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物业管理纠纷

非原创 发布时间:2011-05-26 浏览量:330

大家下午好,大家买了房之后就变成业主了,成为这个房屋的主人,在房屋的使用过程当中最主要的表现是物业管理房产纠纷,鉴于唐山地区很少有小区成立业主委员会,所以咱们主要的矛盾突出表现在广大的业主个人跟物业企业之间的各种各样的纠纷,纠纷有以下这样几个特点。第一个案件类型相对集中,涉及到人数比较多,再一个业主与物业公司矛盾比较大,很难调和。再一个在物业纠纷当中物业企业服务是否达到物业管理合同约定的标准,往往成为案件审理的一个焦点问题,很多问题都以这个是否达到标准来衡量。
   
下面我就物业当中常见的几个问题发表一下粗浅的见解跟大家交流一下,首先是关于物业费的问题,其次是装修的问题,新房购置之后如何进行装修,装修注意的问题,再一个是物业企业侵权,还有入住过程当中其他的问题。
第一项我说一下物业服务费的问题,物业服务费的数额确定有这么几项,主要分三大类。第一个是市场定价,主要是针对豪华别墅区,商住混用比较高档的小区,之所以由市场调节,因为除了基本的物业服务之外还涉及到其他的专业的物业服务。第二个是政府指导价,第三种就是说政府定价,相应的法规有物业管理条例第41条规定,区分不同物业的性质特点分别实施政府指导价和市场调节价,具体形式由省级政府会同房地产行政主管部门确定。普通小区,高档小区,经济适用房等物业水平不尽相同,唐山也有相应的地方性法规,比如唐山市物业服务管理实施条例,实施细则。比如说第六条规定物业服务收费区分不同性质内容,分别实行政府定价,政府指导价,市场调节价。住宅区配套建设且产权为业主共有的汽车停车位使用费,停车场管理服务费实行政府定价,收费标准物业局核定。住宅区物业服务费和电梯及加压供水设施运行维护费实行政府指导价,收费指导标准由物价局会同建设规划部门制订并向社会公布。物业服务企业根据物业合同所约定的标准可以实行协商收费,也就是说市场收费。一般来说,政府指导价的物业内容通常是指物业管理中针对物业的公共部分进行收费。
刚才说这个比较抽象,具体一点讲物业费的构成。按照唐山市物业管理服务实施第9条,物业费的构成,如果咱们这个小区订立了物业合同,缴纳了物业费,这个物业费不管是多点还是少一点,他都必然包含下面几项。如果在以下的几项当中物业服务企业提出再另行收费那就是重复收费或者说变相涨价,我们可以要求降低,一旦物业费交了以后包含法定的几项,大家注意听一下。
   
第一项包括物业服务人员的工资,福利,社会保险费用,物业服务企业人员的费用。第二项物业公用部分公共设施日常运行维护费用,第三项清洁卫生费用,第四项区域绿化养护,第五项物业区域秩序和维护费用。第六项物业企业办公费用,第七固定资产折旧。第八项物业共有部位共用设施及保险费,其他经业主通过的其他费用,第十项是法定税金,第十一项是企业利润。就是说我们缴纳了物业费林林总总包括这十一项费用,如果物业企业在这十一项费用之内再另行收费就是重复收费,对物业企业要有一定限制。另外还要注意一点物业公共部分,公共设施大修中修和更新改造应该通过专项维修基金,就是购房有大修基金,专项维修基金,这一种费用不应该计入物业服务支出和物业服务成本,这不是物业费里面的费用。再一个物业费实行明码标价,物业企业不得在标价之外收取任何费用,物业费收取项目及其金额还有支付方式等都应该在小区内最显眼的部位进行公布,由广大业主共同监督来履行。
   
下面说一下物业费缴纳,按照物业管理条例42条,缴纳里面强调一点已经竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴纳,建设单位通常是指开发楼盘的开发商,业主购买了房屋,办理了入住手续之后,暂时不予使用的房屋,只要办理入住手续业主就应当如实缴纳物业费,虽然没有住,没有进去使用但办理了入住手续就得交了。现在就这个物业费上面的典型纠纷说一下,一般的处理方式,也就是说业主与物业服务企业服务不达标而拒绝缴纳物业费或者要求减少物业费纠纷,这在司法当中是非常疑难的问题,因为无论是业主,法官,物业企业都不可能每天24小时进行监督。所以再处理当中,首先按照双方的服务合同进行审查,其次参照政府部门规定判断物业企业管理的方式来判断,最后一个比较重要是审查双方提交的证据。物业企业服务大多数是行为义务,进行一定的日常管理和行为,不是结果义务,行为完成之后有可能没有相应结果的证明,但肯定会有相应证据线索。针对没有合同约定的,现在有的小区也是说物业费也交但是没有明确的物业服务合同,审查要通过举证来审查。审查过程当中坚持质价相符的原则,物业合同与服务标准差距明显或者物业企业擅自扩大收费,提高收费标准,重复收费的可以要求减少。具体案例相当复杂,具体情况要具体分析,这里面也不能一概而论,这里面就是一个通常的一个判断分析的原则。
   
第五小点就是物业企业有没有收取代理费的权利,物业管理条例第45条,物业管理区域内供水,供电,工期,供热,通信,有线电视等应当向最终用户收取有关费用,物业服务企业接受委托代收钱款费用的不得向业务收取额外费用,物业企业代收水、电、气、热还有通信等无权收取代理费,但可以向委托单位收取劳务费用,但无权向广大业主收取。也就是说如果假设有业主说物业管理机构发生冲突,物业管理机构无权擅自把广大业主的水、电、热、气等生活相关的服务中断,因为广大业主是跟供热公司,供水公司,供电公司签订直接服务合同,业主是最终端的用户,物业服务企业没有权利说:我认为你业主欠物业费把你水、电停了,他没有这个权利。
   
还有一个物业企业没有行政处罚罚款的权利,因为依照行政处罚法,行政处罚由具有行政处罚权的行政机关行使,而物业企业还是企业,首先不是行政机关,再一个也没有依法取得行政机关的授权,所以说物业企业无权对业主进行所谓的罚款,他没有这个权利。
   
第一大点说一说物业费问题,第二点我们说常见的物业企业侵权。首先说说物业企业对其工作人员,因为与物业企业存在雇佣法律关系,物业企业的员工在履行职责过程当中侵权由物业企业承担法律责任。比如物业管理条例第51条规定,业主,物业服务企业不得擅自占用,挖掘物业管理区域内的道路,场地,损害业主的公共利益。物业工作人员无权擅自拆除业主私搭乱建的房屋,而且一旦给业主造成损失也要承担赔偿责任。有业主私搭乱建他可以制止,制止不了之后向相关部门进行举报,采取强制处理,如果强制不处理是属于失职,要承担责任。维修物业或者公共利益,业主确实需要占地临时挖掘道路场地,应当争得业主委员会和物业服务企业的同意,物业服务企业确实临时占用挖掘道路场地的,应当征得业主委员会的同意。业主,物业服务企业应当将临时挖掘的道路场地在一定期间内恢复原状。
   
另外物业企业雇佣保安人员如果殴打物业业主或者殴打进入物业管理小区的非业主,就是说业主的朋友,亲戚,有可能不是业主,他上这个小区里面来了,你也没有权利进行殴打,上述这一种伤人情况都由物业企业承担责任。另外一个也是比较常见的,第二个侵权行为物业企业侵犯区分所有权人的建筑物,外墙,房顶的侵权责任。简要介绍一个法律概念就是区分所有权的这个概念,这简要说一下,指建筑物区分所有权包括专有权,共有权,成员权。专有是具有排他性和独立使用的建筑部分,也就是说你购买这个房产之所以专有是因为它构造上和使用上具有独立性,这是你的专有部分。建筑物的屋顶,虽然直接为楼顶用户使用但并非其专业财产也不是物业企业可以处理的无主财产,是属于全部所有人共同的财产。外墙也如此,所以物业企业未经业主同意擅自利用屋顶和外墙进行牟利,比如做广告,这是属于侵权行为,业主可以追究侵权责任,当然由此产生的收益应该由全体业主共同所有。
   
下一个问题也是比较常见的,物业企业的安全保障义务,来源于物业管理条例第46条规定了物业企业的保障义务,对于物业管理区域内违反有关治安,环保,物业装饰装修和使用等方面的法律法规的行为,物业企业应当制止,并及时向有关行政部门报告。有关行政部门在接到物业企业报告后应当依法对违法行为进行制止和处理,所以物业企业的安全保障义务有这么几项。第一项是门卫值班义务,防止闲杂人员自由出入。第二是保安巡逻义务,第三项制止不遵守业务公约等规章制度的行为。第四检查进入车辆,维护车辆交通还有停放秩序。第五项看管公共财产,第六配合公安机关对治安刑事案件进行调查和处理,这是物业企业一般规定的安全保障义务。经常有物业受到人身还有财产方面的损失,这时候能否要求物业公司承担责任这是经常碰见一个法律问题,物业企业承担一个安全保障义务,安全保障义务也就是说它承担的不是一种侵权责任,物业企业跟广大业主依据物业服务管理合同是合同关系,也就是说有这一种情况下发生,业主导致人身财产损失了,物业企业更多的是承担一种普通责任还有(删除)违约责任。在损害发生的前提下,首先加害人承担责任,当无法找到加害人或者加害人没有能力赔偿时由对广大业主负有安全保障义务的物业企业进行适当补偿,这是物业企业的安全保障义务。但是物业企业虽然有安全保障义务但这个还是有一定限度,首先是一种行为责任而并非是结果责任,所谓行为责任是指义务人,也就是物业企业只要尽到了义务被视为履行法律义务,不要求法律上特定的结果发生不发生,也就是说物业企业按照物业企业合同执行了巡逻,上述说的门卫制度,维护交通秩序,如果做到了,严格来说做到了,即使发生损害物业企业也有可能不承担责任。物业企业的保安不是保镖工作,这两者有本质的区别。保镖是重在结果,而保安义务是重在履行的过程,如果物业企业履行了物业合同约定的义务与安全防范的职责,那么他就不承担责任,物业企业仅能起到对小区整体的安全防范与义务,而对于业主家中发生盗抢事件一般很难插手,除非物业对此做出特别特别承诺,否则很难对其承担责任。因为具体情况非常复杂,具体案件需要析。
   
下面我们举一个案例,比如对广大有车族来说,业主缴纳了停车占地费用之后,小区内丢失车辆物业企业应否承担责任,这样的案例时常见诸报端和媒体。说有一个业主郑某购买一辆新桑塔纳车,一天夜里放在自家楼下丢失,他所居住的小区由物业公司进行管理,郑某缴纳了相应的物业费还有停车占地费,郑某向公安机关报案,立案侦查之后没有查出犯罪嫌疑人的情况下,物业公司应否对车辆丢失承担一定的赔偿责任。第一个是诉讼主体资格问题,要起诉谁有权力起诉,一般的情况下是业主自己的车,业主肯定丢失是有权力起诉物业企业,但很多时候,业主开的车有可能不是自己的车,是开着公司的车,开着朋友的车放在自己的小区内丢了,这时候业主不是车辆所有权人,他起诉就有一个法律上面障碍,所以从民事诉讼角度来说还要跟真正的车主作为共同原告起诉,两个都列为共同原告,或者把车辆实际使用人业主列为第三人,真正的车主为原告,这是在诉讼中诉讼地位的一个区别。
   
下面实体法律关系分析,业主与小区之间存在物业服务管理合同,即使业主缴纳停车占地费并不必然与物业公司成立车辆保管关系,不能讲占地费是保管费。除非有明确的约定。如果物业合同双方无财产保管特殊约定物业公司就不负担保管责任。车辆使用费条款应该理解为特定小块用地的固定出租即出租关系,是占用土地场地的占用权使用权而并非车辆本身,车辆使用费是对管理人员的劳务补偿和全体业主产权的价值补偿,其额度不是根据车辆的价值来规定,是根据车位用地紧缺程度和国家物价部门有关规定而配定,因此不存在保管费的问题。具体而言业主跟物业企业是否存在保管关系,一般合同如下两个方面进行,第一业主与物业公司单独书面签订车辆保管合同,如果有这个合同的话就非常容易认定,或者在物业合同当中约定车辆保管条款,说我这个物业企业负有保管义务。第二个虽然合同里没有条款或者说也没有单独签订一个单独物业管理合同,但物业公司在所提供的场地上设置有对车辆进行保管的意思表示,比如保管的牌照,保管的广告等等,这个时候可以推定成立保管关系。
   
第二个分析物业公司应否承担责任的问题,就是说在保管合同不成立的情况下并不意味着物业公司不承担任何法律责任,如果物业公司的管理服务没有达到物业合同约定标准,可视为其违约,要承担违约责任,根据合同法损失可预见原则,对于车辆损失超出物业公司预见范围的部分,物业公司不承担责任。双方没有签订停车保管协议的,业主在小区内车辆发生丢失或者毁损,要求物业公司承担赔偿责任的,应当根据物业企业作出承诺,收费情况做出确定,合理确定物业企业应当承担的赔偿责任,业主在小区内对车辆丢失有过错的相应减轻或者免除赔偿责任。物业企业履行职责后才能免除自己的赔偿责任。如果物业企业有违反物业合同行为的,如果他有一定过错的话他要对车辆进行承担相应责任,关键是咱们要找出他的过错来。如果你找不出物业企业的过错,车辆丢失有可能要自己买单了。
   
最后一个问题说一下装修事项,房屋到手之后大多数业主要按照自己的意志进行装修,但装修有以下注意的几个问题,住宅室内装修应保证工程质量和安全符合工程建设强度的标准,装修一般进行以下几个程序,第一业主装修之前要通知物业服务企业,第二个业主要与物业服务企业订立室内装修协议,有的物业企业还要求缴纳一部分的装修保证金。第三个装修完要进行联合验收。第四点装修人负有协助物业公司督查和检查义务。注意事项说一下,装修过程当中禁止的行为,根据2002年建设部的住宅室内装饰装修管理办法,其中住宅室内装饰装修禁止下列行为,以下行为是禁止广大业主行使的。一是未经原始设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案,擅自变动建筑物主体和承重结构,也就是说毁坏承重墙,毁坏承重的立柱等等,第二将没有防水要求的房间和阳台改成卫生间和厨房,这必然导致楼房漏水。第三个扩大承重墙上原有门窗尺寸,拆除连接阳台的混凝土墙体。第四个毁坏房屋原有节能设施,降低其节能效果。第五其他影响建筑结构使用和安全的行为。两个概念,所谓建筑主体是指建筑实体的结构构造,包括屋顶,楼顶,梁柱,支架,墙体和基础等。所谓承重结构包括承重墙体,力柱,柱,框架柱,楼板等等。以上行为就是业主绝对不允许有的行为,如果有的话就侵害了其他的业主利益,破坏房屋承重结构,影响安全性和有效使用。
   
第二部分装修人从事装修装饰活动时经过批准后可以实施。第一项搭建建筑物构筑物,第二改变住宅对立面,在非承重墙上开门开窗。第三改拆供暖管道核设施,第四改拆燃起管道和设施,以上要经过批准才可以。第三个住宅室内装饰装修,超过设计标准或者规范,增加楼面负荷的,增加楼的整体承重能力的情况下应该提出设计方案进行设计。第四改动卫生间厨房防水层的应当按照防水标准制订施工方案并作遇水实验,因为这个对楼下非常重要,因为楼上漏水楼下必然会进水,造成房屋装修很大损失,如果破坏防水层的话必须要做闭水实验,而且要经过有关机关的批准
   
最后一点关于装修的保修事项,住宅室内装饰装修管理办法第32条,房屋专修完之后在正常使用情况下,住宅室内装饰装修的最低保期期限是两年,这是强制性的规定,两年之内可以要求他履行保修义务,有防水要求的厨房,卫生间和外墙面防渗透有五年。保修期的计算期限自住宅装饰装修工程竣工验收合格之日起开始计算。物业纠纷现实生活当中多种多样,时间关系也不能详尽,如果有其他的问题可以到我们律师事务所做进一步的交流。我就介绍到这里。

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