房屋买卖遭遇限购政策,卖家起诉合同无效,买家怎么办?律师代理买家应诉,成功维权。

【案情回顾】

原告周小姐诉称: 

200947日,A地产开发有限公司(甲方)与周小姐(乙方)签订《房改带危改拆迁安置购房合同》,约定由周小姐购买涉诉房屋。现涉诉房屋登记在周小姐名下。

2009921日,周小姐(甲方)与朱先生(乙方)、B居间公司(丙方)签订《存量房屋买卖居间服务合同》。同日,双方还签订一份《存量房屋买卖合同及补充协议》,《存量房屋买卖合同》约定:出卖人所售房屋为涉诉房屋,房屋的成交价格为31万元,买受人可以在签订合同的同时支付定金6万元。《补充协议》约定:周小姐出售给朱先生的标的房屋合同价款为31万元。朱先生全款购买该房屋于2009921日支付首付款15万元,房屋定金6万元,朱先生收到房屋钥匙3个工作日内支付周小姐购买房屋的尾款10万元。

双方签订合同后,朱先生于2009921日给付周小姐房屋首付款15万元以及定金6万元。周小姐于2009921日将购房合同等交给朱先生。20106月份,周小姐交付涉诉房屋以及钥匙,交付房屋后,朱先生将尾款10万元交给周小姐。

因涉诉房屋属于危旧房改造回迁安置房,有特定的安置对象,在取得房屋所有权证后未满五年不符合公开上市条件,加之国家出台限购政策属于国家房地产宏观调控经济政策的重大调整,是当事人在签订合同时无法预见和控制的,此限购政策的出台,不属于商业风险的重大变化,国家限购政策的出台,朱先生已不具备限购政策规定的购房资格,无法办理房屋过户手续,不能实现合同目的,属于合同情势变更,双方当事人均无过错。

周小姐诉至法院要求:1、请求法院依法判决解除2009921日签订的《存量房屋买卖居间服务合同》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2010622日的《房屋买卖居间合同》。2、请求法院判决朱先生将涉诉房屋室内物品腾空返还我。3、请求判决朱先生支付我自2010622日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。

  被告朱先生辩称:周小姐起诉合同无效是受利益驱使,涉诉房屋房产证上仅是载明按照经济适用房管理,并不能适用经济适用房管理的规定。我与周小姐签订合同是在2009年,而限购政策是在2011年之后发布的,根据法不溯及既往的原则,买卖合同是合法的。我方也不同意周小姐其他诉讼请求。同时委托北京房产律师孟博律师担任其代理人,代理其参加诉讼。

  第三人A公司述称:我方不同意解除三方签订的合同。

【律师观点】

 在本案中,孟律师代理被告人朱先生应诉。

孟律师认为,周小姐朱先生与居间公司签订的《存量房屋买卖居间服务合同》、《房屋买卖居间合同》,周小姐朱先生签订的《存量房屋买卖合同及补充协议》均是各方当事人的真实意思表示,各方均应严格遵守,非因法定或约定事由,不得擅自解除。

 2011215日出台了限购政策,但上述合同及协议的签订时间均是在限购政策之前。合同签订后朱先生已经支付了全部房款,且周小姐也已将房屋实际交付朱先生

周小姐朱先生签订协议时无购房资格、无法过户致使合同目的无法实现为由要求解除合同及协议,缺乏依据。周小姐在庭审中提出涉诉房屋为按经济适用住房管理的保障性住房,在取得房屋所有权证后未满五年不符合公开上市条件,且安置房交易后在房管局不予办理产权过户登记手续,周小姐提出的上述两点理由并非合同解除的法定理由,故其以此为由要求解除合同及协议是不合理的。

朱先生是依据双方买卖合同占有使用涉诉房屋以及购房合同等手续,周小姐请求朱先生将涉诉房屋室内物品腾空返还,判决朱先生支付其房屋使用费,缺乏法律依据,不应得到法院的支持。

 【法院审理】

  法院审理后作出判决:驳回原告周小姐的诉讼请求。