离婚房产的分割
离婚按揭房产的分割
口文/施周
[钱女士问]：我想离婚，但是有房产还在按揭，想问这套房产如何分割。
[施周律师答]：
离婚案件中，涉及的问题主要有三个方面，即孩子的抚养，财产的分割，过错赔偿，而财产的分割往往最令人关注，因为涉及金额比较大，还有婚前婚后，甚至第三人的部分，往往也比较复杂，而财产中的房产作为家庭生活中的“大件”，如何分割，很容易双方争执的焦点。因为房产分割的问题比较复杂，笔者在此将可能发生的情况作个简单的列举，供读者参考。
房产是个特殊的东西，作为一个整体，一般离婚时，只能由其中一方取得，如果这个房产全部或者有一部分属于夫妻共同财产，那么取得房产的一方就应该给未能取得房产的另一方以补偿。
房产的分割要考虑三个点：结婚登记的时间点，房产证取得的时间点，房款的支付方。房产证取得的时间与结婚登记的时间先后顺序关系到谁可取得产权，而参照结婚登记的时间点，根据哪一方支付按揭款来决定哪些是婚前财产，哪些是夫妻共同财产，原则上婚前个人付款的部分属于婚前个人财产，而婚后付款的部分，则属于夫妻共同财产，而并不考虑婚后是哪一方在支付，以谁的收入在支付，因为婚后双方的财产已经混同，除非双方有特别约定。
房产的分割分为两个部分，一是产权，二是增值部分的分割（当然也包括贬值这种情况，实际上增值、贬值分割是一样，只不过增值是债权，贬值是债务而已，为叙述的方便，以增值为例）。
一、产权问题：
产权问题是指哪一方可取得产权，如前文所叙，这要结合婚姻登记的时间
点，产权取得的时间点来看，大致可以细分为以下几种情况：
1. 婚前支付按揭款，婚后共同还贷，在离婚时，尚未取得产权证。根据〈最高人民法院关于《婚姻法》的司法解释二〉的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，双方有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应根据实际情况，判决由当事人使用。待取得房屋产权后，由任何一方向法院起诉。这种不宜判决的情况包括：购买的政策福利房屋、商品房屋、经济适用房屋。当然这种“不宜判决”也并非绝对不可以判决，司法实践中也常有判决产生，那么如果要判决的话，那产权属于哪一方呢？笔者认为：考虑到商品房合同的相对性以及保证按揭银行的利益，还是由签订《商品房买卖合同》一方为宜》（此问题尚有争议，笔者在此不再展开）。
2.婚前支付按揭款，婚后共同还贷，并且取得了产权，如何认定产权归属，笔者认为，这要考虑四个因素，分别是婚前按揭贷款的支付方、结婚时间、产权取得的时间以及产权登记上标注的所有人。主要有以下几种类型：
（1）结婚前双方均认可以结婚为目的，共同出资购买的房屋，无论在结婚时房款是否付清，无论是否办理房屋共有权证，只要房屋产权在结婚后取得，在离婚时均为夫妻共同财产。这就涉及到一个举证问题，即如何去证明 “双方均认可以结婚为目的”“共同出资购买”，但实际上这种举证往往非常困难，因为双方婚前共同卖房结婚，无论在经济上还是心理上都已经“你我一家”，不可能有什么证据留存下来，所以到离婚的时候再去收集这样的证据往往是很难的。
（2）结婚前，夫妻一方个人出资购买房屋，按揭支付了部分房款，结婚前取得房屋产权，产权登记在自己名下。
此种情况下，因取得产权证的时间在结婚前，房屋也是婚前个人财产。婚前按揭部分属于个人婚前财产，婚后部分属于夫妻共同财产，至于产权则属于产权证上的登记人.
（3）一方结婚前购买房屋，支付了部分房款（包括支付按揭房屋首付款和分期还款），结婚后以夫妻共同财产支付按揭款，且结婚后取得所有权，产权登记为夫妻双方。从产权登记的情况，可认定为结婚后双方对房屋权属已达成共识，明确约定了产权归双方共有。同样的分段，婚前属于个人婚前财产，婚后的属于夫妻共同财产。
（4）结婚前，夫妻一方个人出资购买房屋，按揭支付了部分房款，婚后取得产权证。这种情况下，婚前的属于婚前个人财产，婚后的属于夫妻共同财产并无异议，但如何认定产权归属？对此有较大的争议，一种观点认为，该房屋产权应认定归购房方，因为是在婚前支付的部分按揭房款。另一种观点认为，此产权应归夫妻双方共有，虽然部分购房按揭款是婚前支付的，但是产权是在夫妻关系存续期间取得的，虽然只是登记在一方名下，但并不妨碍房产归夫妻双方共有，在婚前支付的按揭款，只不过是在离婚时，产生一种债权债务关系，与产权归属无关。
对于此问题，笔者原则上支持第二种观点，即产权属于夫妻双方共有，但是也要考虑到产权取得的特殊情况，如果产权证是本应在婚前取得，仅仅是因为行政审批的原因，致使产权证在婚后取得，产权应归于婚前支付按揭房款的一方。否则即为夫妻共有产权。因为我国办理房屋产权证的手续比较繁杂，一般而言，整个过程大约需要3到6个月左右的时间。因有些开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善、有的行政部门作业繁忙、二手房按揭贷款中房屋出卖人不配合办理房屋产权证等因素发证时间可能还有延缓。这就造成了一方以个人名义在婚前签订了商品房销售合同，本应在婚前取得产权证，有可能在结婚后才取得房屋产权。房地产部门颁发产权证是因申请的行政行为，财产权益的归属在婚前签订购房合同时就已经确定，申请颁发产权证的一方，一般是最后房产证上记载的房屋所有权人，不能因他人因素造成发证时间延缓，不能因该房屋产权取得时间是在结婚后，而改变按揭房屋属一方个人财产的性质。在当然对此购买方要去举证，这个举证也是个“老大难”的问题，若举证不能，那只能理解为产权是在夫妻关系存续期间取得的，虽然只是登记在一方名下，产权仍然归于夫妻双方共有。
二、房产增值的分配：
产权确定之后，就涉及到房产增值的分配问题。购房之后，房子的价值
不是一成不变的，一般都有增值的，尤其是在经济飞速发展的时期。谈房产增值的问题，就必须联系到婚前按揭还贷款和婚后共同支付的按揭还贷款，婚前按揭还贷款属于婚前共同财产，婚后按揭还贷款属于夫妻共同财产。对于这一点没有争议，但是对于如何去分配房屋增值款目前存在较大的争议，目前只要有以下两种观点：
第一种意见认为，根据
第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿。
对于第一种类观点，笔者认为:不去考量夫妻结婚这个重要时间点，而将房屋增值一律划分为夫妻共同财产，有失偏颇。笔者认为，婚前一方购买房产的行为就是一种投资行为（关于购房行为是否属于投资，学界有较大的争议，笔者在此不做延伸），而且婚姻法明确规定，一方婚前财产不因为婚姻关系的存续而有所转变，婚姻关系存续以前的投资行为所产生的收益当然属于婚前财产，而且承认婚前支付的按揭款属于婚前财产也有利于保护个人财产之设定，有利于保护婚前所有人的利益。对于第二点观点中提到的“购房一方应当对另一方进行适当补偿”笔者认为也是欠妥当的，没有一个具体的标准，不仅在司法实务中难以操作，而且容易造成当事人扯皮、缠诉，不利于社会关系的稳定。笔者认为，应当根据审判时房屋的实际增值，严格按照婚前、婚后实际支付的按揭款比例来分配，婚前支付额增值部分属婚前财产，婚后增值部分属于夫妻共同财产，夫妻双方平分。
离婚财产分割的问题是个很复杂的问题，还涉及到父母出资卖房的问题，房产登记为夫妻双方之外的第三人的问题，赠与等问题，不一而足，由于篇幅所限，不一一展开。但是这些问题都涉及到一个共同的问题，就是举证证明自己的主张的问题，如果不能举证证明属于个人财产，那么法院往往倾向于推定为夫妻共同财产，双方平分，毕竟婚姻行为，不仅是“人合”的问题，也是一个“资合”的问题。
