2008年到2009年，杭州楼市处在交房高峰期，也是房产纠纷的多发期。

很多业主耐心地等待，一年又一年，终于交房啦！但看房之后，不满意的居多，有的是房子的质量问题，有的是规划问题，有的是配套问题，最多的感受是心理上巨大的落差，当初楼书上优美的环境，漂亮的户型，精致的装修都到哪里去了？！

在办案过程中，不少购房者咨询，如何通过法律追究开发商的责任？

在房地产的法律法规上，开发商是非常清楚的，很多购房者是第一次买房，买房的程序都不是很清楚，更别说识破开发商玩弄的伎俩了。双方处于严重的信息不对称。

因此，面对制作精美的楼书，你需要保持冷静，从法律的视角审视它。

楼书是售楼广告的一种，用合同法的专业术语，叫做“要约邀请”， 又称为引诱要约，是指：希望他人向自己发出要约的意思表示。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

最高人民法院在2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，进行了进一步的明确，司法解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”司法解释对广告视为要约的情况设定了三个条件：
（1）必须是就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
根据这个条件，开发商对于房地产项目周边环境，包括自然环境与社会环境的描述，均不能认定为要约。例如，对周边地区绿化率、生态环境、空气质量、河流状况等的描述，均超越了双方约定的可控制范围，不可能作为合同内容。再如，对项目范围外的学校、市场、停车场、健身设施等的描述，也不属于合同内容。另外，有的开发商在广告里会写入解决当地户口等事项来吸引购房者，由于户口变更属于政府行为，不应由作为普通民事主体的当事人进行约定，在出现开发商不能兑现广告内容的情况下，买房者也很难以此要求赔偿。
（2）广告中的说明和允诺必须是明确具体的。
以下几种情况不符合此项要求：①有明显的文学性美化描述的；②语义含糊或仅具有意向性、倡导性意思的内容，如：“顶级豪宅”等；③明显夸张，以正常人的判断能力能判断其不可能实现的内容，如“把西湖收在家里”等。
（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
如果广告内容对合同订立及房屋价格的确定没有影响或影响不能达到“重大”的程度的，也不能将广告视为要约。

简单地说，就是楼书中大多数的表述、图片都是不算数的，没有法律约束力，最终以合同为准。

因此，建议广大买房者，不要轻易相信售楼广告，要把注意力放在签订合同的环节，注意合同附件。要敢于在合同条款上与开发商探讨，要把自己关心的问题在合同书中明确和固定下来。


浙江丰国律师事务所
程 新 律师
2009年3月7日