500个电话,2000条短信“阳光楼市短信直通车”满载起程
购房有困惑 说给我们听
定金仍旧“横行霸道”
自1999年以来，定金问题就一直处于全国楼市交易投诉前3名。在“阳光楼市”近期接到的投诉留言、电话中，定金问题占到了30%。手机号为13888×××236的读者把它形容得很贴切：定金使消费者像牛一样被牵着鼻子走，丧失了买卖的“平等权”。
电话为69×××09的徐先生抱怨说，某地产集团在2003年预售北市区某楼盘时曾承诺:认购房产的15天内，消费者如有任何异议，可退还一半数额的定金。徐先生认购3天之后曾要求退房，开发商却不断找借口拖延，一直拖过了15天，使得当初的承诺化为一纸空言，徐先生至今无法争取到相应利益。
武侠(云南华纬律师事务所律师):交付定金是为顺利签订《商品房购销合同》提供担保,其法律效力既约束开发商,也管住消费者,任何一方想随意反悔都会受到处罚.购房者受累于定金的原因有二:购房者对定金协议的法律效力认识不足;部分不诚信的开发商在定金协议中玩文字游戏,蒙了购房者.因此,购房者欲跳出此束缚,就必须细读开发商提供的“定金协议”条款,以免被钻了空子.
吴黎明(云南建广律师事务所律师):首先,要了解法律对定金的规定:“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应按法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买房人.”其次，要在定金合同约定的时间内去开发商处谈判。最后，也是最讲技巧的，就是根据自己的具体情况提出严格却合法的合同条件，可要求将广告中的所有承诺写入合同并规定违约责任，规定开发商必须取得竣工验收备案表才可交付,房屋不得留有渗漏、开裂等质量缺陷,开发商应提供分户墙及外墙隔声量合格的检测数据等等.若开发商不答应而导致不能签约，消费者就可以拿回定金;若到签约日开发楼盘仍不具备销售条件，开发商就应双倍返还定金。
消费者一定要注意收集证据，像徐先生这种情况，完全可以通过发电报提出异议、公证邮寄异议信函等方式固定证据，花很少的时间和金钱就可解决。
长期不办证 令人心发慌
同时拥有土地证和房屋产权证才称得上对一套房屋拥有了完整的所有权。但在实际购房时，两证缺一证、甚至两证全无的交易不在少数。这类投诉大概占到本次维权讨论10%的投诉比例。
一位读者来信说，某开发商在已签署了商品房购销合同并收取房款后，把未正式交付使用的新房擅自抵押给银行，贷款1400万元，而另一方面，银行也在未做任何调查的情况下，给小区内广大住户办理了按揭贷款等手续.如今小区住户即使在付清所有房款的情况下，仍无法获得房屋产权证。目前此案正在上诉。
手机号为1390××××111的一位读者发短信说，市中心某商业广场至今未把大土地证交给该区土地局，致使所有业主无法办理土地证。手机号为1360××××892的一位现役军人反映，父母在老家买了一套房子，承诺2003年办好产权证，可是至今没有消息，房地产公司也已经人去楼空，苦恼不知向何处诉说……
武侠(云南华纬律师事务所律师):产权证的办理不仅需要开发商提供办理房屋所有权初始登记的相关资料,还需要购房者提供身份证、购房发票等资料,只有在双方提供材料齐全的前提下,房屋产权登记机关方才予以办理产权登记,这是实体问题.当然对应的还有程序问题,即由谁去收集上述这些材料、报送这些材料.虽然《城市房屋权属登记管理办法》规定是由权利人申请办理,但我还是建议购房者应当在合同中予以明确,是自己申请办理、开发商履行必要的协助义务,还是自己提供必要材料、直接委托开发商办理.同时对相应期限约定明确,便于实际操作,避免出现办不了证,双方互相推卸责任.
吴黎明(云南建广律师事务所律师):有些消费者认为购房后只要实际入住了，该房屋就是自己的了。这是非常错误的陈旧观念，房产证和土地证是证明其拥有房屋的权利凭证，没有权利凭证，即使入住了，也有可能变成别人的房子。长时间办不下两证的房屋往往存在许多潜在的危险，都是有问题的房子。一旦购买了这样的房子，就有可能面临复杂的诉讼程序，且往往会牵涉几个案件，处理起来比较棘手。
如何避免风险呢？首先，购房时应慎重选择，选择有信誉的开发商，并查看相关证件。其次，要在合同中明确约定办理土地权证、房屋产权证的时限、义务及违约责任。对于办理时限，不要约定得太长，最好不要超过交房后三个月。最后，开发商若超过约定时限未办下产权证，消费者要及时向开发商或房地产管理部门了解情况，必要时应立即提起诉讼，不要拖延。
本报记者 刘 婕
(云南日报新周末服务导刊 阳光楼市 2005年3月18日 星期五)