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律师信息
  • 姓名 : 李立银律师
  • 电话 : 136****9291
  • 职务 :
  • 机构 : 广东中泽律师事务所
  • 证号 : 14401200311159871
  • 邮箱 : 136****9291@163.com
  • 地址 : 广州市天河区黄埔大道西76号富力盈隆广场812
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二手房买卖流程、费用和注意事项
作者:李立银律师发布时间:2019-06-12 来源:浏览量:0

  有部分人会选择二手房,第一配套比较成熟,第二减少资金压力。但是二手房有些住久了的也会有一些质量问题,所以购买的时候要认真了解清楚。下面为你详细介绍二手房买卖的流程是什么,二手房买卖要多少费用,二手房买卖的注意事项包括哪些,希望对你有所帮助。

  一、二手房买卖的流程

  1、看房选房

  在看房的时候一定要多看几套房屋,确认房子的环境没有问题,至少白天晚上都要去看。找到房源后,就要核实房产的状态,可以选择去当地的房地产交易中心查询。

  2、签合同

  达成交易意向后买卖双方签订正式合同。合同既可以到网上下载格式合同,也可以采用房地产交易中心的正式交易合同,不过都还需就细节做一个补充合同。

  3、申请贷款(若是一次性付款,则直接跳过)

  购房者向银行申请贷款,银行会与买卖双方签订一份三方协议,协议中约定有三方权利和义务,其中银行有义务书面通知买卖双方:买受人申请贷款是否通过银行审核,银行贷款放款时间,以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等。

  4、买卖双方缴纳税费

  银行把贷款审批下来后,就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税,卖方要承担增值税和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年,则这两项税不用交。买方则需要承担契税。

  5、过户、交房

  各种税费缴纳完毕后,则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取,如果买方不去按揭或者拖延按揭的话,卖方的房款难到位。

  二、二手房买卖的费用

  买二手房主要的费用就是过户费了,二手房过户是根据地税指导价收取,按照以下比例:

  1、90平以下,契税1%,90平以上,契税1.5%;增值税约4.76%,证过2年可减免;个人所得税1%,证过5年且是业主仅有住房可减免;

  2、以上是首套房,二套房面积90平以下,契税仍然1%,90平以上2%,其他一样;三套房及以上,契税按照3%收取。

  3、二手房过户需要买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证或不动产证原件及复印件到房管局签订买卖合同,然后到地税缴纳契税,在不动产登记处完成过户。

  三、二手房买卖的注意事项

  在二手房买卖过程中,必须遵守下列规定:

  1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

  买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者的注意。

  2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

  二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

  3、必须标明付款、过户时间

  很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

  4、必须注明二手房相关费用的交接时间

  这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

  5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

  随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

  6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

  经纪公司推出“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者,此时您应该行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。

  7、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  通过上文为你详细介绍的二手房买卖流程、费用和注意事项的法律知识,我们可以知道根据二手房买卖应当看好房子以及签订相应的房屋买卖合同和房产过户,并且缴纳相应的税费等。合同的签订很重要,要严格审查过合同,确认是否有霸王条款。要认真看清楚补充协议。如果需要律师协助的话,欢迎咨询律师。


注:以上内容由李立银律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电李立银律师咨询。
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