拖延过户是否违约？如何处理？

【案情回顾】

赵先生称：2012年9月24日，原、被告双方在某某公司居间服务下，三方签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：被告出售其位于北京市顺义区X房屋给原告；该房屋已经设定抵押，被告应于房产转移登记前办理抵押注销手续；房屋成交价格人民币140万元；原告支付购房定金10万元；迟延履行，违约方每逾期一日应赔偿成交价格的万分之二的违约金；某某公司协助原、被告双方办理银行贷款、网上签约、房屋产权过户等手续；经原、被告双方协商一致，若被告不再出售此房屋则双倍返还预定金七十万元即一百四十万元，若原告不再购买此房屋则预定金七十万元不退还。

合同签订后，原告赵先生按照合同约定支付了人民币10万元定金及60万元的房款。在原告支付定金款项之日，被告将房屋钥匙、大票等交付原告，原告于2012年9月24日入住该房屋。

之后，因被告迟迟不履行抵押注销、产权过户手续，导致无法办理网签手续，原告也无法办理公积金贷款。故赵先生起诉请求：1.判令被告继续履行合同，包括办理抵押注销手续、房屋产权过户登记，建行顺义支行、韩某予以协助办理抵押注销手续；2.判令被告自起诉之日起至产权过户之日止每日成交价格的万分之二支付原告违约赔偿金人民币2800元（赔偿金计算的具体截止日期以实际过户日为准）。

被告吴先生辩称：不同意继续履行合同，不同意支付违约金，双方买卖合同没有约定具体过户时间，所以此项请求没有事实依据，违约金应该从法院判决涉诉房屋予以过户的日期开始计算；双方买卖合同中没有明确约定吴先生办理房产转移登记前办理抵押注销手续；双方签订的房屋买卖合同中手写部分，即经原、被告双方协商一致，若被告不再出售此房屋则双倍返还预定金70万即140万，若原告不再购买此房屋，则预定金70万不退还，为无效约定。

【律师观点】 

北京专业房产纠纷律师认为：

《北京市房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方的真实意思表示，其不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，当事人就履行期限不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

房产律师认为在本案中，赵先生与吴先生双方虽然未明确约定涉诉房屋产权过户时间，但已查明，涉诉房屋在2012年9月24日已经实际交付给赵先生居住使用，并且，涉诉房屋已于2014年6月12日登记至吴先生名下。应当指出的是，自涉诉房屋办理产权证登记至吴先生名下起，无论是根据诚实信用原则与前述法律的明确规定，还是根据基本生活常识，吴先生显然负有及时告知并配合赵先生办理涉诉房屋产权登记手续并继续全面履行合同的义务。

此外，根据众所周知的交易惯例，房屋出售人理应将房屋买受人向其支付的定金、首付款等购房款优先用于清偿以交易标的房屋作为抵押物的债权，进而为办理产权过户创造履行条件。然而，本案中，吴先生实际收到的赵先生所陆续支付的购房款等款项累计数额已经明显超出吴先生从建行顺义支行的贷款数额，吴先生未能将前述款项用于偿还银行贷款，尚有巨额银行贷款未能获得清偿，吴先生的前述行为明显有违诚信。还应指出的是，吴先生明知涉诉房屋已经卖给赵先生并实际交付给赵先生居住使用多年，其在收到赵先生陆续支付的购房款后，继续使用涉诉房屋作为抵押物向韩某大额借款，恶意损害赵先生利益。在赵先生明确表示其愿意代替吴先生向涉诉房屋的抵押权人顺义支行、韩某履行相关贷款合同、借款合同中约定的债务，以办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，可以得到支持。

因相关借款合同及公证债权文书明确约定有违约金等持续计算应偿还债务金额的条款，故，应以《借款合同》和公证债权文书核算的金额为准。对于赵先生为吴先生偿付的金额超出赵先生应支付购房款余额的部分，赵先生有权向吴先生追偿。

【法院审理】

 法院审理后判决：

1、继续履行原告赵先生与被告吴先生签订的《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》，配合原告办理房屋抵押权注销手续；被告吴先生协助原告赵先生办理房屋过户手续。

2、原告赵先生代被告吴先生履行吴先生与顺义支行《借款合同》项下的剩余贷款本金及利息的清偿义务，顺义支行接受还款后协助原告赵先生办理抵押权注销手续，被告吴先生予以协助；

3、以原告赵先生按照实际代被告吴先生向第三人顺义支行、韩某实际清偿的数额为准，扣除剩余的房款52.8万元的余额部分，赵先生有权向吴先生追偿；

4、被告吴先生按照每日280元的标准向原告赵先生支付自2015年9月9日起至上述房屋实际过户至原告赵先生名下之日止期间的违约金。