦明确约定交易方式为“在房地产公司内更名方式”，即合同更名，实际上是先由苏某与房产公司解除原合同，然后再由方某与房产公司重新签订《商品房买卖合同》，这是典型的将合同权利义务一并转让的行为，即合同的概括转让，而不是实质意义上的房屋转让。   （济南房屋买卖纠纷律师咨询：房屋买卖合同更名纠纷）

2、苏某与方某之间转让合同权利义务的行为合法有效。

首先，苏某与房产公司原来签订的《商品房买卖合同》是有效合同。虽然苏某在转让合同时该合同尚未经在有关部门备案，但我国法律并没有规定《商品房买卖合同》以备案为生效要件，因此不能以此为由认定原《商品房买卖合同》无效。至于房产公司在此之前已将该房备案到他人名下，仅是其存在欺诈或者违约行为，可以作为追究其惩罚性违约责任的依据，但不能据此否认合同本身的效力。

其次，我国《合同法》第八十八条明确规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，苏某将合同权利义务一并转让给方某，取得了合同相对方(即房产公司)的同意，并由房产公司将原合同更名至方某名下，实际上相当于苏某与房产公司解除了原合同，再由方某与房产公司重新签订了一份《商品房买卖合同》。该转让合同权利义务的行为符合上述《合同法》第八十八条之规定，并已更名完毕，即履行完毕，完全合法有效。

3、原告诉称答辩人与第一被告恶意串通，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实对其进行欺诈，是没有事实依据的。

五、济南房屋买卖纠纷律师咨询—房屋买卖合同更名纠纷法院判决：

一审人民法院经过组成合议庭审理本案，于2011年9月初作出一审判决，法院判决书亦认为：本案中苏某与方某《房屋转让协议》实质上转让的标的是合同的权利和义务，且取得了合同相对方的同意，因此认定该转让行为有效，并据此判决驳回了原告的诉讼请求。

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