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律师文集

成功将抵押给银行的商铺办理产权过户登记

作者:陈龙桥  时间:2018-01-26  浏览量 0  

成功将抵押给银行的商铺办理产权过户登记

重庆律师   陈龙桥


摘要:已经抵押给银行的房屋,在未解除抵押前,购房者不能办理产权过户登记,但经抵押权银行同意开发商销售的房屋,房屋买受人可以要求判决解除银行的抵押登记,为购房者办理房屋产权过户登记。


200510月,陈某从重庆某房地产公司购买位于渝中区大同路一商铺,该商铺为现房,约定开发商应当在2006428日前为陈某办理房屋产权证。由于该商铺为现房,陈某购房当天即将商铺返租给开发商的一关联公司,因陈某一直在收取租金,要求开发商办理房屋产权证未果后也未深究。但至2015年开始拖欠租金,在陈某要求开发商办理房屋过户登记未果后,陈某到房地产登记机关查询得知,该商铺在陈某购买之前的2003年即被开发商抵押给银行,并办理了抵押登记。

陈某遂咨询如何维权。经与陈某讨论协商,决定先由律师去银行协商,由陈某偿还开发商所欠贷款本金,银行解除抵押办理房屋过户登记,但银行要求不仅要将开发商所欠贷款本金全部偿还,而且还需将所欠贷款利息全部偿还后才能解除房屋抵押。

因与银行协商不成,陈某决定向法院起诉,要求确认房屋买卖合同有效,判决开发商办理房屋过户登记,并要求开发商承担违约责任。但在起诉之前,律师已告知陈某在银行未解除抵押的情形下,该案即使胜诉,实际上也办不了产权过户登记,只是可以取得一份法院的胜诉判决。

在诉讼过程中,律师从该开发商的其他诉讼案件得知,在开发商卖房前,银行曾书面同意开发商卖房:“……为了支持你司的销售工作,加快资金回笼,加快归还贷款进度,降低你司的经营成本,现就相关问题复函如下:“一、同意你司销售属我行抵押房屋…你司应当将售房款优先用于偿还我行贷款…四、希望你司精心组织,做好宣传,确保销售工作顺利开展。”由于该案判决已经生效,律师遂调取了该案的有关资料作为证据提交法院,要求根据《物权法》第191条经抵押权人(银行)同意抵押人(开发商)可以转让抵押房屋的规定,判决解除银行的抵押登记,并判决为陈某办理房屋产权过户登记。

后法院判决解除了银行的抵押登记,并判决开发商为陈某办理房屋产权过户登记。判决生效后,经法院强制执行,房屋登记机关已经为陈某办理了房屋产权登记,陈某取得了该商铺的完全产权。