如何理解购房合同中的不可抗力

    商品房买卖合同履行过程中，开发商如出现逾期交房或逾期办证的情况，往往会搬出“不可抗力”作为挡剑牌，面对这种情况，购房者可能就无法分辩。什么才是真正的不可抗力呢？本文作者就来简单说说这个问题。

一、什么是“不可抗力” ？

根据《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）和某些社会现象（如战争等）。不可抗力是独立于人的行为之外，并且不受当事人的意志所支配的现象，它在各国法律中都是免责事由。除法律另有规定外，不可抗力将导致当事人被部分或者全部免责。

二、“不可抗力”的构成要件是什么？

1、不可预见的偶然性。

不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。如果在订立合同之前或之时，就存在发生某一事件的可能性，当事人能够遇见到事件的发生，那么，事件发生，即便当事人多么无奈，也不构成不可抗力事件。

如果当事人一方在合同订立以前发生不可抗力事件，或者在迟延履行合同期间发生不可抗力事件，不能援引法律上规定的不可抗力条款。不可抗力必须影响到合同的正常履行。

2、不可控制的客观性或不能克服的必然性。

不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。

三、不可抗力的范围包括哪些？

从不可抗力的定义可见，凡属于不可预见、不可避免并不能克服的客观情况均属于不可抗力的范围。至于不可抗力的范围，即包括哪些客观情况，各国法律规定不尽相同，人们认识也不完全一样。根据我国有关法律规定，不可抗力一般包括如下几种客观情况：
    （１）自然灾害。对自然灾害作为不可抗力问题，各国法律规定不尽相同。根据法国法律规定，自然灾害不属于不可抗力；而英美法则承认其为不可抗力。我国法律认为自然灾害是典型的不可抗力。尽管随着科学技术的进步，人类已不断提高了对自然灾害的预见能力，但自然灾害仍频繁发生并影响人们的生产和生活，阻碍合同的履行。所以，我国法律将自然灾害作为不可抗力是合理的。因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除责任。
    （２）有关的政府行为。指当事人在订立合同以后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。如订立合同以后，由于政府颁布禁运、封锁的法令，使合同不能履行。需要指出的是，并不是所有政府行为都为不可抗力，实际上多数政府行为并不是不可抗力。
    （３）社会异常事件。主要是指一些偶发的事件阻碍合同的履行，如战争、罢工、骚乱等。这些行为既不是自然事件，也不是政府行为，而是社会中人为的行为，但对于合同当事人来说，在订约时是不可预见的，因此也可以成为不可抗力的事件。

四、“不可抗力”的免责条件是什么？

“不可抗力”虽然是法定的免责事由，但并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。根据《中华人民共和国合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”