给3•15购房困惑支招
维权是个老话题了,但内容常变常新.今年3•15“阳江楼市”借短信互动渠道推出购房困惑投诉活动,接到了500多个回馈电话和近2000条留言,经记者认真归纳后,共有4类投诉热点,请到专业律师来为读者支招解惑.今后,“阳光楼市短信直通车”长期开通,读者可继续把想对“阳江楼市”说的话编辑成短信发送到091116(移动用户)或者8896(联通用户).我们的愿望是,3•15的诚信和效力,贯穿于每一天、每一桩的房地产消费中.
期房头上悬着利剑
违约交房、面积缩水、质量纠纷、广告欺诈等是悬在期房消费者头上的一把利剑,这一类纠纷的投诉份额占到本次读者反馈信息的35%。
电话69×××07的马先生说，他买了滇池路上某楼盘，今年3月初交房，比合同约定时间迟了近10天，拿到钥匙后，发现整个住宅小区还是一个建筑工地，主体建筑虽已完工，但小区内道路不通、绿化带也没修好、配套设施更无从谈起.开发商如此不负责任地把房子交给购房者，他认为严重侵害了消费者利益。
武侠(云南华纬律师事务所律师):购房者为避免因开发商违约而不能得到有效救济,应事先在签订《商品房购销合同》时,把开发商可能产生的违约行为尽量列明、列细,并逐一明确违约责任的承担.但是,这毕竟还是合同,得购房者和开发商都同意才行!作为购房者,恰当保管好开发商售房时提供的广告、楼书等宣传资料,交房时如有不实,这些材料对于维权能发挥点作用.
吴黎明(云南建广律师事务所律师):首先，在合同中应详细约定入住条件（即交房标准）。其次，不符合约定及法定入住条件的房屋拒绝接收。具有要约性质的广告宣传也视为合同内容，交付房屋与此类广告宣传不符的，消费者也可拒收;未取得竣工验收备案表的楼盘不要接收;不具备基本居住条件的房屋不要接收。消费者不必担心不按时接收房屋有什么不利后果，只要有正当理由，开发商就得承担延期交房的违约责任.若消费者无房可住，可暂时租赁房屋居住并保存租金证据，将来可要求开发商赔偿损失。相反，若稀里糊涂接收房屋后发现问题，处理起来就复杂得多。
最后，消费者签字领钥匙往往是房屋交付的标志.因此，没对房屋进行实地查验之前,不要在领钥匙表上签字。若开发商要求领了钥匙才给看房，消费者应拒绝并发出可举证的书面声明，由此造成房屋不能按时交付的，责任由开发商承担。对于已领钥匙后发现的问题，也应尽快向开发商提出.若他们不予理睬，应注意固定证据并及时提起诉讼，以免超过诉讼时效或保修期限。如果确因广告欺诈需要撤销合同，应在房屋交付或知道欺诈事由后一年内提出。
物管烦忧与房俱来
在选购房屋时，物管服务质量也是消费者十分看重的因素。按规定，业主委员会有权选择物管公司，并掌握“生杀大权”，在实际操作中，各住宅小区的物管大部分由开发商代为选择，其服务质量完全不在住户掌握之中。
家住如安街,手机号为13888××××80的张小姐抱怨说，小区内所有住户一直都按时交物管费，但整个小区只有一个物管工作人员，垃圾成堆，油烟四处飘散，无法忍受。手机号为1380×××××16的谢女士说，她家在十里长街买了套房子，目前要征收“房屋维修基金”，不知是否合理？
吴黎明:物管方面的纠纷近几年呈逐年递增的趋势。《物业管理条例》虽赋予业主及业主大会很大权利，但实施起来有一定难度，尤其是换物管公司很难。昆明的物业管理还未形成完全自由竞争的市场，很多物管公司与开发商有着千丝万缕的联系。因此，消费者在购房时要选择有信誉的开发商，同时要考虑该开发商以往开发楼盘的物管情况，并要求开发商将前期物业服务合同约定的内容写入商品房买卖合同中。
“房屋维修基金”应是《物业管理条例》中规定的“专项维修资金”，住宅物业业主应交纳专项维修资金。该资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但该资金应在合同中明确约定,并于交付房款时或交房时支付，尊重消费者购房时的知情权。
刘婕整理
(云南日报新周末服务导刊 阳光楼市 2005年3月25日 星期五)